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《公元物业管理文摘》(第113期)





公元物业管理文摘
非赢利共享型信息选编   第113期/20090107   公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——辽宁:《辽宁省物业管理条例》2月1日起实施
——天津:新建非住宅物业要交存维修资金
【行业要闻】 ——广州:计划出台规定在小区或街道划定遛狗区
——哈尔滨:1月1日起施行新规 管理住房维修资金
——福州:建议小区保安应受公安监管
——山东:省物业管理条例获得通过 于5月1日起施行
——厦门:酝酿新政鼓励节水 中水回用免污水处理费
——长株潭:将启动环保税物业税改革试点
——沈阳:应进行楼顶绿化
——厦门:小区车位管理费降价暂停
【数据说话】 ——武汉:自建污水处理设施可获补贴
【物管采风】 ——苏州:率先试行业主委员会工作细则
【学习平台】 ——物业管理纠纷的处理方式和程序
【业主之声】 ——合肥:政协委员建议物管纳入社区
【自由论坛】 ——探析物业管理品质管理方法
【案例选编】 ——小区限高杆砸伤行人 物业公司与肇事者被判赔偿
【法规动态】
辽宁:《辽宁省物业管理条例》2月1日起实施
谢文君/《辽宁日报》/20090104
  经过三次审议、向社会公开征求意见以及经过数次修改之后,备受关注的《辽宁省物业管理条例》正式由省十一届人大常委会第五次会议审议通过,并将于2009年2月1日起施行。《条例》作出规定:业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担,具体办法由业主大会决定,但不得要求物业服务企业提供。
 
天津:新建非住宅物业要交存维修资金
王月/人民网/20090106
  为了进一步规范本市非住宅物业管理活动,切实维护非住宅物业所有权人和使用人的合法权益,根据《天津市物业管理条例》有关规定,自即日起,《天津市非住宅物业交存专项维修资金的意见》开始实施。本市非住宅物业的购房人和开发建设单位也将开始按照一定的比例交存专项维修资金。
 
【行业要闻】
广州:计划出台规定在小区或街道划定遛狗区
文远竹 廖靖文/《广州日报》/20090106
  广州市公安局的有关负责人表示,鉴于不少市民抱怨没地方遛狗,计划出台规定,在小区或城市街道划定一个区域为公共遛狗区,区域内有相应的防护设施,保障养狗者和非养狗者的权利。考虑到目前广州的现状,在一般管理区内不限定养狗数量。此外,还将尽快公布危险犬类的界定和管理细则。
 
哈尔滨:1月1日起施行新规 管理住房维修资金
于志华 任清海/哈尔滨新闻网/20090103
  记者08年12月31日从有关部门了解到,《哈尔滨市人民政府关于修改〈哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法〉的决定》今天起正式施行。该《决定》主要从住房专项维修资金的交存、管理、使用等方面对《试行办法》进行了修订,为解决住房专项维修资金归集、管理和使用过程中出现的新情况、新问题提供有效依据。
 
福州:建议小区保安应受公安监管
黄欣达 洪玉英 陈杰/《东南快报》/20090105
  昨日(1.4)孙存惠代表向福州市十三届人大第四次会议提交《关于规范住宅小区保安队伍管理的建议》,建议公安机关可向社会招收保安储备人员,经过业务培训由物业管理单位提出申请向规范小区派遣保安人员。公安局各辖区分局成立专门部门负责保安队伍的行业监管与业务指导,从而提高保安人员的素质。
 
山东:省物业管理条例获得通过 于5月1日起施行
《济南时报》/20090109
  《山东省物业管理条例》历经省人大常委会三次审议,经多次修改后,获得通过。今天闭幕的省十一届人大常委会第八次会议表决通过了这部与市民生活密切相关的法规。《山东省物业管理条例》将于5月1日起正式施行。会议还表决通过了山东省人大常委会关于批准《济南市房屋登记条例》等决定。
 
厦门:酝酿新政鼓励节水 中水回用免污水处理费
《厦门商报》/20081230
  从现在起,厦门将大力提倡一定规模的小区安装污水处理设施,实现小区内中水回用。据市建设与管理局副局长林树枝昨日透露,厦门市正酝酿出台一项政策,如果小区有自己合格的污水处理设施,可以完全实现中水回用,小区住户将不用缴纳目前包含在自来水费中的污水处理费。
 
长株潭:将启动环保税物业税改革试点
戴丹 赵芷汀/《潇湘晨报》/20090108
  记者昨日从全省地税工作会议上获悉,国家税务总局已初步确定,将在长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区开展环保税、物业税、资源税、车船税等税制改革和试点。一同进入试点范围的还有武汉城市圈。省地税局副局长钟世明表示,湖南目前处于启动调研的阶段,“肯定会有时间表,但是目前还没敲定”。
 
