【案例选编】 ——不该借出的钥匙
【法规动态】
福建：物业收费先由行业协会评定
（关永辉/《海峡都市报》/20050927）
昨日，省十届人大常委会第十九次会议传出消息，我省物业管理收费有望有一个统一的等级标准，物业费收多少由行业协会评定，再报物价部门审批。有委员认为，物业收费不能简单按照建筑面积分摊，可由省政府有关部门制定具体办法。为了保证物业服务费的收取率，对于业主违反服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳。
沈阳：物业费将明确“政府指导价”
（黄琳/《时代商报》/20050927）
记者从市物价局获悉，沈阳市不会放开物业市场的收费，物业管理企业与业主委员会所签订的合同也不能随意定价，沈城将对物业实行政府指导价格。当然，这一价格标准也并非所有类型的住宅小区都千篇一律。物业指导价将根据小区的规模、物业设施标准及服务标准，包括物业从业人员的资质等评定不同等级，对不同等级的小区物业收费制定相应的标准。
【行业要闻】
深圳：全力打造诚信物管阳光物管
（冯杰/《深圳特区报》/20050921）
近日，就本次物业管理专项大检查的有关情况，记者采访了市国土资源和房产管理局局长张士明。张局长认为，在全面规范和整治物业管理市场秩序的基础上，将继续强化物业管理品牌建设和诚信体系建设；推动物业管理体制创新和监管思路创新；培育规范有序的物业管理市场和培育一批现代化、国际化的物业管理集团公司，打造诚信物管和阳光物管。
上海：高档楼盘可适当高收费
（王舒/《每日经济新闻》/20050929）
市物价局有关负责人表示，物业公司提供《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》未涵盖的服务内容和设施设备的，经过论证后可适当提高收费标准。具体流程是根据业主提供服务的具体内容，由建设单位委托物业协会组织专家论证，再交由物价局确认。最后，该小区根据物价局核准的价格进行物业管理的招投标，但核准价格将作为招投标的最高限度。
哈尔滨：百家物业拒交数千万并网费
（梁冬/《黑龙江经济日报》/ 20050923）
哈市道里集中供热工程已于2004年4月开工，为缓解资金压力，决定对部分并入网单位收取并网费。但是截至目前，仍有近百家物业企业拒绝交纳并网费，拒交金额达数千万元。有专家认为，热是商品，供热是赢利性企业行为，应该实行谁建设、谁投资、谁受益的原则。如果要求物业单位投资，一是应坚持自愿的原则，二是应按投资比例分配经营利润。
北京：物业与学校“联姻”
（牛建宏/《中国建设报》/20050927）
近日，由北京盛世物业管理有限公司与北京育人中等职业学校联合举办的“物业管理”中专班正式开学。盛世物业公司董事长刘刚对记者说，公司与育人职业学校联合办学，就是为了进一步提升物业管理品质，提高员工文化水平，为业主提供更好的服务。据了解，学员毕业后在公司工作满一年，公司将报销学费，并在提升、转岗等方面优先录用。
武汉：物业公司为何难进老居民区
（李强 张雅琦 刘思芸/《长江日报》/20050921）
物业公司进驻老居民小区，将有助于改善居民生活环境，但目前尚难进入。博生物业公司总经理宋玉斌说，老居民区大都没有绿地、没有垃圾中转站，已有的设施设备、管网等破旧老化，这些都需要很大的投入，这就需要政府制定优惠政策对进驻的物业公司进行扶持。另外，由于旧有的习惯，老居民小区还普遍存在“收费难”的状况。
济南：物业公司缘何频频“撂挑子”
（吕春梅/《齐鲁晚报》/20050928）
