周广现/《大河报》/20081006
９月２６日上午，郑州市省汇中心召开业主委员会成立大会，遭到开发商阻挠，双方发生大规模冲突，致使多名业主受伤。报道刊出后，又有多名读者反映还有小区存在开发商阻挠业主委员会成立的事。
同一日，郑州市中建文苑小区的业主们收到了管城区政府对该小区业主委员会选举无效的正式回复……以上事例，再次把人们的目光引向业主委员会“难产”上来。有房产专业人士估算，郑州市的居民小区至少有４０００个，而目前有业主委员会的不到２００个，成立的比例不到５％。记者调查后得知，导致业主委员会“难产”的原因除了开发商不支持外，还有其他原因。
业主委员会“难产”几何？
两起“难产”事例
缺失委托书业委会“被撤”
“现在我一听‘业主委员会’这几个字就头大，要是前一段，你给我提我们小区成立业委会的事，我能对答如流，可现在我不想提了。”昨天上午，在郑州市中建文苑小区５号楼的家里，李兰芬一边看收到不久的管城区政府对该小区业委会选举无效的回复，一边叹气说。从提议成立业委会到被选为业委会主任，李兰芬是该小区成立业委会的见证人之一。
“以前谁知道业委会是干什么的？小区矛盾闹大了，才知道成立这么个组织可以代表广大业主和物业公司对话。”李兰芬说，他们所住的小区共有４６４户居民，以小高层为主。建房时，开发商承诺居民楼里的电梯有自备电源，但居民们２００５年入住后发现不是这回事。小区多次发生电梯停电人被困的事。李兰芬８８岁的老母亲有一次也被困进去３０多分钟，差一点儿出事。另外，小区还存在水质不好、儿童游乐设施下边不铺垫子、汽车乱停乱放管理混乱等问题。业主们就这些问题向物业公司反映，但迟迟得不到解决。在这种情况下，几位热心居民就酝酿成立业委会，后在管城区东大街街道办事处、管城区房管局的帮助下，成立了首次业主大会会议筹备组。
２００８年３月３０日上午９时，中建文苑小区首次业主大会在小区居民活动室召开，会上，３７名业主代表选举产生了首届业委会成员，李兰芬当选为业委会主任，另有２人当选为业委会副主任，８人当选为委员。当日的大会，开发商代表、街道办事处及社区居委会代表、区房管局代表、东大街派出所代表悉数出席。
就在李兰芬他们踌躇满志欲行使职责时，风云突变。５月７日，社区居委会主任通知她，因有居民反映李兰芬欠过几个月的物业费，她没资格当选为业委会主任。
不久，区房管局正式通知李兰芬，除了她的代表资格有异议外，因为参加选举的３７名代表没有其他业主委托参加选举的书面委托书，不符合《郑州市物业管理条例》第１６条的规定，程序上违法，因此此次选举无效。
由于不服管城区房管局的决定，李兰芬和一些业主向管城区政府提出了行政复议，近日，管城区政府正式回复：维持管城区房管局的决定。
“既然《郑州市物业管理条例》上有明确规定，业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书，就必须照此执行。”昨天，在回答中建文苑小区首次业主大会选举结果被否定一事时，管城区房管局物业科副科长徐向明斩钉截铁地回答道。他说，他也参与了中建文苑小区首次业主大会的选举工作，但具体操作上还是以街道办事处和社区居委会的指导为主，他也搞不清楚为什么选举时，很多业主没有出具书面委托书，选举就进行了。
“问题出来后，我们希望补齐一些手续，然后对中建文苑小区首届业主大会的选举结果予以确认，但房管局不同意这样做，如果房管局不派人参与业主大会的具体筹备，街道办事处不会再主导选举工作。”管城区东大街办事处副主任朱志强在接受记者采访时说。
程序不合法业委会“夭折”
位于郑州市花园路上的华元大厦小区业主委员会的“夭折”是另外一种情形。
该小区只有４０户居民，２００５年入住后一直没有物业公司进行管理，开发商招聘的保安晚上８点准时下班。居民们想成立业委会，主要也就是想以业委会的名义选聘物业公司，更好地服务业主。２００７年１１月，业主们经过选举产生了业委会，选出１个主任、４个副主任。
王先生全程参与了该小区业委会的筹备、选举工作。他说，本以为选举完就大功告成了，谁知道，今年３月他们一行人去金水区房管局备案时，房管局物业科工作人员告诉他们，他们的选举程序不合法，因为按照新出台的《郑州市物业管理条例》，必须在房管部门和街道办事处协调下，成立首次业主大会会议筹备组，在筹备组主导下进行的选举才有效，业主们自行选举无效。
选举无效，挫伤了业主们再次参加选举的积极性，这以后再没有人愿意牵头做这件事，该小区业委会何时能成立也成了未知数。
