《公元物业管理文摘》（第9期）

【法规动态】 ——建设部：拒缴住房专项维修资金不发产权证

            ——大庆：新物业收费标准12月1日起实施

【行业要闻】 ——广东：省物业管理条例拟暂废止

            ——北京：物业纠纷不断 法院牵头研讨对策

            ——合肥：立法首听证 聚焦装修四问题

            ——黑龙江：25日起考评“物业好管家”

            ——成都：“物管节”明年3月举行

            ——西安：物业管理“三道坎”

            ——哈尔滨：339家物业公司上“消防课”

            ——深圳：两年多没交管理费 法院判决支付

【数据说话】 ——重庆90亿大修基金要追缴

【物管采风】 ——武汉物管行业安防人员技能大比武

【学习平台】 ——香港物管：不断创新经营模式

【业主之声】 ——郑州业主参与考核物业公司

【自由论坛】 ——物业管理亟须解决的七大问题

【法规动态】

建设部：拒缴住房专项维修资金不发产权证

（王娟/《北京晨报》/20051020）

　　昨天，建设部公布了住房专项维修资金管理办法征求意见稿。办法规定，商品住房业主首次缴存的专项维修资金标准应当不低于当地住宅建筑安装工程造价的5%。已购公有住房的，业主首次将按照房改成本价的2%缴存，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层不低于30%一次性缴存。未按规定缴存的，房地产主管部门将不予发放房屋所有权证书。

大庆：新物业收费标准12月1日起实施

（卜宪九/《大庆日报》/20051017）

　　记者近日获悉：市政府常务会原则通过的《大庆市物业服务收费管理办法》自2005年12月1日起实施。此次物业服务收费改革主要内容涉及住宅、车库、地下停车库实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。服务标准明显高于我市过去制定的物业服务等级标准。住宅按服务等级分为4个级别，5大项服务内容，8大类共用设施设备，274条具体标准。

【行业要闻】

广东：省物业管理条例拟暂废止

（魏黎明/《信息时报》/20051019）

　　由于部分内容与国务院《物业管理条例》相抵触，各地市情况又大相径庭，难以平衡。而目前，广州等地的物业管理问题突出，由此还引发不少社会问题。昨天上午，广东省人大代表法制一组在市人大调研时，广东省政府法制办主任张炳余及部分与会人员建议，先暂时废止《广东省物业管理条例》，再由较成熟的市设立新法规，然后提供省里借鉴。

北京：物业纠纷不断 法院牵头研讨对策

（佚名/《北京青年报》/20051014）

　　今天上午，朝阳区人民法院组织众多物业公司、建委、律师协会等开了个物业管理纠纷研讨会，而法院牵头研讨物业纠纷，这在北京还是头一回。许多专家认为，物业管理涵盖面广、涉及的人数众多，导致纠纷产生的原因多种多样，因此，相关的物业管理条例以及服务合同应更加细化，还应该建立评定标准，由第三方来认定服务是否达标，从而消除纷争原因。

合肥：立法首听证 聚焦装修四问题

（汪雷/《江淮晨报》/ 20051011）

　　10日下午，在合肥市就建筑装饰装修管理办法举行的首次立法听证会上，有四大事项成为听证会的焦点：整套住宅装饰装修是否必须委托装修企业进行而不能自给装修；装修是否需要物业企业监管；装修企业进行住宅装饰装修后强制进行室内环境质量检测是否是有必要；发包段应如何划分，非住宅装饰装修施工工程每个发包段不少于300万元是否合理。

黑龙江：25日起考评“物业好管家”

（吕瑛/《生活报》/20051018）

　　记者17日从省房地产协会了解到，由本报和省房协联合举办的全省“物业好管家”活动将于25日进入专家考评阶段。11月底前将从申报企业中评选出20家优胜者，其中前10名授予黑龙江省“十佳物业好管家”称号；后10名授予黑龙江省“物业好管家”称号。对入选的“物业好管家”在行业内通报表彰并在省房地产网上公示，同时记入企业诚信档案。

