《公元物业管理文摘》（第115期）

非赢利共享型信息选编　　　第115期/20090206　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——广东：《广东省物业管理条例》3月1日起实施 ——无锡：住宅物业服务收费新规实施 【行业要闻】 ——济南：品牌开发商认同业主请验房师 报告或具法律效力 ——广东：东西北地区污水处理费年内将提高 ——杭州：3年内老小区全部设物管 将惠及40万户家庭 ——上海：青浦区公共停车场管理出新规 ——佛山：“深圳模式”透视顺德物管 ——深圳：罗湖区质监分局创新电梯监管模式 ——总后勤部：通知要求加快推进军队人员自有住房物业管理 ——辽宁：小区物业收费标准要征求业主意见 【数据说话】 ——大连：至2008年年底我市有物业员工近4万人 【物管采风】 ——浙江：新建社区的避险场所要与房屋同时设计建设 【学习平台】 ——加强物业设备设施管理是构建和谐社区的保障 【业主之声】 ——上海：住宅楼内消防设备不齐 存安全隐患 【自由论坛】 ——拓展绿化空间之浅见 【案例选编】 ——小区门口升降杆划伤女孩脸 家长物业各担责五成

【法规动态】

广东：《广东省物业管理条例》3月1日起实施

金羊网/20090201
《广东省物业管理条例》已经广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订通过，自今年3月1日起施行。条例的修订实施对于规范广东物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益有重要意义。物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。

无锡：住宅物业服务收费新规实施

朱雪霞/《无锡日报》/20090204
住宅小区前期物业服务水平监管难的局面将结束！昨日，记者从无锡市物价局获悉，无锡市住宅物业服务收费管理新规已正式实施，按照新规，前期物业服务达不到相应等级，物业公司就要被限期整改，整改不到位的，就要降低收费标准！小区业主临时停车收费有章可循；电梯起始层住户不用缴纳电梯费。

【行业要闻】

济南：品牌开发商认同业主请验房师 报告或具法律效力

《济南日报》/20090204
济南首批注册验房师上岗时曾遭开发商百般阻挠，现在八成开发商尤其是品牌开发商开始认同专业验房。目前验房正在得到认可，注册验房师出具的报告可以作为维权依据，但还不具有法律效力。验房师管理协会山东代表处正与司法部门沟通，将来可能会指定一家具有社会公信力的专业验房机构，在业主和开发商打官司时提供司法鉴定。

广东：东西北地区污水处理费年内将提高

徐艳萍/《世华财讯》/20090206
从广东省物价局获悉，截至2008年底，广东省大部分地方已全部开征污水处理费。经初步统计，全省每吨污水处理费平均水平已由2007年底的0.35元，提高到2008年底的0.68元。在2009年广东将提高污水处理费标准，其中广东东西北地区在年内将达到每吨0.80元以上，珠三角地区力争年内达到合理盈利水平。

杭州：3年内老小区全部设物管 将惠及40万户家庭

章晴/浙江新闻网/20090202
2009年起，杭州打算花3年时间开展一项新的工程，针对上世纪八九十年代建设的无人看管的724处老旧住宅房屋进行物业管理“全覆盖”，也就是说，3年之后杭州的所有小区都将有自己的物管了。杭州市房管局昨天还拿出了《杭州市老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案(送审稿)》。

上海：青浦区公共停车场管理出新规

张勇/《新闻晚报》/20090204
今天，记者从青浦区获悉，该区公共停车场（库）收费标准有新规范，新规范规定公共停车场（库）经营者须具备经工商登记注册并由建交委备案审核的停车许可证明，外商独资开设停车场（库）的，实行市场调节价，实施收费前10天须报区物价部门和建交委备案。新规范采取分类计费方式，合理收取停车费用。计费方式分三类。

