肖剑雄 孙楠/《东莞时报》/20090327
[摘要] 面对物管突然找理由收费，业主有时显得无可奈何；一大笔维修基金被用去，业主们竟也毫不知情。面对物管突然找理由收费，业主有时显得无可奈何；一大笔维修基金被用去，业主们竟也毫不知情。
在有需要的时候，小区业主都希望有一个替自己说话、打点家事的“家长”，这就是业主委员会。不过，东莞市物业管理协会数据显示，目前东莞市在房管部门备案的楼盘有800多个，但仅有90个成立了业委会。
记者了解到，其实很多小区都想成立业委会，来为自己说话、维权，但苦于一直“无法可依”。
不过，好消息频传：新修订的《广东省物业管理条例》2009年3月1日开始施行。该规定称：20%以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
而昨日开始，《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》（下称《规定》）公开向社会征求意见，该规定对成立业主大会和业主委员会的条件和程序都作了明确规定，同时规定，各镇（街）人民政府依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督。
业内人士认为，有了这两个“法宝”，今后东莞的业主委员会成立之困有望破解。
市法制局表示，社会各界对征求意见稿有何意见和建议，可于2009年4月10日前，将书面意见以传真、邮寄或发送电子邮件的方式反馈： 传真：22831352电子邮箱：yxiao@dg.cn； 地址：东莞市鸿福路99号市政府法制局，邮政编码：523888。
《规定》要点
●20%以上业主可以联名向镇（街）人民政府提出成立业主大会的书面要求；或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向镇（街）人民政府提出成立业主大会的书面要求。
●筹备组由业主代表、建设单位以及镇（街）人民政府代表7人至15人组成，其中业主代表应当不少于60%。业主代表采用业主自荐或业主推荐的方式产生。筹备组成员名单由镇（街）人民政府在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于7日。
●筹备组成立之后必须履行下列职责：
1.参考主管部门提供的范本拟定管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
2.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
3.确定业主的身份及其投票权数；
4.确定业主委员会候选人产生办法；
5.在业主中推选选票发放人、记票人和监票人。
●业主委员会委员为5人以上15人以下单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况由筹备组确定；业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会人数的差额比例为20%~30%；业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
业主委员会成立流程图
第一步
业主相互联系，向镇（街）人民政府提出成立业主大会的书面要求。
第二步
在镇（街）人民政府、房管所指导下，产生由业主代表、建设单位以及镇（街）人民政府代表组成的业主大会筹备组。
第三步
筹备组开始工作，拟定管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）；确定业主大会会议召开的时间。
第四步
产生业主委员会候选人。候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
第五步
召开首届业主大会，投票表决管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）并选举产生业主委员会。
第六步
业主委员会应当在选举产生之日起30日内到镇（街）人民政府和市房产管理局备案。
20%业主联名可申请成立业主大会
案例：2008年5月31日，东城庆峰花园业主在入住八年后，终于选举出了业主委员会（详情请见本报2008年6月3日的报道）。当时的业主委员会成员告诉记者，其实两三年前小区业主就想要成立业主委员会了。可是一直不知道该怎么做。
“小区居民大多不熟悉法规，想要靠几个热心业主来成立业主委员会很难。”同时也是该小区业主的广东赋斌律师事务所刘本强律师说。
当时成立业主委员会的法律依据是《广东省物业管理条例》。但是由于业主中少有人懂法律，大家并不知道程序怎么走，小区的几个热心人也是摸着石头过河。“后来业委会能够顺利成立，也得益于其中几个筹备组成员找了不少私人关系，问了不少人，才把程序搞清楚。”即使是这样，12位筹备组成员仍然忙了三个多月，才如愿召开业主大会，并选举出9位业主委员会成员。
解读：按照《规定》，镇（街）人民政府应指定部门（社区办或社会事务办）对业主大会进行指导、监督。
房屋交付使用的建筑面积达到物业管理区域总面积50%以上的，符合成立业主大会条件，建设单位应当书面报告物业所在地镇（街）人民政府，并在物业管理区域显著位置公告。
20%以上业主可以联名向镇（街）人民政府提出成立业主大会的书面要求；或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向镇（街）人民政府提出成立业主大会的书面要求。
接到申请30日内，镇（街）人民政府会同房管所指导、协助业主产生业主大会筹备组。
不难看出，《规定》对政府的作用进行了强调。
“镇（街）人民政府应指定部门（社区办或社会事务办）对业主大会进行指导、监督。这样就明确了主管部门，业主也知道应该找谁。”刘本强说。不过他补充说，规定只有更具体、更有可操作性才能真正帮到业主。“每一步的程序怎么样，该准备什么样的文件，都应该规定清楚。”
开业主大会可采用书面形式
案例：南城七宝一居业主从2006年开始筹备成立业主委员会。直到去年12月，业主委员会的筹备在房管局的批准下成立了，业主委员会的候选人也确定了。可当七宝一居首届业主大会召开时，因为前来投票的业主人数不够，业委会暂时无法成立。
同是该小区业主的贺律师告诉记者，主要原因是小区很多房子都是出租的，无法联系业主。
解读：首届业主大会召开前15日在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。
产生业主委员会候选人后，可召开首届业主大会，投票表决管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。
“这个征求意见稿对业主大会采用书面征求意见形式的程序有了详细规定，这对七宝一居，甚至东莞市很多小区来说都很有利。因为东莞小区出租率较高。”贺律师说。
业委会擅自换物业公司
业主可要求撤销业委会
案例：业委会频繁更换物业公司，导致小区物业品质下降，月租金剧减。
解读：业委会有一项重要职能就是招聘（招投标）及解聘物业公司。可以说，在这方面业委会具有极大的权力。然而在现实当中，许多业委会并未将广大业主的利益放在首位，而是滥用职权。
根据《规定》，存在以下四种情况之一的，业主可向镇（街）人民政府提出撤销业主委员会的请求：（一）业主委员会挪用住宅专项维修资金或业主委员会日常工作经费，或侵害业主其他权益的。（二）没有经业主大会同意，业主委员会擅自与物业管理公司签订物业服务合同的，或擅自与物业管理公司签订合同提高物业管理收费的。（三）业主委员会行为扰乱了小区管理秩序的。（四）经占建筑面积总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一的业主要求罢免业主委会的。
对于这一点，贺律师也提出了自己的看法。“叫撤销业主委员会程序，这种表述不够严密。”贺律师认为，业主委员会是业主自治组织，不应该用撤销这个词，而应该说撤销业主委员会委员。还有关于建筑面积的表述贺律师也有自己的看法。
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2009/3/30 8:47:00