非赢利共享型信息选编 第01期/20050802 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——福建：物业管理问题将有详规可依
——昆明：升级物管产业成长环境 物管法律体系明年成形
【行业要闻】 ——北京：定制式物业走进商务楼
——深圳：欠费业主不得入选业委会
——沈阳：打造理想的“生态小区”
——厦门：物业管理将实行“菜单式”消费
——安徽：政府指导价范围确定
——上海：闵行开展物业管理行业文明竞赛
——威海：亲情服务送万家
——佛山：业主不交费 物业不管理
【数据说话】 ——追缴截留维修金十亿 新建小区限期三日上缴
【物管采风】 ——物业公司请业主参加员工岗位考核
【学习平台】 ——试论物业品牌价值战略
【业主之声】 ——关注物业定价 更关注服务水平
【自由论坛】 ——物管是消费也是投资
【案例选编】 ——小区内最高档楼盘业主 诉请独享高物业服务
【法规动态】
福建：物业管理问题将有详规可依
（康云/《东南早报》/20050726）
记者近日获悉，《福建省物业管理条例（草案）》目前已进入省人大常委会的审议程序。该草案对业主投票权数、架空层的归属、电梯维修费如何摊、物业管理用房面积以及业主委员会法律地位等大家关注的问题作出了明确规定，这必将为今后物业管理行业健康稳步地发展起到良好的引导和规范作用。
昆明：升级物管产业成长环境 物管法律体系明年成形
（徐文洲/《春城晚报》/20050722）
从昆明市物业管理工作会上传出消息，昆明市现已完成了《昆明市物业管理办法》、《昆明市住宅共用部位共用设施设备维修金管理办法》等政府行政规章的起草工作。同时，积极配合昆明市发改委做好《昆明市物业服务收费管理办法》的论证修改，着手准备《关于加强昆明市物管企业管理的若干规定》起草。这些规章预计将在今年下半年陆续出台。
【行业要闻】
北京：定制式物业走进商务楼
（韩睿华/《中国建设报》/20050721）
在北京，“定制”式物业管理模式走进了商务楼。所谓定制式物业管理就是根据业主要求对其提供多级多层次的服务。商务楼的物业管理单位除提供优质的基础物业服务外，还根据业主需求，提供特殊的提升性服务，包括提供商务交流、市场调研等服务，为入驻企业打造一个与园区内外企业交流互动的平台，也为企业进行创新升级提供园区内的解决方案。
深圳：欠费业主不得入选业委会
（赵根云/《深圳法制报》/ 20050722）
南山区一小区业主业主李某因拖欠管理费，被区建设局口头告知“无资格参选业委会”，李某便向南山区人民法院提起诉讼。区人民法院作出一审判决：南山区建设局的口头答复没有法律依据，其行政行为违法。南山区建设局不服一审法院判决向市中级人民法院提起上诉。中级人民法院根据《物业管理条例》等法律规定判决：欠费业主不得入选业委会。
沈阳：打造理想的“生态小区”
（张晶 李乐 高姗姗/《沈阳晚报》/20050723)
8月，沈阳市将召开物业管理工作会议，就物业服务如何上质量、上档次，如何收取物业费等相关问题，进行深入探讨。目前，沈阳市房产部门正在起草物业管理新规范，并向南方等城市学习物业管理方面的先进经验，争取在年内出台相关规范，使物业管理走向制度化、法制化轨道到，全力打造绿、静、美、安的理想“生态小区”。
厦门：物业管理将实行“菜单式”消费
（郑友贤/《海峡都市报》/20050725）
记者从厦门市物价局了解到，厦门物业管理收费细则年内出台，对收费项目进行细化。正在制定中的厦门物业管理收费细则的基本原则就是“享受什么样的服务等级，就支付相应标准的物业管理费”。业主可根据所在小区特点和需要，分别选择不同的等级或类别，按其对应级别的物业服务费标准交纳费用。
安徽：政府指导价范围确定
（彭林/《中国建设报》/20050801）
