深圳市国土房产局推进物业管理进社区民生实事办理方案

深圳市人民政府转发市国土房产局推进物业管理进社区民生实事办理方案通知

（深府办[2009]77号）

深圳市人民政府办公厅文件

转发市国土房产局推进物业管理进社区民生实事办理方案通知

各区人民政府，市政府直属各单位：
    市国土房产局《推进物业管理社区民生实事办理方案》已经市政府同意，现予转发，请认真贯彻执行。

推进物业管理进社区民生实事办理方案
市国土房产局

    2009年市政府工作报告将推进物业管理进行社区列入十件民生实事之一，提出“特区内住宅区物业管理全覆盖，特区外原农村社区物业管理覆盖率达到50%的工作目标。”为认真办理此项民生实事，依据《深圳经济特区物业管理条例》等法律法规，制定本工作方案。

    一、指导思想
    坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，在2006年以来老住宅区综合整治并引入物业管理工作的基础上，市国土房产局加强协调指导，市有关部门密切配合，各区政府及光明新区管委会组织落实，各街道办事处具体实施，强力推进物业管理进社区工作。

    二、工作目标
    到2009年12月31日，实现特区内住宅物业管理全覆盖，特区外原农村社区住宅物业管理覆盖率总体超过50%，其中宝安区引入物业管理的原农村社区住宅区数量超过总体吧70%，龙岗区引入物业管理的原农村住宅区数量超过总数的50%，光明新区引入物业管理的原农村社区住宅区数量超过总数的30%。

    三、基本原则
    （一）政府政策扶持与市场运作相结合原则。
    积极运用政策措施，发挥政府对住宅区引入物业管理的引导和推动作用；发挥市场的机制作用，调动市场主体参与积极性。
   （二）物业管理进社区与完善社区配套设施相结合原则。
    要结合城中村（旧村）消防安全治理、“固体强基“、同富裕工程等工作，整合资源、统筹安排，加强对社区公共配套设施的整治、建设、为引入物业管理创造必要条件。
   （三）业主自治域社区管理相结合原则。
    在坚持业主自治管理的基础上，辖区街道办事处、社区工作站依法履行职责、加强指导。
   （四）巩固提高与扩大覆盖面相结合原则。
    尚未引入物业管理的住宅区，要加快引入物业管理，已经引入物业管理的住宅区，要不断提高物业管理水平和服务质量，巩固已有工作成果。
   （五）过度措施域长效机制相结合原则。
    在采取过渡性扶持政策的同时，要加快建立物业管理进社区的长效机制。

    四、工作内容
   （一）明确范围，抓好引入物业管理工作重点。
    此次推进物业管理进社区工作中的“住宅区”，根据原建设部相关范围，是指以住宅为主，人口规模达到1000人或户数达到300户的居住圣湖聚居地；工作重点是知道和组织住宅区居民（业主）选聘物业服务企业，或者居民自行实施或聘请其他管理人实施物业管理。
   （二）因地制宜，灵活选取物业管理服务模式。
    在市、区物业管理主管部门指导和监督下，有辖区街道办事处、社区工作站、居民委员会具体组织，按照专业化、市场化得要求因地制宜、多渠道、多途径地选择适合的物业服务模式。主要有以下几种模式：
    1.“专业化”物业管理服务。依靠物业服务收费基本能维持小区物业管理服务正常运作的住宅区，引入物业服务企业，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序的物业管理服务；
    2.“菜单式”物业管理服务。对于有一定规模但物业服务收费不足以支持专业化物业服务的住宅区，在下去街道办事处的指导下，经与业主或业主委员会沟通协商，实行维护环境卫生、维持公共秩序等位基本内容的物业管理服务；
    3.“守护岗式”物业管理服务。对于规模太小、收费无法维持物业服务基本运作的住宅区，在辖区街道办事处的指导下，实行业主自行守护的物业管理服务
    4.“挂靠式”物业管理服务，对于前述第3种情况的住宅区，也可以挂靠到邻近较大规模的住宅区，有邻近住宅区的物业服务企业或管理单位提供物业管理服务。
   （三）积极主动，发挥基层组织在推进物业管理进社区中的作用。
    未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，经区物业管理主管部门会同街道办事处依照《深圳经济特区物业管理条例》有关规定制定，物业所在地社区居民委员会可代行业主大会和业主委员会职责，选着合适的物业服务模式，收费标准参照政府指导价商定、公示，并报区物业管理主管部门和物价部门备案。宝安区、龙岗区和光明新区可参照执行。

