搬进新房好几年了，小区业主大会还没开过，业主委员会也没成立，业主想要维权苦于没有合法程序。昨悉，为指导业主通过合法程序维护自己的权益，武汉日前出台了《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》(下称《规则》)，“教”业主如何召开业主大会、成立业主委员会，自己管理小区事务。
如何筹备召开业主大会
《规则》明确，小区交付的房屋面积达到总面积50%以上;首次交付起满2年且交付的面积达到小区总面积20%以上的，满足任一条件，就可以筹备成立业主大会。
符合条件的小区，开发商或者前期物业服务企业应当书面报告街道办和区房管局;小区20%以上的业主也可以书面联名向上述主管部门提出召开业主大会的要求。主管部门收到报告或要求后，将在两个月内组织业主成立业主大会筹备组，90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
值得注意的是，《规则》确定，召开首次业主大会会议所必需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费，由开发商承担。
目前，很多小区规划建筑面积上百万平方米，往往需要数年才建设完，业主也是分批入住。《规则》明确，分期开发的小区，先入住部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
业主大会“管钱”“管人”
业主大会的内容包括：选举、更换业主委员会委员;决定选聘、解聘物业公司;依法决定专项维修资金筹集、使用、管理等事项;根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫等等。
另外，业主欠交物业服务费，未交存住宅专项维修资金以及实施其他侵害业主共同利益的行为，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中，对其共同管理权的行使予以限制。
业主大会召开后，选举出业主委员会委员。业主委员会代表全体业主行使日常各项权利，并定期向全体业主公布小区管理规约、业主大会议事规则、决定;专项维修资金的筹集、使用情况;物业共有部分的使用和收益情况等。
若业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。
据悉，业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。业主委员会议事活动用房在物业用房中安排，应不少于15平方米。
用维修资金需多数业主同意
业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议一般一年一次，有以下情况可以召开临时会议：经占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的;业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任等。
小区如何使用维修资金，是业主关心的热点问题。《细则》规定，业主大会决定筹集、使用和划转专项维修资金，应当经占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
另外，制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，制定和修改业主委员会工作规则，选举业主委员会委员及候补委员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。
房产类投诉物业排第一
武汉市房管局相关人士表示，去年接到的房产类投诉约有16000件，其中物业管理占26.6%，排第一位。
据悉，部分物业公司因成本上涨、收费率低等原因，导致服务水平下降;此外，对小区公共设施设备和物业用房的监管不够;对业主委员会成立、换届和正常运行的指导不及时、不到位，都是物业服务中业主反映较为突出的问题。
据悉，今年武汉市将在前期物业管理上把好备案关口;审查前期物业管理招投标。还将对物业公司实行严格的企业资质准入和退出机制。
另外，今年将提高维修资金监管水平，对于欠缴的要实行追缴;提高维修资金使用审批的效率;满足业主知情权，建立有效的对账机制。
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2012-4-17 14:55:00