沈阳:应进行楼顶绿化
张莲/《时代商报》/20090107
  昨日,沈阳市政协委员史霞向大会提交了《关于在沈阳市楼顶进行绿化的提案》,建议为了沈阳的城市景观考虑,应该进行楼顶绿化。史霞建议,解决楼顶问题应该进行楼顶绿化,一旦楼顶绿起来,将受益无穷。如果一座城市有50%的建筑物实现楼顶绿化,市区的气温将下降0.7摄氏度左右,还可以使城市中的灰尘降低40%左右。
 
厦门:小区车位管理费降价暂停
赵经舟/《江淮晨报》/20081229
  去年底厦门市物价局出台新政:2009年1月1日起取消固定的车位管理费,改成按照小区物业服务收费标准的7折收费。记者昨从物价部门获悉,已发布的《关于规范物业服务区域服务收费有关事项的通知》目前已宣布暂缓执行,执行时间另行通知。市物价局相关负责人表示,“新政”暂缓执行是因物业公司等对政策是否合理、规范有所质疑。
 
【数据说话】
武汉:自建污水处理设施可获补贴
长江网/20090105
  29日,市政府常务会通过有关规定,对投资自建生活污水分散处理设施的单位和个人给予运行费用补贴,此举为全国首创。近几年来,我市先后建成10座污水集中处理厂,日处理污水159万吨,有效减少了直接排入江河湖泊的污水量。同时全市约有13家小区、院校等单位自建生活污水分散处理设施,日处理水量4.49万吨。
 
【物管采风】
苏州:率先试行业主委员会工作细则
单成志 薛马义/新华报业网/20090104
  近日,全省首部业主委员会工作细则开始在苏州高新区试行,根据该细则,业主委员会印章一般由不担任业主委员会主任、副主任的委员保管,业委会的办公经费,成立当年不超过10000元,以后每年不能超过5000元等。据悉,此举是为了防止业主委员会为了一己私利,侵害其他业主的合法利益。
 
【学习平台】
物业管理纠纷的处理方式和程序
方雪/中国物业管理协会网/20080612
   一、物业管理民事纠纷的仲裁
  可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定:“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。”
  仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容:1、请求仲裁的意思表示;2、仲裁事项;3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明:“有关本合同的争议,双方应协商解决,无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议,不得向法院起诉;即使起诉,法院也不受理。
  物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是:
  1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;
  2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;
  3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。
  4、被申请人在规定期限内答辩,双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理;
  5、开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解;
  6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;
  7、当事人向法院申请执行。
  与司法审判的两审终审制不同,众裁裁决是一裁终局的。
  二、物业管理纠纷的诉讼、
  当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。
物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤:
  1、当事人一方(原告)提交起诉状,起诉到法院;
  2、法院立案后将起诉状副本送达被告;
  3、被告提交答辩状;
  4、开庭:调查、辩论、调解;
  5、制作调解书或一审判决书;
  6、双方均不上诉,则判决书生效;或一方不服提起上诉,进入第二审程序;
  7、第二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上述;
  8、执行。
  无论仲裁还是司法诉讼,均应贯彻合法公正的原则,即以事实为根据,以法律为准绳。由于物业管理法规规章不健全,实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接,并依据宪法处理好法规的竞争力认定和冲突的解决;同时,在诉讼或仲裁活动中,对业主、业主大会、业主委员会的代表地位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可,处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系,确认业主委员会在物业管理纠纷中的代表地位,以便及时处理纠纷,理顺关系,建立良好的物业管理和权利义务关系。
 
【业主之声】
合肥:政协委员建议物管纳入社区
刘光熬 李守君/《合肥晚报》/20090108
  参加市政协十二届二次会议的政协委员提出提案,建议规范物业公司招投标程序,引入竞争机制,真正做到建管分离;选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会,及时处理好物业管理的纠纷和矛盾;建议将物业公司和业主委员会纳入街道和社区居委会的管理体系,街道和社区居委会承担监督物业公司的责任。
 
