《公元物业管理文摘》（第5期）

【法规动态】 ——北京：物业管理办法已完成草案

            ——甘肃：制定《甘肃省物业管理办法》

【行业要闻】 ——通州：着力提高小区物业管理水平

            ——上海：物业管理展示会中旬举行

            ——福州：四措施净化物业管理市场

            ——锦州：非物业小区改造后呼唤物业管理

            ——武汉：经济适用房发生变化 物业管理费如何收

            ——沂蒙：12个小区物业收费标准出台

            ——天津：全市住宅物业管理普查工作结束

            ——重庆：物管发展6种趋势  将全面推行公开招投标

【数据说话】 ——物业管理实施办法正在制定  各方提出建议355条

【物管采风】 ——石狮环卫将实行物业化管理

【学习平台】 ——破解物业企业亏损难题

【业主之声】 ——收费灵活多样 增设服务项目

【自由论坛】 ——分等收费管理体现“质价相符”

【法规动态】

北京：物业管理办法已完成草案

（孙弢/《北京日报》/20050903）

　　市建委负责人昨天透露,目前,《北京市物业管理办法》(草案)已起草完成,并开始征求相关部门意见。“草案”成熟后将面向社会公开征求意见。市建委还拟定了“专项维修资金使用细则”,目前已征求了有关方面的意见。另据了解,市建委目前已开始着手起草《北京市经济适用住房管理办法》。“办法”预计在10月份报市政府和市人大常委会。

甘肃：制定《甘肃省物业管理办法》

（贾莹/兰州新闻网/20050908）

　　记者近日获悉，《甘肃省物业管理办法》（送审稿）已由省建设厅起草完成，进入审定程序。该《办法》规定，今后，开发商未售出的空房和已购买的闲置房，也得交50％的物业管理费；小区物业公司必须招投标产生；业主委员会任期一般为3年，严禁业主委员会搞经营活动；建设单位承担业主大会筹备期间和首次业主大会的工作经费等。

【行业要闻】

通州：着力提高小区物业管理水平

（汤俊峰/通州大众网/20050909）

　　9月8日下午，通州召开专题办公会，在会上，副市长曹建平要求有关部门突出重点，攻坚克难；多管齐下，确保物业管理收费到位；各司其职，通力协作，合力促进物业管理规范运作；要加大宣传力度，增强群众自觉缴费的意识，同时物业管理企业要公开服务项目、质量要求和服务标准，自觉接受监督，以求把通州的物业管理水平提高到一个新的层次。

上海：物业管理展示会中旬举行

（吴铮/《房地产时报》/ 20050905）

　　9月15、16日，以“推进和发展物业管理市场”为主题的2005 年上海市物业管理展示会将在上海图书馆举办。本次展示会的目的为展示物业管理行业的发展成果，推介先进科学的物业管理服务模式和物业管理理念，凸现现代服务业在现代经济中的重要地位，探索物业管理行业的未来发展趋势，推进物业管理的市场化进程，提升物业管理行业的整体服务水平。

福州：四措施净化物业管理市场

（杨炜/《福州晚报》/ 20050908）

　　现阶段，我市物业管理的重点是加强市场退出制度建设以及完善物业管理招投标工作，具体将采取4项措施：一是完善业主大会的运作；二是对不具备独立法人资格的物业管理组织进行清理；三是完善物业企业资质的动态管理；四是加强行政监督、行业监督、业主监督的职能，凡出现法定降级条件或清退条件的物业管理企业，都将及时予以降级或清退。

锦州：非物业小区改造后呼唤物业管理

（李晓林/《锦州晚报》/20050906）

　　自我市整治非物业小区以来，小区的环境优美了，但紧接着新的难题也出现了：居民不适应新的小区环境，杂物随意堆放；产权单位不愿把小区移交物业公司。物业处的常处长认为，要解决这些问题，首先市政府要加大整治非物业小区的力度，主管部门应推进物业管理，扩大物业公司管理范围，产权单位要尽快把管理权交给物业公司。

武汉：经济适用房发生变化 物业管理费如何收

（朱本俐/《武汉晚报》/20050908）

　　记者从有关方面获悉：即将上市的经济适用房因小高层和高层增多，带电梯的楼房仅维持使用的费用就需每平方米1元/月左右，以一套房90计算，一个月的物业管理费就要90元，这对一个中低收入家庭来说是一笔不小的开支，要让老百姓买得起房还要住得起，希望有关部门对经济适用房物业管理予以政策优惠，尽快出台物业收费的办法。