佛山：“深圳模式”透视顺德物管

《南方都市报》/20090115
深圳的先进模式对促进顺德的物管行业的发展起到了良好的借鉴作用。业内人士已着手向政府有关部门提议物管行业实行“业必归会”的必要性。据不完全统计，在顺德目前有资质的物管企业八十多家，从业人员超过两万人，近年来企业数量和从业人员均呈上升势头。“业必归会”制度的实施将对推动行业的健康发展起到良好的规范作用。

深圳：罗湖区质监分局创新电梯监管模式

古远明 傅江平/中国质量新闻网/20090202
在质监部门的牵头下，罗湖区相关职能部门发挥联动机制的作用，共同制定工作方案，共享人力与技术资源，全面清查、处理电梯等特种设备安全隐患。该区质监分局还编印了《街道特种设备安全监察指南》宣传册，送到10个街道办事处的安监科、社区工作站安全管理人员的手中，开展了11次特种设备安全培训，培训安全管理人员305名。

总后勤部：通知要求加快推进军队人员自有住房物业管理

沈泳 范炬炜/《解放军报》/20090204
总后勤部日前下发《关于加快推进军队人员自有住房物业管理的意见》，要求全军深入贯彻落实国务院《物业管理条例》和中央军委《进一步深化军队住房制度改革方案》，提高军队人员自有住房服务管理水平，促进后勤保障社会化改革。《意见》指出把军队人员自有住房管理纳入社会保障渠道，有利于切实减轻部队负担。

辽宁：小区物业收费标准要征求业主意见

彭跃东 肖江/《沈阳日报》/20090203
电梯费应该收多少钱，入门卡应该收多少钱，园区停车场应该收多少钱……长期以来小区物业收费标准一直备受业主关注。2月2日，记者从省建设厅了解到，从本月起开始实施的《辽宁省物业管理条例》规定，物业具体收费标准由业主委员会与物业公司协商，并可在合同中约定签订合同前要征求业主意见；物业服务实行规范明细明码标价。

【数据说话】

大连：至2008年年底我市有物业员工近4万人

孔庆蕾/《大连晚报》/20090206
从1995年大连市率先在全国开展历时3年的住宅小区治理改造，并在此基础上推行物业管理后，至2008年年底，全市物业管理公司已发展到500余家，物业员工近4万人，对全市1206个、7984万平方米管理项目统一实行了物业管理，占全市住宅面积的67.5%；50多万户、160万城市居民得到物业服务。

【物管采风】

浙江：新建社区的避险场所要与房屋同时设计建设

岳德亮/新华网/20090201
浙江省政府近日决定，今后新建社区的避险场所等防灾减灾设施要与房屋建筑同时设计、建设和投入使用。根据浙江省的实施城市防灾减灾工程建设计划，新建社区的防灾设施、避险场所、疏散场地等与房屋建筑和市政基础设施同时规划设计、同时建设、同时投入使用，确保防灾设施齐全和足够的避险、疏散空间。

【学习平台】

加强物业设备设施管理是构建和谐社区的保障

邓杰 汪燕/《集团经济研究》/ 20071020
物业设备设施管理中存在的主要问题。 　　传统的物业设备设施的管理是在房屋建成后，业主开始入住才实施物业服务管理的一项工作，这是一种被动式的具有维持特点的服务管理。这其中存在一些问题，主要体现在一下几个方面： 　　1．有的开发商不重视物业设备设施的前期管理及缺少物业管理企业的前期介入，导致了物管工作的严重脱节。设备的前期管理是设备在整个使用寿命期管理中的重要部分，它包括设计、选型采购、安装调试和评价反馈四个环节。设备前期管理一旦失误，或仅从降低开发成本考虑，必将带来设备功能的缺陷，甚至花高价购进劣质产品，造成投资失误，不仅会造成较大经济损失，也为日后的使用和维护管理带来很大的困难，增大管理成本，加重业主负担甚至危机人的生命，给和谐社区建设造成很大困难。 　　2．物业管理行业设备管理队伍整体素质偏低，人才短缺，不适应住宅和楼宇科技高速发展对物业管理提出的更高要求。随着高层、高档次和高科技的三高建筑的不断兴建，要求设备管理队伍必须是一支能具备机械、电子、自动控制、网络、通讯、排水等多门专业职业化技术管理队伍，要求设备管理人员具有一定专业技术理论水平和维护保养管理的实际经验，特别需要一门多能的素质。但目前物业管理行业设备管理职业队伍尚未形成，除了少数物业管理公司外，大多数管理企业处在设备管理人员素质偏低，人才短缺的状况。 　　3．物业管理法律建设的滞后使物业设备的管理缺乏完善的专业管理法规。因为缺少相应完善的专业法规的硬性约束，物业设施的管理还没有引起足够的重视。很多设备从设计选型到安装就存在先天不足，而随着设备老化，设备的故障、运行安全、报废更新等问题越来越突出，很多问题虽早已暴露，因为缺少相应的法规约束，一拖再拖，甚至久而不决，最终酿成大祸在国内是屡见不鲜的。因此，随着全国及各地方《物业管理条例》以及贯彻细则的出台，尽快制定物业设备设施管理规程，技术标准及相应法规，以解决设备管理中的深层次问题。