【自由论坛】
探析物业管理品质管理方法
王晓明/南京市房产管理局网/20071221
   物业管理企业的一事一物皆品质,一举一动皆服务,品质贯穿于物业管理的整个服务过程,品质管理成为贯穿整个服务过程的主线索,是物业管理服务过程的方法和手段,品质管理方法有很多种,最根本的是建立物业管理企业的品质文化:
  1、建立“以顾客需求为核心”的工作服务理念
  物业管理企业的服务对象是业主和物业使用人,他们是物业管理企业存在的最根本理由。失去业主,便失去了物业管理企业存在的价值。
  2、确立“先有满意的员工,再有满意的顾客”的工作方针
  一个物业管理企业如果没有员工,也就没有物业管理企业。员工是物业管理企业服务实施的最终体现,物业管理企业只有拥有一大批专业、充满激情地、自觉自愿地努力工作的员工,物业管理企业的服务水平才能有所提高,服务品质才能得到顾客的认可。
  3、宣扬“以事实为依据”的工作态度
  物业管理企业需要发展和壮大,必须积极宣扬“以事实为依据”的工作态度,也就是常说的“实事求是”的工作态度,根据顾客的需求,结合物业管理企业的所有资源,以国家法律法规为准绳,实实在在地为顾客提供相应的服务,以得到顾客的认可,创造一个物业管理企业与业主和物业管理使用人关系融洽的合作伙伴环境。
  4、规范“过程控制”的工作方法
  服务是一个过程,过程的结束以体现服务的完成,在这个过程中,每一个步骤的细节变化都能体现品质的高低。
  5、坚持“持续改进”的工作作风
  服务品质的提高不可能一蹴而就,需要不断地改进,持续的努力,不断将服务品质提升到一个新平台,坚持“持续改进”的工作作风也就成为必然。
  6、提倡“细节”的工作思想
  随着物业管理普及程度的不断扩大,同质化倾向越来越明显,宏观的服务需求都能掌握,比如基本的需求:小区的安全、保洁、绿化、维修、停车等服务功能,只要是物业管理企业一般都有。然而,物业管理企业的服务品质水平最终体现在对顾客的细节服务上。
  论述以上,在理解和掌握了物业管理品质内涵和品质管理之后,还需要一个企业文化核心的支撑,那就是领导的重视,没有领导的倾情支持和身体力行,品质管理仍然将是一张白纸,显得苍白无力,实践证明,反是注重品质管理与品质建设的企业,都是这个行业的佼佼者或领跑者,可见,品质管理是物业管理企业走向成熟的重要标志。
 
【案例选编】
小区限高杆砸伤行人 物业公司与肇事者被判赔偿
  案例分析:
    密云某住宅小区的物业公司为了维护小区的公共秩序,在小区的四个门口设立了2.2米的限高杆。2008年7月7日18时15分,高中生蔡某和同学骑电动自行车外出经过某居民小区西门门口,适有司机王某驾驶“江西”牌小型轮式拖拉机从小区西门门口进入。王某发现限高栏杆后,自认为可以通过继续由东向西行驶,小型轮式拖拉机上直立捆绑的超高铁管与物业公司设置在小区口限高栏杆相刮,限高栏杆北侧与支柱脱离后,将蔡某砸伤。蔡某之伤经诊断为“急性闭合性颅脑损伤(重型)、硬膜外血肿、额颞骨线型骨折、右额顶部头皮裂伤”。蔡某之伤经鉴定为伤残程度Ⅹ级(伤残赔偿指数10%)。蔡某认为司机王某驾驶超高的拖拉机进入小区撞到栏杆造成自己受伤应当对自己的损失予以赔偿;物业公司设置限高栏杆无合法依据,且物业公司安排在小区门口的护卫未能有效阻拦司机王某驾驶的超高拖拉机进入小区,与司机王某的行为结合后造成自己受伤亦应对其损失予以赔偿。为此,蔡某将肇事司机王某和物业公司诉至法院,要求其共同赔偿医药费等各项损失。
    庭审过程中,物业公司辩称,设立限高栏杆基于业主请求亦设立限高标志,该事故发生属于王某行为导致。蔡某受伤与物业公司无关,不同意赔偿蔡某损失。
 
  案例点评:
    法院经审理后认为,二人以上没有共同故意或者共同过失,但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的,应当根据过失大小或者原因力比例各自承担相应的赔偿责任。王某作为车辆驾驶人,应当遵守道路交通安全法律、法规的规定,按照操作规范安全驾驶、文明驾驶。在载物超高自认为可以通过限高栏杆的情况下,未尽安全驾驶义务,冲撞限高栏杆,导致原告蔡某伤害后果的发生,系直接侵权人,应承担主要赔偿责任。物业公司设立限高栏杆,虽设立限高标志,但未采取必要措施和有效制止,应承担相应责任。
    据此,法院依法作出上述判决。判决物业公司和肇事司机王某分别赔偿蔡某医疗费、伤残赔偿金23674元;精神抚慰金42241元。
 


阅读: 11280 次     2009-1-7 8:50:00