杭州：物管行业冬天将至

李永生 林娇/住在杭州网/20080812　

　　“如果任由目前的情势发展下去，可能很快就会引发杭州物管公司的撤退潮，目前已经出现了这样的苗头了，一些物管公司开始从小区撤出。”作为杭州物业管理行业协会的副会长韩芳女士面对行业出现的困境，不无忧虑。

　　“也许，目前杭州400多家物管公司将死掉300多家，问题才会得到根本性扭转吧。”说到严重处，韩芳甚至用了“崩盘”二字。

    问题的严重性在于，目前的物管困境似乎无解。

　　“酬金制是较好的解决办法之一，”中国物业管理协会常务理事陈家豪认为。但同时，他也指出，在杭州实行酬金制还面临着很多客观的困难，还需要一个过程，短期内很难大面积推广。

    物管“三座大山”：三金五险增加、CPI高涨、物权法削减收入

　　“物管是典型的劳动密集型行业，人员成本占整个成本支出的70%以上，”陈家豪告诉记者，去年出台的新劳动法对劳动密集型行业影响最大，物管行业受冲击严重。他告诉记者，近年来，因为CPI、最低工资上调等因素，物业管理的综合成本比五六年前上升了150%-160%左右，但大部分小区五六年来都没有涨过物管费。
 
　　“原先，物管企业基本不给保安交三金五险；新《劳动合同法》实施后，国家执法力度很大，这一块成本增加了不少。”韩芳给记者算了一笔账，表面上保安的月平均工资在1100-1200元之间，但好的物管公司为了留住员工，食堂和宿舍通常必不可少，再加上服装费、三金五险以及节假日福利等，综合算来，一个保安一年的成本大约在2.6万左右。

　　“新劳动法让我们增加了用工支出，CPI让我们增加了物管成本，而物权法则进一步削减了物管公司的经营性收益。”韩芳指出，一方面是成本和支出的不断增加，一方面是收益的减少，两相挤压，本来就“薄利”的物管公司变得无利可图，不堪重负，甚至入不敷出。

　　于是，为了盈利或生存，一些物管企业选择了减少保安人员，减少小区的日常维护内容或频次……来压缩成本。另外一些公司则选择从部分小区“撤退”，或战略转移。

　　有些物管的重心则选择了向盈利能力更强的高端物业和写字楼项目转移。

　　很多国家一级资质的物业管理企业，目前已经形成了规模和品牌效应，日子相对来说还好过一些，还可以通过撤退或战略转移来以求自保，更多的物管企业则可能不得不面对“关门”的窘境，也就是韩芳所说的“撤退潮”。

　　撤退潮一旦发生，对物管和小区双方打击都是很大的。目前，杭州已经有小区因为老物管撤出，新物管没有接上，结果发生小区停水停电、设备瘫痪、垃圾堆积等“不和谐”事件。

    困境难解：物管费为何难涨价？

　　对物管企业来讲，对抗CPI、新劳动法和物权法的最好办法是：涨价。这是最简单的道理，毕竟，如果能够涨价，所有增加的成本和支出都可以被消化。

　　但最简单的道理往往是最难做到的。因为涨价涉及到所有小区业主的切身利益，需要得到二分之一业主和拥有整个小区二分之一产权面积的业主的批准，对物管公司来说，涨价是一件很艰难的事情。杭州市物业管理协会某人士接受记者采访时表示，虽然业内希望调高物管费的呼声很高，但真正在计划涨价或者说涨价成功的却很少。

　　“目前，很多杭州老百姓还没有很好地养成物管消费的概念，没有认识到，好的物管不但除了日常服务，还能让物业保值增值”，陈家豪认为，计划经济时代的住宅服务消费观念，影响了很多人对物业管理“为服务埋单”的认识，不少业主倾向于低成本的服务模式，即使降低一些服务水准也觉得不难接受。“尤其是中低档社区，这种情况更加明显”。

 
    高楼建起 物管问题却愈见突出

　　物管费涨不上去，物管企业为了维持正常运营，只好降低服务标准。但后者又导致了业主对物管企业的不满，最终引发小区物管困境。

　　物管费难涨也跟物管公司的历史和现状有关。早期的物管公司大部分是从属于开发商的子公司，其成立之初的目的就不是赢利，而是服务于开发商的销售。“为了房子卖得好卖得快，开发商往往对业主承诺较低的物管费，较高的服务水准”，陈家豪认为，开发商只要将房价提高一点点，就完全足以补贴在物管费上的损失，这样做自然是对的，但在客观上却对物管行业的发展造成了非常不好的影响。对于那些没有开发商背景的物业公司来说，其目的本来是盈利赚钱，但却不得不面对一群天生以“亏钱”为使命的同行，物管行业尴尬现状可见。

　　而且，目前杭州整体物管费水平也偏低。韩芳告诉记者，在深圳和上海，普通住宅每月每平方米收3.5元-5元物管费是平均水平，即使是房价只有每平方米三五千元的中南地区，物管费一般也收到每月每平方米1.5元。而杭州现在执行的是2005年的标准，甲级物业管理收费是多层1.2元、高层1.4元，允许上下浮动20%。物管费偏低，又没有一个良好的“涨价机制”，当前物管所面临的困境，几乎没有办法可解。

　　“也许，只有当行业危机发生，大量物管企业倒闭，很多小区突然面临短期没有物管的困境，当事各方遭遇切肤之痛，政府、媒体大面积介入，问题才会得到根本解决。”

　　破解之道：从包干制过渡到“酬金制”

　　陈家豪认为，酬金制是解决当前和未来物管困境的良方：“除了涨价，还有一种解决办法，就是实行酬金制，物业管理公司拿固定的报酬，物管发生的成本和费用由全体业主承担。这样做的好处是，物管公司因为拿固定报酬，不需要承担用工成本上升、CPI上涨等风险，业主也消费得明明白白，并可以根据小区的实际需要，选择合适的菜单式服务。”

    不过他自己也承认，目前，在杭州实行酬金制，时机还不够成熟，还很难普及，需要宣传推广。

　　“这种操作模式对于大多数业主来说相对陌生，一时半会还不会受到大家认可，要推行起来还有较大难度。”陈家豪认为，酬金制中因为涉及到大量的费用审批和审计，依赖于一个强有力的业委会组织，而这也是当前杭州乃至中国的社区所缺乏的。

　　目前，杭州多数物管公司采取的是包干制！