【业主之声】

上海：住宅楼内消防设备不齐 存安全隐患

徐翔 方清/浙江新闻网/20090205
楼层的消防设备箱玻璃被敲碎后未重新安装，里面的喷头、泡沫灭火器、小铁锤等常用配备器材不见踪影，几乎每个楼层的情况都如此。近日，普陀区金沙雅苑•未来街区的部分业主担心存在安全隐患，一旦发生火情，消防设备将无法发挥作用。消防咨询热线工作人员强调，喷头应与皮管同时配备，不应单独收藏。

【自由论坛】

拓展绿化空间之浅见

冯铭/资源网/20090203
随着人类科学技术的不断发展，人类文明程度的不断提高，特别是高速发达的现代工业、商业、交通、建筑等行业，加速了城市化进程的步伐，使人们享受高科技带来的便捷、舒适的同时，也使周围的自然环境遭到严重破坏。近些年，人们越来越强烈地认识到，保护地球生态环境，扩大绿地面积，植树造林，就是保护人类自身。但现实摆在那儿，人口不断增加，居住、生活的需要，导致耕地面积不断减少，可地球不能变大，于是人们开始向空间发展，搞起了阳台绿及屋顶绿化。向空间要绿作为一种不占用地面土地的绿化形式，其应用越来越广泛，它的价值不仅在于能为城市增添绿色，而且能减少建筑材料屋顶的辐射热，减弱城市的热岛效应。如果能很好地加以利用和推广，形成城市的空中绿化系统，对城市环境的改善作用是不可估量的。     我国阳台及屋顶绿化主要方式     由于建筑物的多样性设计，造成面积大小、高度不一、形状各异的各种屋面，加上新颖多变的布局设计，以及各种植物材料、附属配套设施的使用，形成类型多样的屋顶绿化。屋顶花园按高度分为低层建筑屋顶花园和高层建筑屋顶花园两种；按空间组织状况可分为开敞式、封闭式和半封闭式3种；无论哪一种屋顶花园，其设计手法与地面庭院大致相同。从使用功能来看，可以划分为花圃苗圃型、棚架型、庭院型、草坪地毯型、立体多层型、花园型、经济开发型等几种主要类型。目前屋顶绿化方式主要有3种：一是针对承载力较弱、事前没有绿化设计的轻型屋面，采用适合少量种植土生长的草种密集种植的地毯式绿化，地毯式绿化种植各类地被植物，若采用图案化则效果更佳。如上海市农业科学院研究成功的适用于轻型平屋顶绿化的“屋顶绿化一次成坪技术”，该项技术已获国家知识产权专利，并通过了上海市高新技术转化项目认证，已在上海和北京均有5万平方米以上的应用面积，是上海和北京屋顶绿化面积最大的一个推广项目。此技术选用景天科的佛甲草，其特性肉质、矮小、匍匐生长、节上生枝、自生自繁、极耐旱抗寒耐瘠薄，冬季绿色减淡而不死，春来又返绿，节水、省工，几乎不用管理。用2～3cm厚的基质材料在基地培植的草坪块，能在屋顶一次铺植成坪。与刷涂料、铺塑板（垫）、平改坡等屋顶治理方法比较，成本较低。专家和媒体称这种景天科植物为目前屋顶绿化的的最佳植物。