由安徽省物价局和安徽省建设厅出台的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》将于8月1日起在全省实施。《办法》规定，住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费，实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。
上海：闵行开展物业管理行业文明竞赛
（方迪/《房地产时报》/20050801）
近日，闵行区房地局与区文明办联合开展物业管理行业文明竞赛动员大会。区房地局将加强对房管办事处和物业管理企业的管理，重点抓好业主大会及其委员会的建设，居住小区违法建筑、违法搭建行为的查处。同时，充分发挥各级行风监督员的作用；继续开展大培训、大比武工作，建设一支技术精、行风硬的行业从业人员队伍。
威海：亲情服务送万家
（柯高峰/《中国建设报》/20050726）
为了提高物业管理企业的服务水平，由市房管局倡导，在全市物业企业中广泛深入地开展“亲情服务送万家”活动。活动开展以来，各物业企业已向业主发放“一封信”３８００多封，清除垃圾８０立方，清除野广告２万多份，修整路面６８００平方米，种植树木１８００多棵，切实为广大业主造就了一个舒适、祥和、安宁的生活环境。
佛山：业主不交费 物业不管理
（张智轩 罗静/《佛山日报》/20050725）
一方面，居民投诉物业管理公司什么都不管；一方面，物业管理公司抱怨过半数居民不交管理费。这种矛盾导致石湾忠信路９８号和１００号两栋住宅楼已经近４个月“无人管”。石湾镇街道办有关负责人说，两栋楼的情况他们曾了解过，希望动员居民成立业主委员会，再与物业管理公司进行沟通，但没有居民愿意承担业主委员会的责任。
【数据说话】
追缴截留维修金十亿 新建小区限期三日上缴
（徐曼 余美英/《北京青年报》/20050720）
根据北京市建委的情况通报显示，自2000年2月开始，全市共归集商品住宅维修基金43.35亿元，加上房改房的27.99亿元共70多个亿，而根据市政协相关报告，公共维修基金应该是不低于80亿。鉴于此，市建委小区办规定： 新建小区限期三日上缴，历史旧账年底结清，违者处双倍罚款直至追究刑事责任。
【物管采风】
物业公司请业主参加员工岗位考核
（李素华/深圳物业管理协会/20050723）
金通物业公司在员工岗位考核中，聘请业主为评判官，为参加考核的员工直接打分。这次考核分为笔试和实操考核。几位业主代表细心观察，认真记录，严格打分，每个环节都不疏忽，业主的关心和支持，给公司员工以极大的鼓舞和激励。这样既倾听了业主的呼声，又融洽了和业主的关系。对于业主指出的差距，公司将组织员工认真改进。
【学习平台】
试论物业品牌价值战略
(宋璐/中国物业管理信息网/20050720)
品牌是信任与承诺，品牌是对服务价值的最好诠释，而且，品牌是永存的。那么，什么是企业品牌价值战略呢？
首先，是品质价值与形象价值的统一化战略。品牌是内在品质与外在形象的统一。物业管理企业品牌一个层面是产品或服务的质量和性能及其效用，另一个层面则是企业的素质、能力和品行等。内在品质价值是品牌价值的根本，从一定的意义上说是恒定的。
其次，是经济价值与文化价值的统一化战略。物业品牌的内在品质价值和外在形象价值，从另一个层次和角度看，又都是品牌的文化价值。经济价值和文化价值都是产品的成本对效用的关系。前者主要是物质性的，用货币衡量；后者主要是意识和观念等非物质性的，是心理感受和观念评估等。
第三，是用户价值和与企业价值的统一化战略。物业品牌文化价值的实质是满足业主的需要，使用户的价值最大化。只有用户价值从后台走到了台前，变得越来越重要越突出，物管企业的价值才会充分展现和大大增进。
