《公元物业管理文摘》（第107期）

非赢利共享型信息选编　　　第107期/20081115　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——德阳：出台物业服务收费政府指导价及规定 ——浙江：出台全国首个电梯安全地方标准 【行业要闻】 ——广东：出台管理办法 明年物业经理须持证上岗 ——杭州：售房前要明示物业服务收费标准 ——东莞：物业管理协会举办“东莞市物业服务发展论坛” ——徐州：53个老小区 准物业服务中心开建 ——乌鲁木齐：今年取消物业资质年检 ——深圳：车库太阳能照明成节能亮点 ——郑州：市房管局11月计划发放万本物业宣传手册 ——常州：市区住宅物业服务“菜单”出炉 【数据说话】 ——重庆：约七成物管企业亏损 从业人员收入偏低 【物管采风】 ——天津：本市物业管理行业将建立调解机制 【学习平台】 ——物业管理纠纷的处理方式和程序 【业主之声】 ——成都：首创全国物业服务应急预案 【自由论坛】 ——论中国21世纪物业管理产业化及产业化标准 【案例选编】 ——业主电动车被盗状告物业 法院不予支持

【法规动态】

德阳：出台物业服务收费政府指导价及规定

杜晓鹏/《德阳日报》/20081114
11月12日，为保障业主和物业服务企业的合法权益，结合我市实际，市政府特出台了《市区物业服务收费政府指导价及相关规定》，并于2009年元月1日起试行，试行期为两年。《规定》指出，所有物业服务收费实行明码标价，业主认为收费内容属违规收费或收费无依据的，可向价格主管部门举报。

浙江：出台全国首个电梯安全地方标准

肖扬 金振东/《今日早报》/20081107
随着高层建筑的普及，目前浙江省在用电梯已经达到十万台，并以每年30%的速度增长。针对当前电梯安全管理方面的诸多漏洞，省质监局昨天出台了省级地方标准《电梯维修保养安全管理规范》，这也是国内首个电梯安全地方标准，填补了国内电梯维修保养安全管理类地方标准的空白。

【行业要闻】

广东：出台管理办法 明年物业经理须持证上岗

赖伟行 姚卓文/《广州日报》/20081119
记者从昨日举行的以“生存困境——创新与发展”为主题的广东物业管理高峰论坛上获悉，省物业管理协会在论坛上表示，广东省物业管理协会已经出台了相关的规范管理办法，其中特别规定，从明年1月1日起，在岗的物业经理，都必须参加由专门指定机构组织的培训，经过考核合格，才能获得《执业证书》并从事相关工作。

杭州：售房前要明示物业服务收费标准

龚曦 吴佳/《今日早报》/20081118
昨天，杭州市物价局对外公布《关于规范商品房交易价格行为的通知》（征求意见稿）。该《通知》明确指出，开发商必须按规定做好明码标价。在商品房销售前，向购房者明示所售商品房的单元楼层、房号、销售状态、户型、房屋建筑面积、销售单价、房屋总价、前期物业服务单位名称、物业服务收费标准等。

东莞：物业管理协会举办“东莞市物业服务发展论坛”

中国物业管理信息网/20081117
由东莞市物业管理协会举办的“东莞市物业服务发展论坛”于昨日举行，东莞市房产管理局有关人士透露，东莞小区业主、物业管理服务企业都非常关注的小区维修基金缴存与管理办法将在明年年中时候出台。但随着东莞市住房使用期的增长，特别是住房进入老龄期后，将不可避免地遇到住房维修问题。

徐州：53个老小区 准物业服务中心开建

蔡菡/《徐州日报》/20081117
日前，为实现小区的长效管理，徐州全市77个老小区整治中，符合条件的53个封闭小区将推行公益性的准物业管理，目前小区内的准物业服务中心已经开始建设。如每成立一个物业管理服务中心，政府将投入5万元作为前期启动资金，物业管理费规定每平方米每月0.15元，其中市、区两级补助0.1元，居民只需承担5分钱。

乌鲁木齐：今年取消物业资质年检

王媛媛/乌鲁木齐在线/20081119
今年首府410家物业公司资质都不用年检了。从2009年开始，市房产局对企业资质的管理主要以日常检查和集中执法检查为主，其中市民的有效投诉是考核的重要依据之一。昨日，记者从市房产局物业监管处了解到，根据建设部的有关规定，2008年首府物业公司将取消物业公司的年检制度。

深圳：车库太阳能照明成节能亮点

吴德群 程喜旋/《深圳特区报》/20081111
深圳太阳能行业在光伏领域取得最新突破。记者昨日获悉，深圳均益安联公司将自主发明的“高效非逆变”太阳能照明专利技术，应用于地下车库节能改造，大大节省了用能单位的成本。据介绍，均益安联公司经过自主研发，其发明的“高效非逆变”技术一举突破了光伏运用的经济瓶颈，比传统的“逆变并网”太阳能技术效率要高10倍。

