《公元物业管理文摘》（第99期）

非赢利共享型信息选编　　　第99期/20080905　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——全国：首部住宅小区安防专项标准12月实施 ——广州：《住宅小区物业管理节能环保规范》明年起实施 【行业要闻】 ——深圳：电梯设备事故率远低于国家指标 ——嘉兴：建起首个小区垃圾处理站 ——南京：新建大型小区将强制雨水收集利用 ——天津：扩大商品房维修基金使用范围 ——长沙：交房才交存物业维修资金 ——福建：专项维修基金按建筑造价 5％—8％交存 ——鹤壁：社区物业管理新政出台 ——广州：出台供电规章 小区物管擅自拉闸将受重罚 【数据说话】 ——深圳：罗湖区5879栋出租楼年内实现科技物管 【物管采风】 ——上海：“特殊保险”已进驻本市10多个小区试点 【学习平台】 ——物业管理公司全面管理提升的思考 【业主之声】 ——深圳：宝安力争年内九成社区有物管 【自由论坛】 ——广州市老城区物业管理对策研究 【案例选编】 ——业主生活隐私受影响 法院判物业拆除住所外坡道

【法规动态】

全国：首部住宅小区安防专项标准12月实施

王薇/《北京青年报》/20080905
昨天，我国首部专门针对住宅小区安防的推荐性标准《住宅小区安全防范系统通用技术要求》将于今年12月1日正式实施。新标准对住宅小区的楼栋门口、监控中心、围墙栅栏、视频监控系统等都做出了规定。如，标准规定应在楼栋出入口和住户厅设访客（可视）对讲系统。住宅小区应设监控中心，并与城市监控报警系统实现联网等。

广州：《住宅小区物业管理节能环保规范》明年起实施

许悦 左宜弘/金羊网/20080902
记者昨天从广州市质监局和市物业管理行业协会联合发布了《住宅小区物业管理节能环保规范》，将于明年1月1日起实施，要求物业服务企业在服务过程中将节能环保理念贯穿始终。这是广州市首次明文要求小区物管要节能，如一旦出现管道爆裂等紧急事件，物管接报后应立即报告供水部门，并于25分钟内到位协助处理。

【行业要闻】

深圳：电梯设备事故率远低于国家指标

张玮 江荣贵/《南方日报》/20080902
近年来,深圳加强对电梯生产、使用两个重要环节的安全监管,具体措施有取缔简易电梯力争“零伤亡” ，首创电梯生产企业违规扣分管理，3000多台电梯已纳入标准化安全管理，电梯困人可立即拨打12365求救。据市质监局副局长程学源介绍,深圳万台电梯设备事故率已降到了0.33起以下,远低于国家0.88起的控制指标线。

嘉兴：建起首个小区垃圾处理站

嘉兴在线/20080904
嘉兴市秀洲区运河社区金都佳苑小区建立起了全市首个小区垃圾处理站，生活垃圾在垃圾处理装置里经过密封粉碎、在高温高湿条件下经发酵菌发酵，处理完后就剩下薄薄的一层絮状物质。按照设计规模，这个装置每天可处理300公斤居民生活垃圾。这些絮状物质积累大概半年时间，需要清理一次，到时候可以作为花草树木的肥料。

南京：新建大型小区将强制雨水收集利用

《南京晨报》/20080903
9月1日，南京通过了国家节水型城市验收。今后，南京对规划用地面积在2万平方米以上的新建项目将强制推行雨水收集利用。同时，南京供水管网将向乡镇延伸覆盖，城市公共供水将替代乡镇供水和自备水厂。南京也将引导更多的企业、单位、小区创建节水型企业、小区，利用小区积蓄雨水和中水浇灌绿地、喷洒路面、清洗车辆等。

天津：扩大商品房维修基金使用范围

人民网/20080819
天津市国土房管局重新修订的《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》近日出台，新修订的维修基金使用办法，扩大了维修基金使用范围。将“专项维修资金用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新改造”调整为“维修和更新、改造”，拓宽了以往使用范围、项目、工程规模的界定，提升了资金的实用性和操作性。

长沙：交房才交存物业维修资金

文洁/《潇湘晨报》/20080828
27日下午，长沙市房屋产权管理局正式发布《长沙市关于物业维修资金交存的若干规定》。该规定从2008年9月1日起正式实行。“开发建设单位在签订商品房买卖合同时，不得代收物业维修资金，业主在办理房屋交房手续前交存物业维修资金。”在办理转移登记和他项权利登记时须提供物业维修资金缴款凭证。

