田静雯 詹奇岳/《南方都市报》/20090703
楼房出现问题以后可以申请动用物业专项维修基金，不过这项资金的缴纳情况不容乐观。
从6月10日开始，东莞全面收缴物业专项维修基金。作为一项让人掏钱的新政策，实施近一个月来困难不少。负责宣传和部分代收资金的物业公司叫苦声不断，已经拿到房产证的业主不愿意缴纳。在政策上已经确定应缴的维修基金，全面执行仍尚需时日。
记者调查
缴不缴？房产证是“分水岭”
记者调查发现，新政实施以来，在售楼盘执行得最好，而已经取得房产证的业主普遍不愿意缴存。房产证是物业专项维修基金缴纳与否的“分水岭”。
在售楼盘强制性规定下缴纳顺利
在招行工作的李先生，上个月收到田禾·塞纳河畔的收楼通知，同时也收到了要准时缴纳物业专项维修基金的通知。按40元/平方米的标准，他要缴纳5000多元的该项资金。虽然是一笔预算外的支出，有几分不情愿，但最终还是按时缴纳。因为这关系到能否收楼和将来能否办理房产证的问题。
根据5月15日东莞房管局下发的《关于做好住宅专项维修基金征缴工作的通知》，6月10日后在售房屋必须签约时足额缴纳物业专项维修基金，否则房子不能备案。而已出售尚未收楼的房子，在收楼前要足额缴纳该项资金，否则开发商不能为业主办理收楼手续。政府下发的这一系列，明确且带有强制性的规定，让该资金的缴纳更为顺利。
正在交楼的田禾·塞纳河畔、尚书银座等开发商反映，从6月10日政策实施以来，明确性和强制性使得业主缴纳都比较积极。而正在销售中的中信德方斯、中惠沁林山庄、万科虹溪诺雅等楼盘负责人也表示，该资金的缴纳也颇顺利。
已售老屋缴纳工作还没开始
相对在售或交楼的情况，已入伙的业主缴纳情况却不容乐观。自从6月10日，政策正式实施以来，到目前为止，负责收取该项资金的物业管理公司还处在宣传的阶段，真正缴纳的工作还没有开始。
东莞万科物业有关负责人表示：虽然已经在小区内进行了广泛的宣传，通知业主自行前往缴存维修基金。但目前只有少数需转让房产的业主缴存了，其他业主还尚未缴存。特别是那些已经取得房产证的业主，如果不转让房产，又不肯缴纳的话，也拿他没办法。
而作为东莞最早一批的小区，东泰花园的业主们大多都已经取得房产证。中信物业负责人也对这一情况存在担忧。“已经取得房产证，又不缴纳该资金的，政策中没有相应的约束手段，我们物业公司只能按照政策督促，也没有办法强制人家去缴纳。”
困境分析
利益归属不明 物业没动力
作为新政策执行的重要环节，物业公司连接业主和银行，承担着宣传和部分代收的责任。不过记者调查发现，本应该发挥巨大作用的物业公司对于新规执行并不积极，不少公司还有不少“委屈”。
1出力不讨好物业没积极性
从记者调查的情况来看，虽然物业公司已经在各个小区内针对该项政策进行了宣传，但宣传力度并不大。记者所住的菊香苑，仅仅是把有关的新闻报道复印了一份贴在了小区出入口，连政府的正式文件都没有张贴出来。
从目前实施的整体情况来看，物业公司已经按照了政策的要求去做，但宣传力度不大，且没有做到深入宣传的层面。究其原因，一位不愿透露身份的物业公司负责人说：“物业公司督促业主去缴纳这笔钱，但钱存到了银行，受益的是银行。加上业主对政策要有个接受过程，我们一旦强硬起来，跟业主的关系搞僵硬了，自己又不得利。这种出力不讨好的事情，肯定积极不起来。”利益归属，成为了操作过程中最大的障碍。
“东莞银行作为最终受益者，可否提供一些便民服务”，城区一家物业公司负责人如此说道。不管是业主个人去缴存还是物业公司代收，都是一个需耗费庞大人力、物力、时间的工作。如果能够按照片区来集中缴纳的话，对于业主和物业公司都会更加省时省力。
2代收款项要付转账费
