江门市市区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）

    根据市政府要求，江门市房产管理局起草了《江门市市区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现网上公开征求意见，欢迎社会各界人士积极参与，提出宝贵意见和建议。征求意见时间为2009年7月28日至2009年8月8日止，过期不予采纳。

意见反馈的方式：书面意见以传真、邮寄或发送电子邮件的方式反馈给江门市房产管理局。

地    址：江门市江海区江海一路83号房产大厦十四楼市房产管理局物业管理督导科

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传    真：3829815

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附件：1.《江门市市区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》

2.《建立本市区住宅（房屋）专项维修资金管理体系的重要性和紧迫性》

江门市房产管理局

二○○九年七月二十四日
 

附件1

江门市市区住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

    第一条　为了加强江门市市区（以下简称本市区）住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理，保障本市区住宅共用部位及其共用配套设施设备的维修、更新和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部 、财政部令第165号）和《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》等法律法规的有关规定，结合本市区的实际情况，制定本办法。

    第二条　本市区行政区域内（蓬江区、江海区、新会区）专项维修资金的管理活动，适用本办法。

    第三条  专项维修资金的主管部门是江门市房产管理局（以下简称市房产局），负责本办法的组织实施以及本市区专项维修资金的监管工作。江门市财政局负责本市区专项维修资金的指导和监督检查。江门市审计局依法对本市区专项维修资金进行审计监督。

    第四条  市房产局负责组织建立江门市住宅专项维修资金管理中心（以下简称管理中心），管理中心负责市区专项维修资金的收取、追缴、分摊、统计和使用情况监管等工作。

    第五条　专项维修资金的管理活动应该遵循专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、统筹管理、政府监管的原则。

    第六条　本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

    第七条　专项维修资金属于业主所有。

    第八条　管理中心应当委托一家商业银行（以下简称代管银行）作为专项维修资金的专户管理银行，并与代管银行签订相关协议。

    第九条　管理中心应当在代管银行设立一个统一的专项维修资金专户，以一个物业管理区域为核算单位，按栋建帐，核算到户，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，可以幢为核算单位设账，核算到户，按房屋户门号设分户账。

    代管银行应当向购房者发放专项维修资金专用存折（卡），由业主或购房者凭存折（卡）存储维修基金。

    第十条  业主和业主委员会有权向代管银行查询专项维修资金本息和使用情况。

    业主委员会或物业服务企业应每半年公布一次专项维修资金使用的情况，接受业主的查询和监督。

    第十一条　房屋的权属发生转移时，该房屋对应的专项维修资金余额应随相关房屋一并转移。

    第十二条　首次专项维修资金缴存主体与标准

    （一）1998年9月30日《广东省物业管理条例》实施前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目的专项维修资金，应当由购房者按照所拥有物业的建筑面积以售房款2%缴交维修资金。

    （二）1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施后至2003年8月31日国务院《物业管理条例》实施前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目的专项维修资金，应当由开发建设单位一次性按照物业总投资额的2%缴存。

    （三）2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后取得《商品房预售许可证》的商品住宅（含别墅）项目，专项维修资金应当由业主或购房者按照所拥有物业的建筑面积以每平方米60元的标准缴存。

    （四）2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后取得《商品房预售许可证》的内设电梯的商品住宅项目，专项维修资金应当由业主或购房者按照所拥有物业的建筑面积以每平方米80元的标准缴存。

    （五）非住宅与住宅相联的物业应当参照住宅相应的标准由业主或购房者按照所拥有物业的建筑面积缴存专项维修资金。

    市房产局可根据江门市市建设工程造价管理站公布的年度建筑安装工程造价标准，适时调整本市区住宅专项维修资金缴存标准。

    第十三条　专项维修资金的使用超过首次缴存金额的70%时，应当由业主续缴专项维修资金。续筹专项维修资金的标准应不低于首次缴存的标准。

    业主大会对专项维修资金续缴标准作出决定的，在不低于本规定限额的前提下，从其决定。

    第十四条　因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明，到市房产局办理专项维修资金个人帐户注销手续，并提取其个人帐户中的剩余款项。

    第十五条　专项维修资金只能用于相关物业共用部位、共用设施及设备的大中修、更新、改造项目。

    第十六条　专项维修资金由业主大会聘请的物业服务企业根据业主大会的决定使用。业主大会的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的书面同意。

    住宅（房屋）保修期内发生的维修更新，其费用由建设单位承担； 

    住宅（房屋）保修期满后，由业主大会决定专项维修资金的使用。

    住宅（房屋）保修期满而业主大会尚未成立，但确需使用专项维修资金的，应当取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的书面同意。

    第十七条　物业服务企业应当根据住宅（房屋）的实际情况或业主的要求，制订专项维修资金年度使用计划，由业主委员会提交业主大会审议通过后，在物业管理区域内公示。

    第十八条　物业服务企业具体实施专项维修资金年度使用计划时，应就具体项目制定实施方案，向业主委员会提交专项维修资金使用申请。业主委员会接到使用申请后，应就该具体项目是否符合年度使用计划进行审核，并签署是否同意的意见。