业主嫌物业公司服务不好，拒交物业费；由于收不上费，公司无法正常运营就“撂挑子”。历城区物业管理科科长张殿伟说，房产商的遗留问题是首要原因，而居民总是将房屋的建设者和管理者混为一谈。另外，由于许多小区没有将水电暖收费问题移交给相应单位，也增加了业主和物业间的纠纷。张科长说，最好的办法就是通过协商解决。
宜兴：这里的物业和业主亲如一家
（韩良华/《宜兴日报》/20050927）
“物业处的员工已成为我们生活中的好帮手”，宜城镇太滆花苑一些居民说。该小区物业处为融洽与业主的关系，从服务居民的一桩桩小事做起，不仅做好分内事，而且对职责外的事只要居民所需，也都尽量去服务。物业处员工的贴心服务，拉近了物业处和业主的距离，也赢得了业主对小区管理的关心和支持。
南京：《南京市物业管理办法》将修改
（刘欣/《金陵晚报》/20050923）
记者从南京市物业管理处了解到，南京市仍然沿用三年前的《南京市物业管理办法》。作为与国务院《物业管理条例》相配套实施的地方法规，实施中不仅与老百姓的要求还有距离，连物业管理公司自身都并非人人懂法。为了与国家《物业管理条例》相一致，目前，该处已着手修改《南京市物业管理办法》。
【数据说话】
深圳物业管理覆盖面积1.89亿平方米
（冯杰/《深圳特区报》/20050921）
据统计，我市目前已取得国家一级资质的物业管理企业有50家，占全国一级资质企业总数的27％。全市物业从业人员有10万多人，管理着全市3544个物业项目，物业管理覆盖面积达1.89亿平方米。同时，深圳的物业企业在全国形成了一个整体品牌效应，有150多家物业管理企业在国内200多个城市拓展项目600多个，管理面积达到7080多万平方米。
【物管采风】
厦门近3万人从事物业行业
（李林邦 谢卫东/《厦门晚报》/20050924）
我市现有物业从业人员近3万人，物业行业已经成为解决城市劳动就业的重要力量。记者从昨天举行的“庆祝厦门市物业管理协会成立五周年暨‘四十佳员工’表彰会”上了解到，目前我市具有资质的物业管理企业有250家，从业人员近3万人。自2000年4月成立市物业管理协会后，全市已有30多家企业通过了ISO9000质量管理体系认证。
【学习平台】
物业管理的“病症”与“药方”
（王瑾/《新文化报》/20050929）
市政协部分委员和政协邀请的专家以及政府部门相关人员，历时数月，对长春物业管理情况进行了深入调研，针对“病症”开出“药方”。
“病症”一，“父子”关系扯不断，问题出在“建管不分”的物业选择机制上。应采取招投标方式确定物业。物业公司要早期介入管理，跟踪小区工程建设的全过程，严把质量关，熟悉掌握小区内的管线走向、材料使用情况。商品房竣工验收应有物业管理企业参与。
“病症”二，老房子物业难达标。长春市有29％的物业公司由房管所或企业转制，由于这些住宅区大部分是20世纪建设，规划设计水平较低。老城区和一些无力改善房屋基础设施及周边环境的职工住宅区，政府应依托规划，逐步进行改造。做到改造一处，完善一处，达标一处，并通过招投标方式，实施物业管理。
“病症”三，物业代收费问题。问卷反映，仍有56.8％的物业公司在代供水企业收水费、实行抄大表，收取费用。新建住宅小区的前期规划和建设阶段，应考虑水、电、气、热的终端收费问题，做好小区管线铺设，避免出现管线内外网连接过程的利益冲突。对老城区，应尽快理清责任，建议有关方面共同努力，对管线进行改造，然后由水务集团统一接管。
“病症”四：服务与价格没有直接挂钩、服务标准模糊。应尽快出台详细的物业收费细则，明确服务内容、服务质量和相对应的收费标准。
【业主之声】
要绿地还是要活动站 谁说了算
（王彦辉/中国交通广播网/20050929）