“本来想着只要成立业委会，就能解决小区的很多矛盾，现在看来根本就不是那回事。”昨天下午，在郑州市上城公馆小区１号楼门前，业主陈先生对记者说，成立业主委员会时他最热心，半夜去找业主签名，周末去找业主登记，他忙得不亦乐乎，从９月初开始，他一直为此事忙着。
但没多久，他的热情就降到了冰点。因为他发现，业委会可能根本就起不了什么作用。该小区突出的问题是，开发商没有按要求及时提供暖气，没有按当初的承诺安装九重安防系统，业主们曾就这些问题向两级法院起诉，得到法院支持，但开发商一直没有解决问题。
“就是业委会成立了，它什么职权都没有，能把问题解决吗？照这样下去，即便将来成立了业委会，广大业主对它也不会满意，那成立还有什么意义？”陈先生说，他和几位当初很热心业委会的业主一沟通，大家都觉得是这个理儿，这犹如一盆冷水泼下，再没人提成立业委会的事了。
三种“难产”因由
矛盾不突出无人挑“大梁”
据郑州市房管局物业处工作人员赵景堂估算，郑州市的居民小区至少有４０００个，而目前有业主委员会的不到２００个，成立的比例不到５％。
“监督物业公司服务、分配小区的公共收益、筹划维修资金的使用……这些工作都需要业委会来做，在一个小区中，如果少了这个‘最高权力机构’，许多矛盾便无从解决。所以说，业委会不是有没有都行，而是根本少不了。”在徐向明看来，如果业委会长期缺失，以后带来的矛盾会越来越多，甚至危及社会稳定。那么，为什么有那么多小区没有业主委员会呢？
徐向明分析说，首先是因为一些小区的矛盾不突出，没有成立业委会的迫切要求，无人挑头，业委会成立自然无从谈起。现在迫切想成立业委会的小区往往是矛盾非常突出的小区，这些小区的业主和物业公司、开发商有矛盾，业主之间有矛盾，多种矛盾纠缠在一起自然增加了业委会成立的难度。
开发商阻挠业主“干瞪眼”
金水区房管局副局长周琰伟认为，开发商不支持、不配合，甚至阻挠，是业委会难以成立的一个主要原因，像省汇中心就是一个典型的例子。按照《郑州市物业管理条例》规定，业委会筹备组工作所需经费由开发商承担，业主的资料也由开发商向筹备组提供，但不少开发商却不愿意承担此义务。
不熟悉政策 业主“走弯路”
徐向明说，还有一个更突出的问题摆在面前，那就是由于对政策不了解、不熟悉，出现技术性失误造成业主委员会无法成立，这种现象越来越多，像中建文苑小区就是个很典型的例子：选举程序违法。
他说，一些小区筹备时，有些居民非常热心，也想进入业主委员会工作，但后来发现他们欠缴过物业费，而《郑州市物业管理条例》第２５条明确规定，有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的，其业委会成员资格要被终止。“这个政策没吃透，筹备工作就会走弯路。”
还有一种情况是儿子买的房，老父亲在那里住，父亲很热心业委会的工作，但他不是业主，按照《郑州市首次业主大会成立及业主委员会备案工作程序》规定，业委会候选人必须是本小区的常住业主（即经常住在该小区的房屋产权所有人）。
还有些小区很想成立业主委员会，但想抛开房管局、街道办事处和居民委员会自己搞，这是和政策相违背的。
几条“助产”建议
业主要做主政策要完善
“业委会成立时，颇多曲折，甚至胎死腹中，我认为也同一些政策设计得不完美有关。”朱志强说，前几天，居委会人员在滨河花园小区张贴成立业委会的公告时，一业主对上边写的“拒交物业费者不能进业委会”内容有异议，一把把公告撕了下来。实际上，对于业主拒交物业费，这里边的原因很复杂，有些错误明显是在物业方。很多情况下，热心成立业委会的业主可能正是对物业意见最大的人，把他们拒之门外，就会失去一些业主的支持，这对业委会的选举是不利的。
河南财经学院工程管理系教授刘社认为，现在开发商阻挠业主委员会成立的事频繁发生，一个很重要的原因，就是政策上没有对开发商进行约束，政府应当出台相关政策，如果开发商不向业委会筹备组提供经费、不提供业主资料等，职能部门可采取行政措施，降低开发商的资质、不给予年审，甚至处罚。
刘社还建议，对业主委员会成员的报酬应给予明确化，就像社区居委会成员一样，报酬可以从小区收益或物业费中按一定比例计提，有了一定的报酬，承认其工作价值，或许就能调动一些人参与此工作的积极性。
作为政府主管部门，在推进业委会建设上将会有什么举措呢？赵景堂说，今年年初，市房管局已把今年要成立６８个业委会的考核指标下达给了各区，并会督促这项工作的落实。
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2008/10/6 8:59:00