2005年12月16日   西安房地产信息网  

    由于开发商不提供业主住房面积数据，使选举票权资料缺失，导致海淀区某小区在筹备成立业委会时遇到障碍。事实上，该小区所遇到的问题具有普遍性，种种外来阻碍致使一些小区不能顺利成立业委会，目前，北京有85%以上小区未成立业委会，业委会成立难的问题逐渐突出。

    有业委会就可万事大吉？

    这则新闻确实令人深思：现在的业主自治管理模式，以及业委会运作模式，到底存在哪些问题？

    当下，由房地产商开发、业主们群聚的社区，已经展现出中国另一种新型态的社会体雏形，原本来自四面八方、素不相识的人们，因为购买房屋的需要居住在一起，他们渐渐发现：彼此之间开始产生许多利益诉求共同点，如自家的房屋质量、小区的绿化管理、治安情况、日常生活设施的维护等。而这些利益诉求，又都需要由物业管理公司来完成。作为社区的两极，零散的个体业主很难在谈判桌前，与物业管理公司进行对等的谈判。这就促使他们自发地组织起来，通过推举业主委员会的形式，形成一个相对紧密的利益团体，在与物业管理公司、房地产公司以及行政主管部门的博弈中获得更多的发言权。

    但是，有业委会就万事大吉了吗？据《住宅与房地产》杂志载文，上海都市庭院业委会主任、副主任利欲熏心，要求业主大会为自己颁发“重大贡献奖”，总额高达16万元，并且擅自发包13个小区的物业工程……

    其实，业主与业委会出现利益分歧是很正常的。因为社区的最大变化，就是业主之间的人际关系，更多地表现为功利取向和利益契约关系。由于各人的利益价值取向不同，业主之间存在利益分歧就在所难免，业委会也就成为业主们利益博弈的场所。可问题在于，业委会的本质是一个公益组织，由热心于社区服务者组成，提供志愿性的无偿服务。但随着社区自治程度的进一步加大，业委会所能掌控的资源会越来越多，业主对业委会的依赖程度也就越来越高，在这种情势下，业委会的“内部人监督”问题就会浮出水面，谁能保证人性在这个商业化社会不会蜕变，面对种种利益的诱惑，业委会成员不会从“为社区服务”转化为“为自己服务”？

    业委会“妾身未明”的潜忧

    业委会产生于业主选举，服务于业主的财产保护和权利救济，它试图以对等的身份、以合约形式建构社会关系秩序。由于被授权于代表业主们进行各种社区自治管理，业委会等于拥有了一定的权力资源，这使得外界对业主委员会也会产生一定的忧虑：如何保证业委会在各种利益谈判中不被对方收买？不从一个公共组织滑向少数既得利益者的小团体？

    业委会应该是业主大会的执行机构，由业主大会来决定其权利。但业委会究竟具有什么样的法律地位？这种执行权利到底应如何实现？以上问题在现行的《物业管理条例》里还找不到答案。由于业委会的“妾身未明”，一旦出现问题，它本身无法承担民事责任。它既不可以作为业主们的代表，以原告的身份去打集体官司；也不可能作为被告，赔偿给对方造成的损失。

    产权明晰关乎业委会生死

    产权明晰关乎业委会生死，这是一个不容回避的问题。早在今年3月份，秦兵、司马南、韩冰等知名维权人士就联名向全国人大提出了8项司法建议案，其中，最吸引人眼球的便是“关于颁布《城市社区业主委员会组织法》的建议”。几位专家认为，如果没有组织法，业主委员会即使成立了，也会因为法律的缺失而难以行使权利。

    业委会的权利与义务含糊不清，业主们寄望于通过业委会进行社区自治就成为一句空话。只有在业委会被赋予明晰法律地位的前提下，业委会的监督才能进入具体的操作层面。这就好比一个社会组织的改革，产权界定对于这个社会组织的生死存亡有着决定性的意义。按照经济学的观点，“产权”是大于“物权”的一个概念。从内涵上讲，产权不仅指某主体对物的拥有权，还包括该主体在拥有该物期间，任何其他人不得侵犯、干涉这一拥有权的权利界定。这其中更重要的意义在于，产权人拥有一系列完整的法律保护。社区自治不仅指业主们拥有对在这个社区的私人房产、共同出资修建的公共设施等的所有权，并且也包括了业主们对这些物业的使用权。当业主们面对一个自身产权不明的业委会时，试问他们又如何能放心将自己的部分权利授让于业委会，由业委会代其行使呢？

    笔者认为，目前业委会出现的成员寻租、管理混乱等问题，当然有业委会成员自身的素质问题，有监督措施不到位的原因，但最大的威胁还是业委会的产权问题。只有产权明晰了，才能更有效的解决社区自治中的很多问题，业委会的监督、业主与物业管理公司的关系等等，都能获得圆满答案。