广州：保障房小区管理扣分办法征求意见

新华网/20100106

　　今天上午，广州市国土房管局召开新闻发布会，房管局长谢晓丹正式向媒体介绍了保障性住房小区管理扣分办法。

    新办法针对保障性住房小区中常见的影响公共居住安全、卫生和住宅使用安全等违规行为，划分为轻微违规行为、较严重违规行为、严重违规行为和非常严重违规行为4种等级，所扣分值分别为3分、5分、7分和20分。其中6项非常严重违规行为，一经违反，房屋即被收回。另外，保障办还将两年评选一次文明小区，并给予5000元奖励，两年内未被扣分楼宇住户可集体获1000元奖励。

　　据了解，此次出台新办法是市住房保障办学习借鉴香港先进的公共房屋管理经验，结合广州保障性住房小区管理的实际情况，草拟了《广州市保障性住房小区管理扣分办法（试行）》。该《扣分办法》已经过拟制、审核、征求各相关单位意见的环节，将于2010年1月6日至2010年1月15日在市国土房管局网站对社会公众进行为期10天的公示，广泛征求社会公众意见。

　　市民可登录市国土房管局网站http://www.laho.gov.cn/阅读《扣分办法》全文，并可通过邮寄、电子邮件或传真的方式向市住房保障办反映意见和建议（地址：广州市豪贤路193号市国土房管局12楼住房管理处，邮编510030；电子邮箱：luoac@laho.gov.cn；传真：83370861；联系人：罗安成，联系电话：83367823）。

　　在市住房保障办新闻通报会，谢晓丹对《扣分办法》的主要内容进行了解读。

　　一、《扣分办法》的出台背景

　　改善保障性住房小区管理现状的需要

　　目前保障性住房监管机制侧重于事后处理，监管内容以是否违规使用保障性住房为主，尚未对保障性住房小区住户影响公共居住卫生、安全等行为进行规范。《扣分办法》针对我市住宅小区存在的不文明行为，以及保障性住房小区住户曾经投诉的在公共场所焚烧元宝、纸钱等影响公共卫生和他人居住安全的行为，在既有监管措施的基础上，补充完善了有关公共居住行为规范的内容，对不文明的居住行为进行监督的同时，也敦促住户自律，通过大家的共同努力，营造文明、卫生、安全、和谐的小区环境。

　　住房保障工作发展的必然趋势

　　随着保障性住房规模日益扩大，享受住房保障的低收入家庭也在迅速增加，保障性住房小区如何管理和服务好的问题将是今后住房保障工作的重点工作之一。为了顺应住房保障工作的发展趋势，掌握今后保障性住房管理的主动性，市住房保障办适时出台《扣分办法》强化保障性住房小区管理、尽早介入、及早预防，以达到防微杜渐的目的。

　　体现保障性住房公共属性的要求

　　保障性住房是重要的社会公共资源，它的公共属性要求政府必须加强对保障性住房小区管理的指引和监管，确保社会公共资源的合理、公平、有效利用。市住房保障办表示，一直鼓励保障性住房小区住户参与小区管理，培养住户对小区的归属感和责任感，部分保障性住房小区已成立了业主委员会，由业主委员会选聘物业管理公司进行小区管理。但我市保障性住房小区管理处于起步阶段，小区物业管理公司服务水平参差不齐，个别小区选出业主委员会进行管理后出现了一些问题。考虑到上述情况以及保障性住房公共属性的管理要求，政府有必要加强对保障性住房小区管理的指引和监管，引导和培养保障性住房小区住户的自治精神，加强对小区物业管理服务质量和水平的指引和监管。

    二、《扣分办法》的主要内容

　　市住房保障办表示，《扣分办法》将通过一系列人性化的管理手段，注重事前防范和宣传教育，达到规范保障性住房小区住户居住行为，营造文明、卫生、安全、和谐小区环境的目的。

　　细化行为等级，对首次作出轻微违规行为的住户给予劝告，并不即时扣分

　　《扣分办法》针对保障性住房小区中常见的影响公共居住安全、卫生和住宅使用安全等违规行为，根据所造成影响的严重程度，将其分为轻微违规行为、较严重违规行为、严重违规行为和非常严重违规行为4种等级，共29项行为，所扣分值分别为3分、5分、7分和20分。为了加强宣传教育，给予住户纠正不当行为的机会，对首次作出轻微违规行为的住户，小区管理服务中心将向住户发出书面劝告信，劝导其及时纠正违规行为，并不即时扣分。如住户拒不改正或再次违规，将依照《扣分办法》追加扣分。通过细化违规行为等级，明确各等级的扣分标准可让住户清楚了解什么是不当行为以及不当行为可导致的后果，通过及时警戒等措施，起到教育和督促违规人员纠正不当行为的作用。

　　建立预警机制，与违规住户家庭成员携手协助纠正违规成员的不良行为

　　对因违规而被扣分的保障性住房小区住户及其成年家庭成员，小区管理服务中心将发出《保障性住房小区管理扣分通知书》，告知并督促其他家庭成员协助违规成员纠正不当行为，培养良好的行为习惯。当保障性住房小区住户所扣分数累计达15分或有效期内累计扣分达到3次，小区管理服务中心将向该住户家庭发出警告信，列出该户家庭及其成员的违规行为及所扣分数，及时提醒该住户家庭累计更多分数带来的后果。通过建立预警机制，提醒家庭其他成员关心违规成员，及时教育、帮助违规成员纠正不当行为。