沂蒙： 12个小区物业收费标准出台

（徐淑刚/《沂蒙晚报》/20050909）

　　记者昨日从市物价局了解到，按照“分级定价、优质优价”原则，我市对12个住宅小区的物业服务收费标准进行了公布。按照标准要求，住宅小区物业服务收费实行等级管理，共分四个等级：一等基准价为每平方米0.35元，二等基准价为每平方米0.30元，三等基准价为每平方米0.25元，四等基准价为每平方米0.20元，浮动幅度均为上下20%。

天津：全市住宅物业管理普查工作结束

（佚名/《每日商报》/20050829）

　　全市物业管理普查工作于8月15日圆满结束。从普查统计数据反映出目前物业行业存在的主要问题：一是我市住宅物业项目的物业费收缴率偏低。二是我市住宅小区车位先天不足。三是我市住宅物业管理市场化程度不高。大多数物业企业是开发企业派生的子公司，在某种程度上削弱了物业企业的市场竞争能力，影响了行业整体服务水平的提高。

重庆：物管发展6种趋势  将全面推行公开招投标

（邓舒丹/《重庆时报》/20050909）

　　恰值重庆物业管理行业发展10年之际，记者专访了市国土房管局物业处朱希全处长，他指出，未来的物业管理发展将有6种趋势。一是公开招投标将成主流，物业管理市场发展将会日趋规范。另外就是角色定位更明确、服务从有形到间接转变、高科技将被广泛应用、 将推行完善的职业经理人制度、城市化进程回味物业管理提供巨大的市场空间。

【数据说话】

物业管理实施办法正在制定  各方提出建议355条

（王雅静 胡继权/《武汉晨报》/20050906）

　　记者昨从市房产局了解到，正在制定中的《武汉市物业管理实施办法》，目前已收集到各方提出的355条建议，这些建议来自政府部门、市民等。据悉，该局将在下周对这些建议进行专题讨论，吸取其中可取之处，进一步完善该办法。据了解，与现行《武汉市住宅区物业管理条例》相比，征求意见稿已有诸多亮点：如降低维修基金、取消物业管理经营用房等。

【物管采风】

石狮环卫将实行物业化管理

（冯升祥/《东南早报》/20050906

　　昨日，记者从石狮市环卫处了解到，石狮的环卫体制改革已开始深入到沿海镇村，而改革的主要内容则是“事企分开，管干分离”的物业化体制。到今年年底，凤里、湖滨两个街道所辖各社区将完成环卫体制改革，灵秀镇在今年年底前完成辖区二分之一村（居、社区）改革，沿海五镇最迟在明年全面实行物业化管理。

【学习平台】

破解物业企业亏损难题

(李洪波/《丽水日报》/20050906)

 　　虽然物业公司大多都在做着赔本买卖，但能够得到绝大部分业主认可的物业企业还是寥寥无几。整个物业行业要发展，必须走上一条良性循环的道路，但能够治愈物业企业顽症的出路又在哪里？在记者的采访中，丽水市部分物业公司的管理者提出了他们的一些想法。

　　一是抓好队伍打好基础。一位物业企业的负责人说：“物业企业要在这个市场上发展，首先本身需要一支过硬的队伍。就好像是一个坚实的桥墩，才能支撑起安稳的桥梁。为了加强自身的建设，很多有实力的物业公司都已经在员工培训及制度管理等方面加大了投入。

　　二是在管理中打造亲情。除了打造好队伍的桥墩，在上面还要架设三座沟通的桥梁：即物业企业与业主、业主与业主以及物业企业与业主委员会、社区之间的桥梁。通过桥梁经常沟通、消除矛盾、解决问题，从而避免机械化的物业管理，在管理中融入亲情。

　　三是物业服务“菜单化”。同心物业在接下去的管理中，计划采用菜单式服务，根据不同小区业主的不同服务要求，而采取不同的收费标准。“由小区业主自己确定需要什么样的服务，然后参照这个标准对我们进行考核，我们则按照这个标准收费。

　　四是城区分块招标管理。丽水物业的举步维艰，与丽水市区的小区规模普遍较小等密切相关。凯原物业的曹总认为，丽水以后其实可以将城区进行划块，然后把整块区域统一进行物业管理招标，这样有利于实现物业的规模经营，促进物业的规范及良性发展。