吉林市鸿博景园11号楼北侧有50多平方米的绿地，今年6月，物业要在绿地上建老年人活动站，居民不同意。物业负责人徐经理给说，许多老年人提建议，他们才准备建个不收费的老年活动站。吉林市房产局物业监察大队王队长说，他们将查看该小区的原始规划图，如果规划图中的这个位置是绿地，物业方面就不能再建；如果不是绿地，物业方面也得和业主以及业主委员会协商，达成一致并经过有关部门审批，才能建房。
【自由论坛】
浅谈上海的物业管理
(季宝兴/《中国建设报》/20050921)
上海市小区楼盘的多样性和物业管理的复杂性，以及随着百姓法制意识的增强和生活质量的提高，对物业管理的要求也愈来愈高。物业管理企业需要不断更新管理理念，重视并解决出现的矛盾和问题，才能满足业主和市场的需求，使物业管理行业健康发展。
一、要强化物业管理企业的品质，形成优胜劣汰的市场局面。据报导，在上海平均每个物业公司管理12万平方米住宅，且物业公司大小不等，品质参差不齐。上海物业行业内部正在加快改革步伐，近年来每年有二三百家不称职的物业公司出局，同时，行业主管部门应加强对物业企业的考核力度，可以通过企业资质评审等形式，提高物业企业的品质。
二、充分发挥“三级政府、四级网络”的优势，监督、协调物业企业和业主委员会的工作。辖区居委会是“三级政府、四级网络”，他们的工作目标是与物业企业一致的，如创建精神文明小区、环保绿色小区。同时，居民有困难可以找居委会。因此，居委会干部讲话他们愿意接受。居委会作为第三方还可以协助物业企业进行宣传解释，协调小区的矛盾和分歧。
三、应该根据社区的不同需求，对不同的小区实行定位管理、按价服务。目前上海市的物业大致可以分为售后公房、一般商品房、外销商品房和高级公寓别墅房几个层次。应根据不同的定位，制定不同的收费标准，政府在这方面要进行宣传和指导，让百姓在购买住房时就要考虑小区的品牌等级，根据自己的经济力量和生活要求作出合理的选择。
【案例选编】
不该借出的钥匙
(佚名/大中华物业管理网/20050921)
一天下午，一位业主来到某物业管理处，一番寒暄之后，便提出要借用自家新房子的钥匙。管理处服务人员一查，这位业主还未办妥入住的有关手续。这位业主解释道：“由于开发商交房的时间拖延了，预先买好的建材无处堆放，日晒雨淋已经变形，若不妥善存放恐怕不能用了。”这位业主再三向管理处承诺：“东西放进去后马上还钥匙。”看到业主十分焦急的样子，管理处服务人员动了恻隐之心，经商量决定对他网开一面。一连几天过去了，管理处也好几次电话催问，钥匙还未还。左等右等没等到业主来还钥匙，管理处经理就带人到现场查看：只见业主正在大张旗鼓地装修卫生间，并擅自将浴缸排水管移位，打穿地板，新开了一个碗口大的洞。
案例分析：对业主提出的违背有关规章制度，但表面上又有一定合理性的要求，物业服务人员该怎么做？在物业管理和服务过程中，业主常常会提出这样或那样的要求。对于那些明显会损害公共利益或其他业主利益的要求，物业服务人员一般能够坚持原则。有时候业主的要求看起来有一定的合理性，如上文提到的这位业主。该物业管理处的服务人员也正是因此产生了恻隐之心，才违反规定将钥匙借给他。如果该业主借用钥匙的理由是真实的，物业服务人员是否一个“不能借”就完事了呢？显然不可以。因为业主最大的愿望就是尽快拿到钥匙，而他又没有办妥相关的手续。作为物业服务人员应该急业主之所急，具体了解他还有哪些必办的手续尚未办妥，没有办妥的具体原因是什么，这中间有什么困难，物业服务人员能帮助做什么，可以代办什么。所有这些，作为一个物业服务人员，是可以做也不难做到的。
※点评：
物业管理不仅要有扎实的理论功底，更需要有灵活的处事技巧，在不违反规定的前提下，给业主一个满意的答复。