二是针对承载力较强的屋面，种植乔灌木树种的花园式绿化，这种方式适用于面积较大的屋顶，多用于高级酒店、宾馆和高层建筑，使屋顶空间变化多，产生层次丰富、色彩斑斓的效果，如杭州武林广场东侧一屋顶花园建在有拱桥相连的两座3层楼顶上面，有足球场大，园内栽有50多种花木，四季如春，在它的四周是高出几层的居民楼，住户只要打开门窗就如同置身于花园一般。三是组合式，即自由摆放，主要在屋顶四角和承重墙边用缸栽盆栽方式布置的屋顶绿化，这种方式比较灵活。选用何种方式要根据屋顶的荷载量、载重墙的位置、人流量、周边环境、用途等来确定。棚架式绿化用于种植藤本植物，如葡萄、猕猴桃等，因为栽培基质和棚架立柱可集中安放在承重墙上，棚架和植物荷载较小。这种绿化方式对屋顶所加载荷较小，一般的屋顶结构均可承受，特别适用于高层建筑前低矮裙房的屋顶。花圃苗圃型如重庆一些楼房屋顶种起了红薯、辣椒及花卉；成都一些屋顶不仅种花，还建起苗圃、药圃、瓜园，其屋顶绿化面积已超过10万平方米，屋顶花园已达数百座，较大的花园面积达2000平方米。      当前屋顶绿化设计的几种方法      1．花园形式屋顶绿化可做成小游园的形式服务于游人，多用于服务性建筑牞如宾馆、酒楼等，能为客人提供游憩空间。小游园应有适当起伏的地貌，配以小型亭、花架等园林建筑小品，并点缀以山石。选择浅根性的小乔木，与灌木、花卉、草坪、藤本植物等搭配。为满足植物根系生长需要，种植土要30厘米至40厘米厚，局部可设计成60厘米至80厘米。此类屋顶花园要特别注意在建筑设计时统筹考虑，以满足屋顶花园对屋顶承重能力的要求，设计时还要尽量使较重的部位（如亭、花架、山石等）设计在梁柱上方的位置。     2．色块图案形式采用大叶黄杨、紫叶小檗、金叶女贞等观叶植物或整齐、艳丽的各色草花配以草坪构成图案，俯视效果好，多用于屋顶高低交错时低层屋顶的绿化。因其注重整体视觉效果，内部可不设园路，只留出管理用通道。     3．应季布置形式采用盆栽花卉，根据其盛花期随时更换，并可在楼的边缘处摆放悬垂植物，兼顾墙体绿化。此法多用于低层屋顶绿化。同时，还应注意协调统一又富于变化，形成韵律。

【案例选编】

小区门口升降杆划伤女孩脸 家长物业各担责五成

案例分析：     六岁的小雪是本市某小学学前班的学生，2008年9月23日早上7：40左右，小雪的姥爷用自行车驮她去上学。在通过小区门口时，跟随一辆机动车从机动车道出小区，被正在落下的升降杆划伤了脸。小雪的父亲王明表示，物业公司对此应当负有责任。作为法定代理人，王明代理小雪起诉要求物业公司赔偿精神损害抚慰金3万元，后续治疗费1万元，挂号费、交通费22元，误工费200余元。

案例点评：     法院认为，物业公司保安人员在发现小雪及其姥爷准备通行时，没能有效制止，造成事故，应承担相应的民事责任。小雪的姥爷通行小区时，没按自行车标志行走，没能起到保护她的义务，也应当承担相应的事故责任。据此，判决物业公司承担50％的责任，即挂号费、交通费及误工费等110余元。其他请求暂不支持。

阅读： 11082 次     2009-2-6 15:29:00