成都：“物管节”明年3月举行

（吴宇航/《成都商报》/20051018）

　　记者近日从市物业协会了解到：根据政府部门综合安排，首届“中国·成都物管节”将于明年3月在蓉举行。目前，首届“中国·成都物管节”的各项活动安排及会刊出版工作正有条不紊推进。成都市物业管理协会有关负责人表示，明年3月、4月将是成都“春交会”举行期，此时举行的物管节能为物管企业和业主提供更多的服务和实惠。

西安：物业管理“三道坎”

（佚名/《西安日报》/20051019）

　　走过12年风雨历程的西安物业管理业，在今后的成长过程中还得迈过“环境、业绩、规模”三道坎。首当其冲的是业主、开发商和市政供水供电等缺乏物业管理意识和知识，与物业企业的矛盾尖锐；其次，有的小区管理费收取率仅30％，80％以上的物业企业亏损；第三，平均每家企业管理面积不到14万平方米，员工人数不到60人，规模小，管理粗放。

哈尔滨：339家物业公司上“消防课”

（佚名/《黑龙江晨报》/20051011）

　　为提高物业管理企业消防安全管理能力和水平，哈市现有的339家物业公司的678人将全部参加消防安全培训。第一期培训班今天正式开课，消防法律法规、消防安全知识、火场逃生、防灭火疏散预案的制定、社区防火责任制的落实等作为主要培训内容。如此针对物业管理人员进行的大规模、系统的消防安全培训，在我省尚属首次。

深圳：两年多没交管理费 法院判决支付

（袁江斌/《深圳晚报》/20051012）

　　福田区一小区业主李某从2002年5月起拖欠物业管理费和房屋本体维修基金，物业公司追索未果，向法院提起诉讼。福田区法院经审理认为，李某作为物业公司所管理物业的业主，有义务按照约定或法律规定交纳管理费及房屋本体维修基金。日前，福田区人民法院就此案作出一审判决，李某除支付管理费及本体维修基金9000多元外，还要支付滞纳金。

【数据说话】

重庆90亿大修基金要追缴

（李星辰/《中国房地产报》/20051019）

　　9月末，重庆国土房管局传出消息，重庆市物业管理覆盖面积今年已达到1.3亿多平方米。按此建设规模，重庆市大修基金归集数量应接近100亿元的规模，但目前重庆归集的大修基金仅5亿多元，需追缴大修基金高达90多亿。为此，重庆市有关部门加大了对房屋大修基金的追缴力度，甚至让法院出面强制执行。

【物管采风】

武汉物管行业安防人员技能大比武

（武汉市物业管理协会/20051012）

　　9月30日上午，由市房管局主办、市物协承办的第三届武汉市物业管理行业安防人员队列会操决赛在中国人民解放军95096部队举行。会上，10个参赛单位分别表演了立正、稍息、敬礼、三面转法等基本会操科目，充分展示物业行业安防人员安防技能和综合素质。借会操方式促进企业间相互学习，提升安防人员服务水平，从而推进整个行业的健康发展。

【学习平台】

香港物管：不断创新经营模式

(李富华/《深圳特区报》/20051019)

　　在物管行业中，香港物管 “以人为本”的服务理念、浓厚的社区生活色彩、多功能服务等特点备受推崇。近年来，随着香港在文化、生活方式等方面改变，业主、住户对其物业的使用满意程度和要求增高，香港物管行业也一直在概念、制度、模式等方面不断改进。

　　一、“以顾客为本”，CRM打造香港物管新概念。所谓“以顾客为本”，即以“服务顾客”为理念，推行全面的优质综合服务。现在施行一种全新的“服务顾客”概念———顾客关系管理系统（CustomerRelationshipManagementSystem简称CRM）。通过对顾客概况、忠诚度、利润等七个方面的深入分析，来提高顾客满意程度、提高物业管理服务水平。

　　二、用最新的资讯科技武装物业管理。现在，物业管理行业在使用及应用资讯科技和电子商贸概念应用的工作上，可包括以下数个层面：1、智能型大厦管理；2、借着互联网、外联网及内联网提供内容网服务；3、针对物业管理的需求，开发应用软件提升管理效能；4、提供如家居清洁和维修、订票、购物、广告等一站式供应链服务。