    五、组织领导和职责分工
    市物业管理委员会负责全市推进物业管理进社区工作地部署和指导，市物业管理委员会办公室（市国土房产局）负责其日常工作。各区政府及光明新区管委会具体组织落实辖区内推进物业管理进行社区工作。市物业管理委员会各成员单位和其他相关单位根据职责分工给予支持和配合。具体分工如下：
   （一）格局政府及光明新区管委会职责。
    负责本辖区内物业管理进社区工作地组织实施，包括编制本辖区内无恶意管理进社区工作计划和方案并负责组织实施；落实工作经费；办理物业管理用房及配套设施的临时建筑审批手续；组织开展验收工作；采取长效管理措施；督促各街道办事处实行专人负责制，在社区工作站配备专门人员开展此项工作；做好居民宣传教育工作，协调处理物业管理进社区工作中的具体问题；积极创新住宅区物业管理模式，依据实际情况和大多数业主需求，研究确定物业管理的服务方式和内容。
   （二）市有关部门和相关企业的职责。
    市国土房产局负责指导、协调、督促推进物业管理进社区和建立物业管理长效机制工作；
    市发展改革局负责统筹整合推进物业管理进社区工作地项目立项和资金安排计划；
    市监察局负责监督检查推进物业管理进社区工作；
    市财政局负责指导推进物业管理进社区工作地资金补助和政策扶持事宜；
    市建设局负责知道住宅区内新建、改建、扩建物业管理用房及配套设施的报建工作；
    市规划局负责办理住宅区内新建、改建、扩建物业管理用房及配套设施涉及的规划许可事项；
    市税务局负责指导、监督住宅区供水、排水管网的检修、维护和改造工作；
    市物价局负责指导住宅区内垃圾房、封闭式垃圾箱的整修补建工作，牵头协调供电、电信、广电、燃气、供水等企业开展住宅区的管网线路整治；
    市消防局负责指导、监督住宅区内消防设施设备的检修、维护和改造工作；
    市交警局负责办理住宅区停车场经营许可审批手续；
    供电、电信、广电、燃气、供水等企业负责指导或实施住宅区内电线、电话线、宽带网络、有线电视网络、燃气管道、自来水管道等设施设备的检修、改装、更新、调整与维护。

    六、资金补助和政策扶持
    各区政府及市光明新区管委会可对推进物业管理进社区工作中接管住宅区的物业服务企业或管理单位给予资金补助。具体补助标准由各区政府及光明新区管委会结合实际情况，参照我市老住宅区综合整治并引入物业管理工作有关政策确定。
    对补助期满后物业服务收费仍有困难，难以实现市场化运作的住宅区，各区政府及光明新区管委会可继续给予扶持，也可以政府购买服务方式，将部门公共事务委托物业服务企业有尝承担，促进物业服务企业多种经营，逐步完成住宅区引入物业管理工作地市场化运作，建立物业管理进社区的长效机制。

    七、工作进度安排
    根据确定的工作目标和任务，分以下三个阶段推进全市物业管理进社区工作：
    （一）调研摸底阶段（2009年3月1日 — 5月31日）。
    由市国土房产局协调各区物业管理主管部门拟定调研方案，对全市至今未引入物业管理的住宅区进行全面调研，摸清情况。此项工作已完成。
    （二）推进落实阶段（2009年6月1日 — 10月31日）。
    1.宣传动员、落实责任。6月2日市政府召开办理推进物业管理进社区民生实事部署动员会议，各区政府及光明新区管委会要认真传达、全面动员。同时，广泛开展宣传工作，为推进无恶意管理进社区营造良好的外部环境和舆论氛围；
    2.加强培训、推广经验。市国土房产局牵头组织，分层次、有计划地展开物业管理进社区的业务培训，总结推广住宅区综合整治并引入物业管理工作的成功经验，提高物业管理工作人员和从业人员的业务能力；
    3.检查督促、积极协调。市国土房产局要不定期深入各区、各街道检查督促、及时掌握工作动态，指导和协调解决有光问题，确保工作顺利推进。
    （三）总结巩固阶段（2009年11月1日 — 12月31日）
    市国土房产局在汇总各区进展情况的基础上，全面总结推进物业管理进社区工作，形成书面报告报市政府。

    八、工作要求
    （一）高度重视，统一思想。
    推进物业管理进社区是市政府向市民庄严承诺的十件民生实事之一，是贯彻落实科学发展观的重要举措。各区政府及市光明新区管委会、各街道办事处、各职能部门要高度重视、密切配合、强力推进。
    （二）加强领导，落实任务。
    各区政府及光明新区管委会要制定详细的工作方案，细化落实物业管理进行社区的工作任务，责任主体和时间安排。对已引入物业管理的住宅区，要认真总结经验，加大监管力度，提高服务水平，建立健全物业管理长效机制。
    （三）加强指导，及时协调。
    市物业管理委员会每季度召开一次全市推进物业管理进社区工作会议，市国土房产局根据实际情况不定期召开会议，总结经验、交流做法、解决问题、改进工作。
    （四）加强监督，落实责任。
    市监察局要加强对办理推进物业管理进社区民生实事工作地监督检查，对于工作推进不力的单位和工作人员，按照有关规定追究责任。各区政府及光明新区管委会要将推进物业管理进社区工作纳入街道办事处年度考核工作指标，实行严格的检查考核。
    （五）加强交流，及时推广。
    对推进物业管理进社区工作中的先进经验和做法，要及时总结推广。各区政府及光明新区管委会每月将工作进度报市国土房产局汇总，市国土房产局定期通报相关情况。