非赢利共享型信息选编 第04期/20050902 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——德州：明确物业收费执行标准
——成都：新老物管办交接有规可依
【行业要闻】 ——深圳：出重拳清理"黑物管" 检查13项内容
——武汉：“邻居节”上物业现场答问
——沈阳：创建安静小区 物业担重任
——合肥：物管条例草案“抢鲜”看 住宅不得变办公室
——上海：关注“物业责任险”
——北京：首次启用住宅公共维修基金
——青岛：召开物业条例草案听证会
——杭州：国际物业公司登陆
【数据说话】 ——362个公房小区年内改造 老旧小区将推行物业管理
【物管采风】 ——出租房引入物业管理
【学习平台】 ——物业管理企业的危机管理
【业主之声】 ——小区业委会如何运作
【自由论坛】 ——民营物业企业发展赶上大势
【案例选编】 ——没有签订服务合同 业主该不该支付物业管理费
【法规动态】
德州：明确物业收费执行标准
（信明栋 刘臻/新华社/20050828）
近日《德州市物业服务收费管理实施办法》出台，办法规定，物业收费要以合理成本费用为基础，结合不同的服务内容和服务质量确定。为住宅小区提供的物业服务，对物业公司实行等级评定，分出3个等级，分别执行每月每平方米0.8元、0.5元、0.3元的政府指导价，浮动幅度为20％。为写字楼、工业区、商场等非住宅提供物业服务，实行市场调节价。
成都：新老物管办交接有规可依
（康庆/《成都日报》/20050830）
《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》将于9月1日起正式施行。《意见》针对物业企业退出管理时几种易产生纠纷与矛盾的情形，就交接对象、退出程序和时限分别对物管企业和业主委员会等做了相应的要求。《意见》除了能避免物管企业交接时可能出现的真空情况外，还将避免因多头管理而产生的矛盾，维护业主和物业管理企业的合法权益。
【行业要闻】
深圳：出重拳清理"黑物管" 检查13项内容
（付洋 牛丽雅/深圳新闻网/20050831）
全市2800多家注册的有关“物业管理”业务的企业中，近7成无物管资质证书。为了严打“黑物管”，我市将在9至10月进行物业管理专项检查，此次检查主要针对“有无取得物管企业资质证书”、“是否规范使用维修基金”、“有无报送统计报表，建立信用档案”、“有无公布服务费账目”、“有无聘用无物业管理资格证书的人员”等13项内容展开。
武汉：“邻居节”上物业现场答问
（王纲 陈珏敏 朱丹 陈松/《武汉晨报》/20050828）
昨日，由武汉晨报和东鑫集团主办的邻居节来到东鑫·鑫海花城，向小区居民提供各项咨询服务。活动现场，小区物业管理部门认真听取居民们的建议，并对居民提出的关于小区交通、环境、公共照明等问题一一作了答复。这次活动不仅增强了物业与居民的沟通交流，同时也解决了许多业主关心的实际问题，深受广大业主的欢迎。
沈阳：创建安静小区 物业担重任
（陈微/《辽沈晚报》/ 20050828）
目前，沈阳的噪声扰民占环境信访投诉的60%以上，环保部门希望通过创建22个安静居住小区解决小区噪声问题。“小区居民在搞装修工程时，需到物业部门进行审批，并控制作业时间。小区内还要设立机动车禁鸣标志，禁止农用运输车进入小区。夜间摩托车进出小区应熄火推行。”，这是对安静小区的基本要求，也是小区物业管理部门环境管理的重点。
合肥：物管条例草案“抢鲜”看 住宅不得变办公室
（吴仁/《江淮晨报》/ 20050831）
昨天提交市人大常委会会议审议的《合肥市物业管理条例(草案)》，对市民关心的问题一一作出规定。如业主大会筹备组一般由5名成员组成，成员名单以书面形式在物管区域内公告；新建物业的建设单位在申领预售许可证前，应当将业主临时公约、前期物业服务合同报送市、县主管部门审查。同时草案明确了配套设施的归属和住宅不得改变使用性质等问题。
上海：关注“物业责任险”
（秦晓华/《每日经济新闻》/20050822）