东莞市房管局下发的文件中规定，入伙的业主，缴纳方式可有两种选择，一是自选到银行一次性足额缴纳，一是逐月随物业管理费按每平方米1元的标准缴存。据中信物业、开元国际物业、万科物业等物业公司反映，不少业主倾向于选择逐月缴纳的方式。但物业公司代收后十日内要转账到指定账户，这就产生了一笔转账手续费。不少物业公司反映，政府应该出面来协调这个问题。
3“空巢”业主难寻政策有漏洞
2007年来莞投资、投机的深圳客也给该资金的收缴带来一些难度。负责中惠地产楼盘的开元物业负责人表示，“不少买了房的深圳客收楼后，基本就不见踪影。对一些长期空置的房屋，我们实施电话通知的方式。但不少人因出国、出差等原因，暂时还联系不上。缴纳资金的事情只能拖着。”
另外，在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得预售证的楼盘，一旦找不到建设或开发单位，缴存主体就没有了。东莞市金莞家物业管理有限公司总经理于涛表示：东莞前期不少物业是由港商或内地几个股东合伙开发，售完后就分账走人，此情况等同缴存主体消失。政策中没有明确规定该类情况的处理方式，历史遗留问题有待解决。
政府回应
仍在收集意见
新政执行不到一个月，暴露出来的政策漏洞如何解决？据记者了解，目前东莞市维修基金管理中心针对实施过程和政策的一些漏洞，正在收集社会中的意见。对于一些关键性的问题，届时会有统一的答复。
对于有业主投诉之前交楼按房价1%的标准收取了物业专项维修基金的问题，东莞市维修基金管理中心相关人士表示，对于多缴纳的部分，开发商应该退还给业主。至于什么时候退还，如何退还，开发商和业主应双方进行协调。一旦协调不了，可申请房管局出面解决。另外，针对提前缴纳物业维修基金导致的利息归属问题，该人士表示，也要通过双方协调的方式去解决。
二手市场冲击
二手房普遍要补缴，费用谁来承担？
“都已经谈好是40万，为什么还要我多交4000元”，李先生在一中介门店发飙。
李先生早前看中了盛世华南一套100平方米单位，通过中介跟业主谈拢了以40万成交。6月8日，当李先生如约前往某中介门店签约时，却被告知要多交4000元住宅专项维修基金才能签约买卖。“住宅专项维修基金原本就应该是业主交的，怎能算到我头上”，李先生质问。
但业主却认为，房子就要卖给李先生了，住宅专项维修基金届时也是李先生享用，不应该他来给，“我只实收，其他不管”。双方争执不下，最后不欢而散，合约依旧空白。
李先生遇到的问题非常普遍，因为在这之前，东莞的住宅专项维修基金的收取金额和收取方法并不统一。“几乎所有上市交易的二手房都存在缴或补缴住宅专项维修基金的问题”，自然地产总经理温子灵告诉记者，在目前业主反价，二手房价上涨，客户对价格很敏感的情况下，四五千元住宅专项维修基金就可能成为压垮交易的最后一根稻草，“我这边就有两三单本来谈拢了，因为住宅专项维修基金缴交的问题而搁浅的买卖单”。
“如果遇到这种情况，建议客户和业主各退一步，一人一半。毕竟住宅专项维修基金是之前双方都没预料的突发因素，分摊有利于双方心理平衡”，温子灵建议。而记者从各中介了解到，目前各中介在住宅专项维修基金的缴交方面的协调处理结果不一致，有的是业主出，有的是客户出，也有业主客户一人一半分摊的。
此外，根据规定，在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证，买卖双方未有约定维修基金缴存主体的房屋，需要向开发单位追缴。记者发现，不少已经签订买卖合同的双方为了这笔“糊涂账”也打起了“拖字战”。有中介建议，业主可以先垫付，之后再向开发商索取。
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2009/7/7 10:01:00