郑州：市房管局11月计划发放万本物业宣传手册

侯莹/《河南商报》/20081113
昨日，记者获悉，郑州市房管局计划本月向郑州市各社区发放1万本物业宣传手册。在宣传手册中，《郑州市首次业主大会成立及业主委员会备案工作程序(试行)》将成宣传重点。1.三个条件符合一个，就可召开业主大会；2.首次业主大会，至少得有3名业主发起；3.1套住宅算1票　开发商投票不超1/4。

常州：市区住宅物业服务“菜单”出炉

常价宣 殷朝晖/《常州晚报》/20081113
12日，常州市物价局举行的一场价格听证会上，《常州市市区普通住宅物业服务分项目收费标准》（试行）摆在了22名专家、单位和个人代表面前。“菜单式”服务收费后，业主将会有更多的自主选择权，业主可以结合小区的实际情况，并以业主大会或者业主委员会决议的形式，决定到底需要哪几项服务，较大限度保证了业主的选择空间。

【数据说话】

重庆：约七成物管企业亏损 从业人员收入偏低

《重庆晨报》/20081111
11月10日，重庆市物业管理协会发布了《重庆市物业服务企业生存状态调查报告》。报告显示，由于众多物管企业出现亏损，直接影响到可从业人员的收入水平，其中物业公司的用工量最多的保洁员平均年收入约8225.74元，仅是重庆市社会平均工资的42.81%。截至2007年底，重庆市物业服务企业已达1232家。

【物管采风】

天津：本市物业管理行业将建立调解机制

天津人民广播电台经济广播/20081114
为了充分发挥行业协会调解职能，化解现阶段物业管理矛盾和纠纷，天津市物业管理行业将建立调解机制。中国物业管理协会负责人指出，物业管理行业调解机制的建立、健全，对物业管理行业的健康发展是很有益处的，物业管理行业调解机制将尽快出台。

【学习平台】

物业管理纠纷的处理方式和程序

方雪/中国物业管理协会网/20080612
一、纠纷处理方式概述 　　物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：1、当事人各方自选协商和解；2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。3、当事人之间约定仲裁；4、司法诉讼。 　　以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。 　　二、纠纷的调解 　　物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。 　　物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。 　　民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。 　　三、物业管理民事纠纷的仲裁 　　可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。” 　　仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：1、请求仲裁的意思表示；2、仲裁事项；3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。

【业主之声】

成都：首创全国物业服务应急预案

韩清华/《中国经济时报》/20081111
记者近日从成都市房管局、成都市物业管理协会获悉，为了建立健全物业管理中突发公共事件的预警和应急机制，提高企业应对和处理突发公共事件的能力，有效预防、及时控制和最大限度地消除突发公共事件的危害，成都出台了《成都市物业管理中突发公共事件应急预案指引》。相关人士称，该预案指引在全国物管行业中还是首创。