福建：专项维修基金按建筑造价 5％—8％交存

林芹/《海峡导报》/20080814
从8月1日开始，福建省房屋住宅专项维修资金的交存工作全面展开。根据省建设厅的新规定，商品住宅（含经济适用房、限价房等）的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米交存的标准为当地住宅建筑造价的5％至8％。这一费用由业主承担，同时必须在入住前交清这一费用。

鹤壁：社区物业管理新政出台

《鹤壁日报》/20080905
日前河南省鹤壁市政府出台了《关于加强社区物业管理工作的意见》，要求全市所有居民小区物业实行属地管理。今后全市物业管理工作由县（区）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房管部门监督指导，建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系。新建住宅小区，通过招投标选聘有资质的物业管理企业实施等级性物业管理。

广州：出台供电规章 小区物管擅自拉闸将受重罚

陈韩晖 李燕萍 陈小丽/《南方日报》/20080830
全国第一个综合性供用电地方规章《广州市供电与用电管理规定》9月1日施行。《规定》针对变电站建设、售房合同中需承诺提供永久用电、临时用电或拖欠电费用户需安装预购电装置等问题作出了规定。物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用电。违者将被处以2000元以上10000万以下的罚款。

【数据说话】

深圳：罗湖区5879栋出租楼年内实现科技物管

戴晓蓉/《深圳特区报》/20080829
记者日前获悉，罗湖区今年下半年将在辖区城中村全面推行出租屋“门禁卡＋视频”监控系统，全区5879栋城中村出租屋楼宇在年底前将全部纳入科技化物业管理。目前，城中村出租屋“门禁卡＋视频”监控系统的安装工作已在罗湖辖区10个街道的31个城中村全面铺开，预计年底前将全部完成。

【物管采风】

上海：“特殊保险”已进驻本市10多个小区试点

徐翔/《新闻晨报》/20080827
近日，上海市物业管理行业协会等单位展开合作，在小区内引入一批“特殊保险”。只要事先在物业处购买相应的非机动车盗抢险，一旦遭窃，即可直接通过物业获得理赔。目前已推出的险种还包括机动车停车场责任险、家政险等，填补了小区内意外事件的责任空白。根据计划，这项措施将首先在沪上10多个小区进行试点。

【学习平台】

物业管理公司全面管理提升的思考

刘峻/中国营销咨询网/20070116
随着住房改革的深入和房地产行业的不断发展，物业管理也进入一个快速发展的时期；同时，国家相关法律法规的不断完善，市场竞争的日益激烈，都对物业管理公司带来良好的机遇和巨大的挑战，如何规范内部管理，建立以服务业主为导向的运作机制，理顺内外工作关系，拓展盈利模式，增强核心竞争力，是所有物业管理公司都面临的重大课题。本文针对当前物业管理公司如何提高自身管理能力，建立面向市场和服务客户的现代企业管理机制作了一些有益的探讨。     一、 制定发展战略     清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。     二、 完善组织结构     物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因此，健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下，对于管理片区，要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员，提升物业服务等级和质量；对于管理总部，也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员，这是因为，没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作，没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划，必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件，陷入日常管理的泥潭，难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略，常此以往，公司必然始终在出现问题－解决问题－再出现－再解决的低层次状态下循环，不可能实现企业高效快速的发展，这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此，作为物业管理公司，必须强化总部，加强集中管理能力，统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能，将公司的管理提升到一个新的高度。     三、 拓展业务领域     物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外，还可进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，常见的一般包括：     ①生活起居:在衣食方面提供便民服务。     ②教育娱乐：开办各种学校和文化娱乐活动。     ③购物方面：如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。　　 ④信息方面：业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。     ⑤经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；     ⑥广告业务方面：可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。     四、 建立品牌效应     物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业公司的最核心能力，因此，物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要，提供针对性的应对措施，致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度，具体方式可考虑以下几项：     ①政府和公共部门方面：建立与政府机关的良好关系，可以大力发展学校，公共服务部门，政府机关外包的后勤业务。     ②旧小区方面：变坏事为好事，对现有的维持小区，虽然从政治角度等等不能进行放弃，但是，可以此为契机，大力宣传物业公司作为诚信企业，其企业经营的重点不是以赚钱为目的地，而是以社会和客户为中心，树立物业公司负责任的外部形象。     ③新小区方面：通过规范管理大力提高服务质量，健全便民服务措施，建立良好社区文化，提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。     ④外部项目方面：外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口，以点带面，树立品牌，带动该类型物业市场的全面发展。     ⑤资质注册与质量体系认证方面：通过注册高级别资质和进行ISO9000质量体系认证，增强公司的宣传力量，提高客户的信任度，提升品牌认知度。     五、 建立严格的成本控制体系     加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。     六、 规范业务流程     流程是公司创造价值的机制，对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，理顺公司内外关系和工作衔接，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善，使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’ 为特征的现代企业经营环境，对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。     对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。     七、 健全人力资源管理体系     物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感，为企业发展目标提供根本保障。     人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划，包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。     绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的KPI指标，设计考核制度和管理办法，设计考核应用表单，指导考核工作开展。     薪酬体系——规划公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按现代企业制度规划公司工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。     八、 建立服务质量管理体系     物业管理公司作为服务型企业，服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此，必须实施全面质量管理，综合运用现代管理手段和方法，通过实施质量管理的培训与理念灌输，提高全体员工的质量意识，规范员工的服务行为，完善质量责任制度，为业主提供充满人性的个性服务，全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中，可以通过六西格玛质量管理规范、ISO9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作，增强员工素质，提升企业的核心竞争力。