【业主之声】

收费灵活多样 增设服务项目

（张文龙 韩君 刘刚/《楚天金报》）/20050908）

　　对于物业管理费难收的问题，业主们有自己的看法：收费方式可灵活多样，比如，如果业主按年交费，能给予一定优惠，肯定不少业主都选择一次交清一年的管理费；变小区为大社会，小区物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展，将以人为本的理念深入到服务中。比如说，物业公司可以在社区内开展心理咨询、理财咨询、医疗服务等社区服务中心，将商业性经营与公益性服务融为一体，以满足业主不同层次的需求，加深与业主之间的感情。

【自由论坛】

分等收费管理体现“质价相符”

（张建/《房地产时报》/20050905）

　　《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》（以下简称《办法》）将于2005 年10月1日正式实施，它标志着物业管理步入了一个法制化、规范化、市场化运行的新时期。

　　《办法》作为一个地方性配套标准，其价值不仅体现在对国家《物业管理条例》和《物业管理收费管理办法》的有效补充，更为全国物业管理领域贯彻“质价相符”原则提供了一次有效实践，同时也为物业服务规范化、收费透明化、合约具体化和监管简便化奠定了基础。

　　首先，业主服务消费理念的转变。物业服务是一种特殊的商品，需要怎样的服务等级与标准必然需要支付对应的费用。《办法》以菜单形式，直观地将物业服务划分为五个不同的等级，按照不同的等级确定相应的服务内容、服务要求和服务价格。业主根据自己的意愿和消费能力，清晰而方便地选择所需要的物业服务。因此，作为业主或使用人，如何把消费理念统一到服务和收费“质价相符”的原则上来，是解决现有物业管理价格矛盾的重要环节。

　　其次，物业公司服务模式的转变。在以往协商物业服务价格过程中，企业往往不太注重业主的需求和意愿，提供的物业管理服务内容和标准超过了业主的承受能力或违反大多数业主意愿，在具体的服务过程中没有相应的服务标准与成本控制要求。《办法》的出台，将促使企业在服务合同的签订、管理与服务的规范运作、服务结果的控制等整个服务模式发生根本的转变。

【案例选编】

解读物业“对峙”僵局

(潘晓吾 韩明星 段君伟/《今日安报》/20050906)

　　近日，郑州市明鸿新城小区出现了 “一区两岗”现象。小区业主委员会罢免了原来的物业管家，聘用了新的物业管家，但原管家仍坚守不让，于是出现了两物业公司对峙的僵局。

　　明鸿新城的前期物业管家德亿物业是由开发商河南德亿房地产开发有限公司（以下简称德亿地产）指定的。不少业主认为德亿物业管理混乱，根本没有尽到应有的义务，而且开发商还改变了小区规划，有的业主的房产证仍未办理，因此坚决要求将其罢免。

　　德亿地产胡先生接受采访时说，许多业主累计拖欠物业公司各种费用达136万元，这些费用全部是德亿地产垫交的。此外，德亿地产还额外投入了300万元，对小区的旧房、积水点进行改造，应享有这些改造设施的所有权。对于众多业主提出的小区规划的改变以及房产证的问题，胡称1993年小区开发时还没有详细的规划管理，开发商只需向规划局送交规划图即可；至于房产证问题，胡表示，有两栋楼的建筑商未将竣工资料交给德亿地产，导致无法办理房产证。目前，德亿地产已将建筑商诉诸法院，这一问题有望很快得到解决。

　　法律界人士认为，对于物业管家的追欠费和交接是两码事。欠费属于经济纠纷，可以通过法院起诉追缴，甚至要求缴滞纳金。交接涉及行业管理，可以通过政府主管部门和行业协会干预，促使顺利交接。

　　※点评：业主反映的很多问题，比如说绿地的规划、公共设施的建造等，相当多的问题是开发商遗留下来的。但是，业主们不一定能将这些“扫尾工程”与物业管理事务区别清楚，这自然扩大了物业管家遭受的“攻击”范围。开发商开发期间遗留了众多问题，物业管家是开发商派来的，二者之间有着太多的利益关系，而物业本是为业主服务的，物业管理自然很难。所以，业主对物业管家不满意，不能简单说仅是对“物业管理服务质量不良”不满意。罢免物业管家，再聘用新的物业管家，只是“治标不治本”，解决不了根本问题。