　　三、物业管理肩负起社会责任。随着私人或公共大型社区的发展成为趋势，现在的物业管理已涵盖至管理一个社区，更需要顾及社区关系和处理地方性的，特别是与居住有关的社区问题，如基础设施、交通、教育、文化及娱乐、社区服务、购物等问题，管理工作俨如地区政府的行政工作。

【业主之声】

郑州业主参与考核物业公司

（曹克 赵亮 田宇/《郑州日报》/20051017）

　　住宅小区的排水、排污管道是否通畅？物业公司是否按合同约定为业主提供服务？近日市房管局出台的对物业公司“百分制”考核标准将全面实施，全市400余家物业公司均要一一被“考”，每个小区的业主均有“打分权”。通过考核分出优劣，好的将会成为我市物业管理行业的一种品牌；差的将被降级乃至最终淘汰出局。广大业主表示，一定会充分行使自己手中的权力，积极参加到这项活动中，评出自己心中满意的物业管理企业。

【自由论坛】

物业管理亟须解决的七大问题

(任志刚 陈聪/《深圳特区报》/20051019)

　　随着社会对物业管理的广泛关注以及业主维权意识的加强，再加上由《物权法》草案引发的有关物业管理的话题顿时成为行业热点。

　　问题一、透明度有多高。由于物业企业与发展商大多有隶属关系，物业管理除了为业主提供服务外，也同时为发展商处理很多开发遗留问题，在实施管理服务过程中对产权模糊的物业维护责任不明、账目不清。

　　问题二、谁是社区的主人。《物权法（草案）》规定了业主有专用部分的所有权、共有部分的共有和管理权。物业管理的宗旨一定是将维护业主的利益放在第一位的。

　　问题三、物业管理还是物业服务。物业管理本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务，叫“物业管理”只是约定俗成。

　　问题四、配套设施收益归谁。有两条途径可以确定：一是看是否有独立的产权证，二是由房屋测绘部门提供是否已进入销售面积的分摊证明。

　　问题五、社区相邻权如何保护。小区公用设施是全体小区业主的公共财产，物业管理或开发商本不应该无故占用。

　　问题六、房子“养老”问题。按照深圳的相关规定，进行房屋移交给时，开发商需向物业公司支付“房屋本体维修基金”，然而实际运作中，不少开发商不交该项费用。

　　问题七、涉外物管专业人才匮乏。在深圳、上海等地，一些高级的商务楼、涉外物业几乎很难找到懂外语的物管人才。另一方面，懂英语的人觉得做物业的薪水、社会地位等不能满足他们的需求。涉外物业在招聘物业管理人员时，正是遭遇了这样的尴尬。

【案例选编】

拖欠管理费 业委会状告小区业主

(杨建林 付柳雄/《南国今报》/ /20051019)

　　业主委员会是业主代表组成的一个自治性组织，它代表业主利益。但是，柳州市东苑小区部分业主却由于拖欠物管费，被业主委员会告上了法院。

　　记者在东苑小区了解到，几年前，业主在此购买宅基地后，开始自建房。2003年8月，东苑社区居委会组织小区业主开会，选举业主代表成立了业主委员会，随后将物业收费事务移交给业主委员会。在业主委员会提供的一份物业服务协议书中，记者还看到这样的内容：东苑小区业主委员会代表全体业主，与各个业主签订此协议，并承诺向小区全体业主提供物业服务。去年3月，业主委员会将物业收费标准上报柳州市物价局，并得到批复同意执行。

　　今年3月，东苑小区业主委员会一纸诉状，将拖欠费用的刘先生等18名业主告到法院。

　　柳南区法院审理后认为，业主委员会收费的标准及主体资格，系经柳州市物价局的核准的，故作为小区的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理规定，按规定交纳管理费用。18名被告系居住在业主委员会负责物业管理的小区内，却未按规定按期交纳管理费，原告的要求理由充分，法院予以支持。

　　最后，法院判决被告刘先生交纳2004年的治安巡逻费、小区道路环境绿化保洁费和上门收取垃圾费，总计148元。其他被告业主也必须交纳拖欠费用。

　　※点评：　　

　　关于业主委员会是否能提供物业管理服务，是否符合收费主体资格，值得我们商榷。但按照等价有偿的原则，既然享受了服务，交纳拖欠的物管费也是应该的。