一场“麦莎”台风导致许多小区车库被水淹，有的业主在排水过程中不慎触电等。这些损失是由业主还是物业公司承担，引起了小区物业管理经济纠纷，同时也引起了人们对物业责任险的关注。对于那些购买了物业责任险的小区，目前保险公司已经启动理赔程序。对物业公司来说，减轻了经济负担；遭受损失的业主，也能顺利地得到赔偿或修复。
北京：首次启用住宅公共维修基金
（张佳丽/《中国建设报》/20050826）
日前，北京市宣武区凌云居等三个小区因紧急情况破例启用住宅公共维修基金。这是该市63.9亿元住宅公共维修基金首度启用。在没有成立业主委员会的情况下，市建委小区办采取变通办法，让小区物业向业主进行公示。公示后物业管理人员挨家挨户征求业主签字，签字要达到三分之二以上的人数标准。
青岛：召开物业条例草案听证会
（徐燕华 徐夏诺/《半岛都市报》/20050831）
今天上午，《青岛市物业管理条例（修订草案）》立法听证会在八大关小礼堂举行，这是本市自1986年取得地方立法权以来，召开的第一次立法听证会。会上，15名最终被确定为陈述人的普通市民就投票权的计量方式、小区停车场的的产权归属和使用、前期物业管理和物业收费等几大焦点问题展开了激烈辩论。
杭州：国际物业公司登陆
（佚名/《每日商报》/20050829）
昨日，建工房产与国际知名物业顾问公司世邦魏理仕公司签订合作协议，此举拉开了国际大牌物业公司代理杭州楼盘的序幕。近年来，随着杭州高档楼盘渐具规模，影响力逐渐上升，该区域的高档楼盘的客户中就有美、法、丹、意、德、澳、韩等多个国家的公民，国际知名物业公司进驻不仅更好地为外籍客户服务，而且必将促进本地物业服务水平的提升。
【数据说话】
362个公房小区年内改造 老旧小区将推行物业管理
（佚名/《新京报》/20050831）
近日从北京市建委获悉，全市362个直管公房小区年内有望启动改造。根据前期计划安排，今年北京市将对362个老旧直管公房小区进行综合改造，老旧小区主要指1980年以前建设的小区。目前北京市3000多个小区中，属于老旧小区的有1582个。在有条件的小区将实现架空线入地，在老旧小区中逐步推行物业管理。
【物管采风】
出租房引入物业管理
（易福进 王中波/《东南快报》/20050823)
“出租房不仅是厦门流动人口的主要住宿场所，也是主要案发场所。”昨日，厦门警方一负责人透露，厦门将推出“出租房委托管理模式”，即房东在自愿签订委托管理协议前提下，支付一定管理费将出租房委托专业物业管理单位管理。今年４月，该模式被引入到湖里区南山社区，房东每月出资２０元委托物业公司管理，改变了房东对出租房“失控”的局面。
【学习平台】
物业管理企业的危机管理
(宋宁/《中国建设报》/20050824)
在物业管理服务过程中，常常存在一些不确定的因素，危机事件时有发生。如何正确识别、防范、处理物业管理服务过程中存在的物业管理风险和危机，已成为物业管理企业当前一个亟待解决的热点问题。
一、物业管理危机的特征及种类
物业管理危机的发生具有偶然性，其表现形式都是随机的、不确定的。突发性是危机的首要特征，在物业管理中这一特性主要体现在突发危机事件上。蔓延性特征则使物业管理中出现的危机事件在非常短的时间内成为国内大小媒体关注的焦点。物业管理危机的种类主要包括客户关系管理危机、突发危机、企业内部管理危机。目前物业企业面临最多的危机问题是客户投诉，一旦处理不当，就容易恶化成企业危机，尤其是企业品牌的诚信危机。
二、物业管理企业如何进行危机管理
物业管理企业的危机管理大体上分为危机预防、危机处理和危机后期三个阶段。在预防阶段，企业要牢固树立危机意识，针对本企业可能面临的危机进行事前评估并设立危机对策制度。对于危机处理，物业管理企业应当建立快速危机处理机制，包括定期分析机制、人员责任落实机制、各类险情紧急处理预案、通信联络等。在危机后期，企业要采取正确的措施，消除危机带来的负面影响，同时要学会从危机中吸取教训或获得利益。
【业主之声】
小区业委会如何运作
（张新民 吴梅 刘刚/《天津日报》）/20050829）
