《城市商报》/20081216
住宅区的物业服务用房，产权究竟归谁?开发商?全体业主?问题的答案关系到使用这些服务用房的单位、个人要不要交租金，这些租金由谁支配，也可以避免这些房子被第三者用于其它用途甚至私下出售。市规划局今天(12.15)发布的《苏州市新建住宅区公共服务设施规划管理暂行规定》，首次从规划管理的角度明确：这些服务用房产权归全体业主!
现状：部分物业服务用房被“占用”
我市某小区建有800多平方米的物业服务用房。一开始，开发商让自己麾下的物业公司管理小区物业，这些服务用房自然就交给了这家物业公司使用。但由于物业公司管理不到位，业主委员会经过业主代表大会“炒”了他们的鱿鱼。但新的物业公司进驻小区时却发现，房产开发商已将部分物业服务用房出租。在多次发生争执后，业主委员会拿起了法律的武器。法院查明，该房产尚未办理房屋产权证明，而且是作为物业服务用房建造的，其成本已摊在小区各套住宅里，因此法院判决：开发公司将房屋移交给小区业委会;同时，应将终止物业关系后收取的租金一并移交给业委会。
业内人士介绍，事实上，小区物业服务用房被开发公司等“占用”的现象，全国各地都不少见。一些开发商甚至将零成本开发的物业服务用房卖掉，从中牟取暴利。
对策：从规划管理就明确产权归属
众所周知，规划是小区开发建设的第一道关，从规划管理开始明确物业服务用房的产权，就堵住了上述漏洞。为此，市规划局在昨天发布的《苏州市新建住宅区公共服务设施规划管理暂行规定》中明确，物业服务用房等公益性公共服务设施，产权归全体业主所有。这一规定适用于平江区、沧浪区、金阊区、吴中区(含太湖度假区)、相城区范围、国有土地使用权公开出让的居住用地。
市规划局人士介绍，住宅区公共服务设施按不同的产权属性和使用特点分为三类，即公益性公共服务设施、经营性公共服务设施、政府公共服务性公共服务设施。其中，公益性公共服务设施包括物业服务用房(包括用于物业办公及辅助用房以及用于补贴物业经费的商业用房)、市政公用设施(不含停车设施)两大类。今天起，新批小区的这些设施，产权全部由全体业主共享。
标准：服务用房不得少于70平方米
公益性公共服务设施产权归业主，开发商建造这类房子时会不会不起劲，甚至想办法偷工减料?这一暂行规定对此给出了配建的标准：商品房住宅区内物业服务用房建筑面积不得少于地上建筑(规划计算容积率部分)总面积的7‰，其中物业办公及辅助用房为3‰，物业商业用房面积为4‰。如开发建设单位提供超出比例要求的商业用房面积用于物业服务，开发建设单位须提交相关无偿提供的承诺意见，并在建设工程规划许可证以及规划核实中载明。
同时，这一暂行规定明确：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积;物业服务用房面积最小不得少于七十平方米。另外，配电房、煤气调压站、垃圾房等市政设施按相关部门要求确定位置和标准;机动车和非机动车停车需满足《苏州市建设项目停车配建标准》。
对于一些开发商大规模建造小区商业用房，以此“多收三五斗”的行为，该暂行规定也明确：经营性公共服务设施不得超出300平方米/千人(每户按3人计)的标准(不含为物业提供的商业用房建筑面积)。
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2008/12/16 9:27:00