第四、是立足可持续发展和追求长期利润最大化的战略。品牌的内在品质价值、信誉价值和用户价值等都是企业获得长期利润的保证。同时，就长期而言，品牌价值是企业可持续发展和获取长期利润的保证。
【业主之声】
关注物业定价 更关注服务水平
（杨晓雪/中新社/20050722）
北京市物业收费标准刚一出台，0.9元的普通住宅物业指导价就被许多业主家声讨，而物业管理企业则全部认为价格过低。物业管理作为服务行业，很多的服务内容是难以量化的；特殊性则体现在物业管理是公共服务，一手托千家很难让所有消费者满意，定价上什么水平都会引发不满意。记者分别采访了北京市物业管理商会会长于庆新先生和一些业主，发现其实价格并不是衡量物业的唯一标准，更多的关注还是物业服务水平和市场的规范。
【自由论坛】
物管是消费也是投资
（周宏泉/北京房地产网/20050726）
物业管理市场发展至今，正逐步由无序走向有序。但对物业管理费支出的定性，仍是见仁见智。或曰：“消费”，或曰：“投资”。依笔者之见，物业管理费支出既具有消费属性，又具有投资属性。从经济学的角度考虑，如果购买的最终产品或服务是用来满足自身的需求，则称为消费性支出。如果为了实现货币的增值，则为投资性支出。据此，如果业主购置物业不是为了自身的消费，而是作为一种投资，那么作为对物业投资的继续——物业管理的支出则是一种投资性支出，其目的是确保物业的增值和保值。当然，业主购置物业的目的并不是固定不变的。因此，作为附着在物业之上的物业管理费用的支出性质也在不断变化。
物业管理费的支出无论是作为一种投资还是消费，都有其特殊性。作为投资，其特殊性表现在：第一，非独立性。即物业管理的投入是附着在物业这一实体上的。只有通过物业产权的转让，其投资属性才能实现。第二，不一致性。即物业管理的投入是分期分批的，而其投资的收回是一次性的。物业管理价值的实现并不是以其物化劳动为基础，而取决于社会的经济水平、人们的价值观及文化理念等。第三、长周期性。因为物业投资的周期长，附着在物业管理费用上的投资回收的周期也长。作为消费，其特殊性表现在：第一、高消费性。管理消费不是一种本能性消费，而是一种社会性消费。第二、可塑性。表现为空间和容量的弹性。小到家庭，大到社会，都有物业管理的内容。第三、公共性。物业管理消费是一种公共消费。因为，物业管理服务一旦提供了，便会有众多的受益者将共同消费这一服务。
【案例选编】
小区内最高档楼盘业主 诉请独享高物业服务
(艺菲/《东方早报》/20050722)
作为上海建华房地产经营有限公司分三期开发的第三批，绿缘公寓是这三期房屋中档次最高的公寓。由于三期房屋的开发档次不一，业主们认为，自己的楼盘应该完全和前两期楼盘分开。但是，根据浦东建设局在《关于划定上海市浦东新区718弄业主大会物业管理区域的公告》中的规定，绿缘公寓业主不能独立成立业主大会。因此，业主们最终决定起诉到法院，要求浦东建设局重新作出物业管理区域的划分。
不同档次的物业集中在了个小区导致矛盾重重，其他两个楼盘的业主也可以使用绿缘公寓中的高档健身等设施，但物业管理费的收费标准却截然不同。另两个小区的现实状况已经拖累了绿缘，让今后建优质会所等许多事情都成为不可能。
由于此案属上海首例，很具普遍性。浦东法院由院长丁寿兴亲自担任此案的审判长。经过近3小时的庭审，法庭认为，案件的焦点在于绿缘公寓范围内的公共设施、设备是否属于花木路718弄全体居民，法庭宣布将择日再次开庭审理此案。
※点评：本案中，就如何划分物业管理区域，对同一小区不同档次物业，如何提供差异化服务以及如何界定公共设施所有权问题值得我们关注和探讨。
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2005-8-3 15:13:00