　　建立奖励机制，鼓励保障性住房小区住户自觉遵守小区行为规范

　　为鼓励保障性住房小区住户自觉遵守小区行为规范，积极参与建设、维护安全、卫生、文明、和谐的保障性住房小区，市住房保障办在借鉴香港公屋扣分管理成功经验的基础上，建立了我市的扣分机制，同时创造性地建立了奖励机制，通过每两年定期对保障性住房小区、楼宇住户集体和住户家庭进行文明评比，采取包括发放奖金、颁发荣誉证书、奖状和张榜公告表扬等形式，对实施《扣分办法》取得良好成效的小区、集体以及家庭（个人）分别给予奖励。

　　据介绍，市住房保障办将每两年评选一次保障性住房文明小区，并给予5000元奖励，专款用于举办小区文体、公益活动等。同时，向两年内未被扣分的楼宇住户集体颁发奖状，并给予该楼宇住户集体1000元奖励。对两年内未被扣分的保障性住房小区住户，市住房保障办将颁发保障性住房小区文明居住荣誉证书，并在小区内张榜公告。此外，对主动协助小区管理服务中心维护小区文明、卫生、安全，协助开展违规行为的调查取证等工作，积极投诉和举报违规行为且投诉、举报事项属实的个人或家庭，市住房保障办将给予一定的物质奖励。

　　市住房保障办表示，为了弘扬诚实守信的传统美德，健全社会主义公共道德体系，下一步将对因经济好转不再符合住房保障条件，主动申请退出现享受的住房保障的家庭给予一定奖励。如不符合实物配租条件，符合发放租赁补贴条件，主动申请退出现租住廉租住房的，视其承受能力和本人意愿转变住房保障方式，可选择领取租赁补贴、以经济适用住房价格 (论坛 新闻)购买原廉租住房，或以经济租赁住房租金承租原租住的廉租住房；领取租赁补贴的低收入家庭不再符合廉租住房保障条件，符合经济适用住房申购条件的，可以申请购买经济适用住房，因承受能力不足等问题买不起经济适用住房的，可以申请租住经济租赁住房。对既不符合廉租住房保障条件，又不符合经济适用住房保障条件，主动申请退出住房保障的家庭，市住房保障办将记入其诚信档案，并给予一定的物质奖励。具有诚信记录的家庭，符合条件再次申请住房保障的，将优先加分，优先安排。上述具体的规定将在《广州市住房保障后续监管办法（试行）》中明确。

　　扣分累计分数周期为两年，有效期满后自动核销

　　保障性住房小区住户依照《扣分办法》被扣的分数，由发生违规行为之日起计算，有效期两年。有效期内，所扣分数不因住户家庭成员变化、户主变更等情况而注销。有效期内，住户因故调整房屋的，其记录在原租住房屋的分数将同时转移到调整后的房屋。有效期满后，住户家庭所扣分数未达到20分的，所扣分数自动核销。将扣分有效期定为两年，而不是更长的时间，就是从人性化的角度来考虑，规定两年有效期满所扣分数未达20分的，可以自动核销，充分体现了以教育和事前防范为主的管理初衷。

    三、关于违规行为的处理

　　根据《扣分办法》规定，保障性住房小区住户如在两年内累计被扣分数达到20分的，其保障性住房或拆迁安置新社区住宅将被收回，且1年内不得申请保障性住房；因违反非常严重违规行为而被收回房屋的，5年内不得申请保障性住房。市住房保障办表示该规定与我市既有的保障性住房管理制度实现了有效衔接，按照此规定被收回房屋的保障性住房小区住户，政府亦会妥善安置，不能也不会让其无家可归。

　　6项非常严重违规行为，一经违反，房屋即被收回

　　《扣分办法》依据《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第三十六条、《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第十七条，以及《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》第三十一条的有关规定，列出6项非常严重的违规行为，包括：

　　1.擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的。

　　2.擅自将经济适用住房出租、出借的。

　　3.无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的。

　　4.无正当理由连续空置租住住房3个月以上的。

　　5.无正当理由连续空置经济适用住房6个月以上的。

　　6.擅自对租住的住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其功能和使用性质的。

　　鉴于上述既有制度对该6项违规行为均处以收回房屋的处罚措施，因此，《扣分办法》将该6项违规行为的扣分值定为20分，保障性住房小区住户作出其中任一项非常严重的违规行为时，将被收回房屋，保持了与既有制度的一致性与连贯性，体现了《扣分办法》对滥用住房保障公共资源的处罚。

　　被收回房屋的家庭可申请入住临时中转房屋

　　为体现人性化的救助和关怀，《扣分办法》规定被收回房屋的保障性住房小区住户家庭，如有需要，可向市住房保障办申请入住临时中转房屋，在临时中转房屋住满1年后，按规定符合保障性住房申请条件的可再行申请。

　　四、关于《扣分办法》的执行机构

　　市住房保障办将在保障性住房小区设立小区管理服务中心，负责组织实施《扣分办法》，对小区住户的具体违规行为进行调查取证和处理，也可以委托第三方机构承担调查取证工作，保障性住房小区物业服务企业有义务协助相关调查取证工作的开展。小区管理服务中心还将承担另一重大职能，即通过不定期抽查和定期考核，对保障性住房小区物业管理公司的工作进行监管，防止出现物业管理公司“重收费、轻服务”的现象。市住房保障办表示，将另行制定《扣分办法》的具体实施细则，进一步明确街道办事处、派出所和物业管理公司等相关单位的职责，以及调查取证、扣分程序、投诉管理等相关工作流程。

　　为使政府公共服务决策更加科学和民主，市住房保障办欢迎社会公众对《扣分办法》提出宝贵的意见和建议，市住房保障办将根据公示情况，进一步修改完善《扣分办法》后报市政府审定出台实施。