天津市政府近日决定颁布实施《天津市业主委员会活动规则》。《规则》对业主委员会活动的监管部门、履行职责、工作制度、档案管理、换届选举等方面进行了界定。特别明确了物业管理行政主管部门、街道办事处和乡镇人民政府的职能，确立住宅物业管理社区联席会议制度。《规则》将物业管理纳入社区管理范畴，建立起有效的业主委员会工作机制，将在规范业主委员会日常活动、指导业委会规范合法运作等方面起到积极作用。
【自由论坛】
民营物业企业发展赶上大势
（王军/《今晚报》/20050831）
在天津市，民营物业企业今日主宰物业管理行业半壁江山，并正在以很快的速度改变原有行业格局，成为物业管理市场和行业发展的主力军。从调查统计情况和实际运作情况看，天津市民营物业企业的状况有以下几个特点：
一、民营物业企业在整个行业的资质等级正处于中下游位置，属于新兴行业中的新兴群体，从企业数量、管理项目的数量、规模及项目硬件基础条件来看，处于金字塔的中下层；
二、近几年新注册的物业企业中，超过80％是属于民营全资或控股企业；而且民营物业企业所接管的多数是经济效益好的新项目，加上机制等方面的原因，经营灵活，管理链条短，对项目管理的成本和利润控制性强，其群体经济总量会在行业中占有越来越大的比重。
三、对行业和市场的影响逐渐加大。物业管理企业民营化的过程，其实就是社会化、市场化的过程。除去少数逐步做大形成规模化或被市场淘汰以外，其余多数会维持中小型经营管理的状况，客观上形成了物业管理行业的两极分化，或者说促进了这种态势的形成与深化。
一方面民营物业企业要发展，就要适应社会和市场，适应政府及行业组织的管理；另一方面，社会和行业、政府部门必须适应民营企业的存在与发展，只有适应、融合甚至是向民营企业学习，才能谈得上促进与扶植。同时，广大民营物业企业要意识到，发展的道路仍艰难而漫长。民营物业企业要加强自律，学会依靠规律，抓住机遇，以求得更快地发展。
【案例选编】
没有签订服务合同 业主该不该支付物业管理费
(中国物业管理信息网/20050821)
A物业公司（以下简称A公司）经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务。后小区业主委员会成立，也未聘用A公司。小区部分业主以A公司没有与业主或开发商签订物业服务合同为由拒绝支付物业管理费。A公司认为自己实际提供了物业服务，有权收取物业管理费和滞纳金，遂向法院提起诉讼。一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。
案情分析：由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主“可以不支付”物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。本案看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的“无因管理”的法律关系。《民法通则》第92条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”。但本案与“无因管理”还是有一定的区别。“无因管理”是出于保护他人利益的目的，且管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益业主索取报酬。
二审判决：二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的“可以不支付”而不是“应当不支付”，又使二审法院能在“可以”二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。
※点评：物业公司在提供优质服务的前提下，还应该了解相关的法律法规，规范物业管理行为，学会用法律手段保护自身的合法权益。
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2005-9-6 11:26:00