【业主之声】

深圳：宝安力争年内九成社区有物管

左永霞/《宝安日报》/20080903
自2006年4月宝安区开展推进物业管理进社区工作以来，各项工作取得显著成绩。截至今年4月底，全区共有347个“村改居”小区实施了企业化的物业管理，整体覆盖率达到67％。实施物业管理的“村改居”小区，环境卫生、治安状况有了明显改观。相关职能部门和各街道要实现今年全区社区物业管理覆盖率确保80％、力争90％的目标。

【自由论坛】

广州市老城区物业管理对策研究

符启林 朱绵伟/《法治论坛》/2006年第四辑
老城区的物业管理应当是“三位一体”的管理模式，即自治性业主大会与业主委员会、专业性物业管理公司、社会性居民委员会三方在平等合作的基础上，按照一定的原则和三方协议，联合组成一体化的物业管理和服务共同体，共同对老城区实行物业管理。“三位一体”管理模式体现了业主自治原则——物业管理权以物业所有权为基础，谁的物业谁主管，物业管理权属于业主，业主通过业主大会与业主委员会实现民主管理；两权分离原则——物业的所有人将物业的管理权授予物业管理公司，物业管理公司由业主大会选聘产生，根据全体业主的委托对物业进行专业化的经营管理，消除业主“分散自管”和行政部门“多头管理”的弊端，实现“以区养区、以业养业”，依托全体业主共有物业经营创出的收益和按照物业公用面积分摊、公用设备受益状况收取的物业维护管理费用，专项用于贴补物业管理费、社区公益事务活动费和充实物业维修基金，培养物业管理造血功能，实现物业管理经费方面的“维持平衡、略有节余”原则要求；协同管理原则——业主大会、业主委员会与物业管理公司与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会与物业管理公司积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。作为城市管理的关键，在老城区实施物业管理是一个城市发展的必然趋势。正视历史遗留下来的问题，老城区的物业管理问题需要政府部门、物业管理公司以及业主三方面共同协商解决：首先政府要给予一定的政策倾斜，使老城区具备一定的基础条件；物业管理公司则要加强服务内容，使业主满意；业主则需要真正理解物业管理的内容，配合物业管理公司工作，从而形成一种齐抓共管、共管共建的局面，以实现建设平安和谐社区的目标。

【案例选编】

业主生活隐私受影响 法院判物业拆除住所外坡道

案例分析： 2005年11月，物业公司和当地居委会以建无障碍坡道为由，向吴某所住的小区20号楼居民发出征求意见函，并得到不包括吴某本人在内的该楼居民同意。此后由居委会筹资、物业公司提供部分材料予以协助建设，偏梯改建为无障碍坡道。该坡道改建后位于20号楼一层106号，即吴某的住所南侧，站在106室南侧窗下的坡道上，可清晰看到106号室内情况。同时，因建设坡道106室户外的噪音情况更加严重，故吴某起诉要求物业公司将无障碍坡道拆除。原审法院经审理判决后，物业公司对一审判决不服，上诉至北京二中院。

法院判决：     北京二中院认为，无障碍坡道的设置体现了对残疾人、老年人等弱势群体的关爱，应该得到提倡。但前提是不应损害到他人的合法权益。吴某作为该小区20号楼106室合法居住人，其在此居住的合法权益理应得到保护。该楼无障碍坡道的建设未事先征得吴某本人的同意，建设后的坡道又对吴某的正常生活造成了很大影响，故该坡道应拆除挪至他处另建。物业公司作为该楼物业的管理者收取物业费的同时，理应为业主吴某提供相应的服务，制止侵害业主合法权益的行为。故法院判决驳回物业公司的上诉，维持原判。

 

 

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