沈阳：市物业管理条例开始征求意见

《时代商报》/20100126

    昨日，沈阳市政府法制办公布了《沈阳市物业管理条例》征求意见稿，就解决业主和物业公司之间的焦点问题给出了明确的答案。

    房顶漏了物业不管怎办？

    找房产局代修，费用从维修资金中出

    大家都知道，购买楼房进驻前都要交住宅专项维修资金的，当房屋共用部位破损时，在小区2/3以上业主同意情况下，由物业公司申请使用专项维修资金来维修。可是在现实生活中，经常会发生专项维修基金由于大部分小区业主不同意启动而申请不下来，或者由于物业公司不作为，造成有的楼顶裂缝，下雨天漏雨。物业公司不管，就只有业主本人掏钱维修本属于公共部位的房顶。

    对此，征求意见稿指出，住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监管。住宅专项维修资金的交存、使用、管理办法由市人民政府另行制定。

    共用部位存在安全隐患，共用设施设备危及公共安全时，相关责任人应当及时维修和更新、改造，有关业主应当予以配合。相关责任人不履行维修和更新、改造义务时，区、县（市）房产行政管理部门可以组织代修，费用从相关责任人住宅专项维修资金账户中列支。

    供水、供电、供气、供热、排水等专业经营单位，应当按照以下规定，负责物业管理区域内相关设施设备的维修、更新和改造:业主终端计量水表及以外的供水设施设备；业主终端计量电表及以外的供电设施设备；业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；业主户外分户阀及以外的供热设施设备；业主楼外第一个排水井及以外的排水设施设备。

    利用共用部位赚钱归谁？

    扣除管理成本后经营收益归业主所有

    物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并向业主公布收益情况。扣除管理成本后的经营收益，归业主所有，由业主大会决定其用途。利用部分业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归该部分业主所有；对于利用全体业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归全体业主共有。

    小区内停车怎么收费？

    停车费及使用由业主大会决定

    小区内停车收不收费？由谁说的算？征求意见稿指出，经业主大会同意，占用共用设施停放机动车辆的，可以收取泊车费。泊车费的收取和使用办法等事宜由业主大会决定。泊车费包括车辆的场地占用费和管理服务费。场地占用费归全体业主共有；管理服务费归物业服务企业所有。物业服务企业代收场地占用费的，应当单独计账，独立核算，定期公开账目，接受业主的监督。

    不过业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

    公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆在物业管理区域内执行公务时，不得收取临时泊车费。 物业管理区域内无法提供足够停车位的，经业主或业主委员会申请，公安机关可以在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时机动车辆停车场。

    旧住宅小区怎么管理？

    旧住宅区可实行三种管理模式

    连日来，弃管小区成为社会关注的热点，沈阳市政府今年工作报告也表明今年将加强对弃管小区的管理。而弃管小区大多数都是旧住宅小区。对此，征求意见稿指出，市房产行政主管部门负责制定全市旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，对配套设施设备不全和严重损坏的旧住宅区，有计划地实施综合改造，所需资金由财政承担，各区、县（市）房产行政管理部门负责组织实施。

    旧住宅区实施综合改造前，应当由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。旧住宅区可以实行专业管理、自行管理和社区管理等模式。旧住宅区综合改造后，相关业主应当主动参与日常管理并承担卫生清洁等费用。旧住宅区内的道路、绿化和供排水等市政公用设施设备的日常养护和维修管理，由相关专业部门负责。

    业主不交费怎办？

    限制该业主的被选举权

    业主不得以物业空置、开发遗留问题、物业服务质量问题、无需接受相关物业服务等理由拒交物业费。业主拒付物业费、不交纳住宅专项维修资金及实施其他损害业主共同权益行为的，可以通过管理规约、业主大会议事规则对其在物业管理活动中的被选举权等共同管理权予以限制。