【自由论坛】

论中国21世纪物业管理产业化及产业化标准

张万和/深圳市公元物业管理有限公司董事总经理
产业化标准分类 　　（1）物业管理产业化标准是一种人性化的标准 　　当一个城市或国家建设处于不断完善、优化的进程，同时也是这个城市或国家的居民思维模式、行为方式在不断地科学化、理性化，形成良好的道德风尚、文明的心理素质等健康的生活方式的过程。这期间，随着经济生活水平的提高，人们对居住环境的需求提出了更高要求和需求，物业管理也成为提升人们生活水平的要素之一。把人与物的管理有机结合起来，以达到小区范围内人与人的和睦相处，物尽其用，是现代城市的建设与发展对物业社会化管理的必然要求。因此关注生命质量，关注环境生态，真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务是物业管理产业化的标准之一。 　　（2）物业管理产业化标准是一种科技化的标准 　　物业管理迄今还归属于技术含量较低、劳动密集型的服务行业，其本身无论是管理技术上，还是生产技术上还没有形成强有力的产业技术核心。 　　随着高层楼宇智慧化设施、设备的运用，物业管理的科技含量越来越高，需要时刻关注着科技社会、信息时代带来的工作和生活方式的变化。物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理的一种现代化的管理手段。“科学技术是第一生产力”， 探索物业管理产业科技化标准，使物业管理企业从劳动密集型中解脱出来，它把技术和管理在物业管理链接成一个整体，重新定位物业管理在产业发展中的形式，突显了生产力需求中技术构成的重要性。 　　（3）物业管理产业化标准是一种社会化的标准 　　目前，全国物业管理企业绝大多数是国有企业。物业管理的产业化可促进物业管理行业产权制度的多元化，推动国有企业的改革和进一步深化改革，从而推动整个房地产业的发展。大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成份进行重组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。大批民营物管企业进入，放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业，实行鼓励兼并、合并和购买重组，允许和规范破产，使物业管理市场结构更趋合理。 　　实施物业管理产业化，从某种角度上讲，政府是最大的受益者。一方面，政府可从烦琐的事务中解脱开来，节约了大量的管理成本，增加了社会的安定和稳定；另一方面，推动和深化了住宅制度的改革，促进了房地产业的健康发展，并解决了数百万人的就业问题；物业管理是一种劳动密集型产业，能吸纳大量的劳动力，通过产业化可以充分挖掘潜力，为社会提供更多的就业机会，创造更多社会财富。政府已经充分认识到物业管理行业的作用和社会地位，随着《物业管理条例》法规出台，规范了政府、房地产开发企业、物业管理企业和业主的行为，物业管理的需求主体----业主委员会权利和义务、行使招投标的权力已经确立了，这些都会促进物业管理市场化进程，推动物业管理的产业化进程。 　　（4）物业管理产业化标准是一种文化的标准 　　由于人们绝大多数时间生活在居住区或办公区内，与物业管理企业最为密切。一个完整的物业不仅仅具有固定居住场所功能，同时也是学习和娱乐场所，同时也对小区的文化品位提出更高的要求，居住者需要感受到高雅文化环境氛围，产生对居住环境的认同感，这也是历史发展的必然趋势。 　　物业管理产业化可以说是一种社区文化产业，它包涵了给人们带来健康文明的应用社会学、心理学理论；保持区内自然景观、生态环境的应用生态环境学理论和应用美学理论；协调物业区内居住者的人际关系学、公关学；营造具有中国特色居住环境的人文学等等。 　　（5）物业管理产业化标准是一种质量的标准 　　物业管理最终的顾客是居住者，居住者的满意才是衡量物业公司工作的最终标准。无论是顾客、发展商还是物业公司，对物业管理越来越关注的是服务质量，服务质量自然而然地成为关系到物业管理企业发展的核心问题。 　　市场竞争使物业管理行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变，因此实施物业管理国际质量标准化管理也是物业管理产业化标准之一；这也是在我国入世后，物业管理与国际接轨的一张通行证。将会有越来越多的物业管理企业通过国际质量体系认证，并按国际质量标准化进行管理。这就要求物业管理企业不断吸纳优秀人才，建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等各方面进行系统化、文字化的标准操作。 　　（6）物业管理产业化标准是一种可持续化发展的标准 　　物业是人们长期生存和发展的重要资源，物业管理浓缩反映了一个城市或地区的科技、经济、资源、生态环境同社会的协调与整合，需要关注建筑的寿命周期、和人的健康寿命，关注着地球环境，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存自然资源和环境，保持居住区的可持续发展，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。 　　“可持续发展”(Sustainable Development)是八十年代世界环境与发展委员会提出的一个新概念，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既满足现代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。实施可持续发展是全社会的共同任务，其总目标是一致的：如何寻求一条怎样的发展道路，使人类既能摆脱目前发展的困境，又不会对子孙后代的生存构成威胁？因此，物业管理产业化也要根据行业的具体职能，将可持续发展的任务作为其标准之一。 　　宏观环境的变化变量对企业发展的影响在多数情况下可能比企业的内部管理和行业变量更为广泛和深刻，环境变化能显著地影响企业消费者的多少、特性和行为。企业战略管理就是更关注广泛的环境变量对企业生存和发展的影响，试图通过对环境变化的观察来把握趋势，以发现企业发展的新机会和避免这些变化带来的威胁。

【案例选编】

业主电动车被盗状告物业 法院不予支持

案例分析：     今年5月2日晚7时许，王小姐将刚买两天的电动车停在住所底楼，3小时后下楼发现车已被窃。后来她多次找物业公司商谈赔偿事宜均遭拒绝，于是将物业公司告进法院。     王小姐认为，她缴纳了物业管理费，物业公司有责任保障其财产安全，故请求判令物业公司赔偿车辆被盗损失的50％即1075元，以及交通费、误工费200元。　　     物业公司辩称，其主要职能是维护小区正常秩序和房屋安全监管，对小区业主停放在小区车库外的个人财物没有保管义务，故不同意王小姐的诉请。

案例点评：     法院审理后认为，王小姐缴纳的是物业管理费，并没有与物业公司另行签订有关被盗车辆的保管合同并缴纳相关保管费，故王小姐以被告未尽保管职责为由要求赔偿电动车被盗损失的诉请，法院不予支持。

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