    第十九条　业主委员会同意该具体项目的，物业服务企业应当持下列材料到市房产局备案：

    （一）专项维修资金使用申请；

    （二）业主大会关于专项维修资金年度使用计划的书面决议。书面决议应当载明具体项目、预算金额、业主分摊和业主投票同意确认等情况；

    （三）业主委员会就具体项目同意使用专项维修资金的书面实施方案。

    市房产局收到上述材料后，应当在5个工作日内出具备案文件。

    第二十条　物业服务企业持备案文件到管理中心办理有关划款手续。

    管理中心应当在收到备案文件之日起5个工作日内先行向物业服务企业拨付70%的项目款项。业主委员会应当对该款项的使用进行监管。

    工程项目全部完工后，物业服务企业凭该项目验收合格文件、合法票据、项目施工图纸和施工单位资质材料等，到管理中心办理剩余款项的划拨手续。

    第二十一条　已经使用的专项维修资金由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊，分别在其个人账户中扣除。尚未售出的商品住宅的专项维修和更新、改造费用应当由开发建设单按照尚未售出商品住宅的建筑面积分摊。

    第二十二条　业主委员会、业主有权监督工程项目的施工质量及专项维修资金的使用情况，并按规定参加验收。

    第二十三条　住宅（房屋）共用部位、共用设施及设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须大中修、更新和改造的，市房产局应当督促有关业主或业主委员会限期实施；逾期不实施的，市房产局可以组织代为实施，其费用由有相关业主共同承担，或者按本规定第二十一条的规定分摊。

    第二十四条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产局申请列支，经审核同意后，由管理中心向专户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位，其维修费用按照第二十一条的规定由相关业主共同承担，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。
　　发生危及房屋安全等紧急情况后，未按照有关规定实施维修和更新、改造的，市房产局可以组织代修，其维修费用按照第二十一条的规定由相关业主共同承担，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。
    第二十五条　管理中心应当建立信息化管理系统，依法对全市专项维修资金的收取、存储、使用、查询等环节进行筹统管理。

    第二十六条　专项维修资金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息分别计入业主个人帐户。

    第二十七条　业主或购房者在商品住宅交付使用或者办理房屋权属证书时，须提供经管理中心盖章确认的专项维修资金缴款凭证。业主或购房者未能提供经管理中心盖章确认的专项维修资金缴款凭证，市房产交易窗口将不予受理房屋权属证书的申办，开发建设单位不得将房屋交付购房者。

    业主或购房者已经办理房屋权属证书，但未按规定缴存专项维修资金的，在办理房屋权属过户登记、房屋租赁登记、房屋抵押登记等手续时，须补交专项维修资金，并提供由管理中心盖章确认的专项维修资金缴款凭证，否则市房产交易窗口将不予受理。

    对于经督促又拒不缴交专项维修资金的业主，市房产局可视情况提请相关部门配合追缴，并适时选择在小区内予以公布，并协助区域内的相关业主通过司法途径追缴。

    凡发出追缴专项维修资金通知十五个工作日内仍不缴存的，按首期缴存总额的2‰-月收缴滞纳金，并依法协助业主通过法律途径追缴。

    开发建设单位或者物业服务企业已经代收代管的，应当及时将首期住宅专项维修资金转存入管理中心设的住宅专项维修资金专户。

    开发建设单位在商品住宅交付使用时，应当配合做好首期住宅专项维修资金缴交工作。

    本规定实施前尚未交纳专项维修资金的房屋项目，由市房产局统一组织全市专项维修资金的清缴工作。市规划、建设、财政、工商、税务及其他相关部门应当依法配合专项维修资金的清缴工作。

    第二十八条　市房产局对市区内的房屋项目进行全面清理，对未按规定交纳专项维修资金的开发建设单位，应当责令限期缴存；

    开发建设单位尚未按规定缴存专项维修资金的，应当补缴首期专项维修资金。逾期仍不缴存的，按首期缴存总额的2‰-月收缴滞纳金。情节严重的，市房产局可依法协助业主通过法律途径向建设单位追缴专项维修资金本金和滞纳金，并提请建设单位的主管部门依法暂缓有关单位房地产开发资质。

    开发建设单位违反第二十七条规定将房屋交付买受人的，处以3万元以下的罚款。

    开发建设单位未按第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，处以1万元以下的罚款。

    第二十九条　任何单位和个人不得侵占、挪用专项维修资金，不得以任何理由和形式，将专项维修资金用于本办法第十五条规定范围以外的用途。

    业主委员会、物业服务企业侵占、挪用专项维修资金或将专项维修资金用于其他用途的，由市房产局责令限期改正，并通告全体业主；情节严重并造成经济损失的，由责任单位或责任人负责赔偿，市房产局应当依法予以行政处罚，并依法追究直接责任人的法律责任。

    管理中心违反本办法挪用专项维修资金或者造成专项维修资金损失的，由市房产局按照有关规定进行处理。情节严重的，应当追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    市房产局违反本办法挪用专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第三十条　本办法自   年   月  日发布之日起施行。各市可参照本《办法》执行。

附件2

建立本市区住宅（房屋）专项维修资金管理体系的重要性和紧迫性

 
    一、依据

    《物权法》、《物业管理条例》（国务院令504号）、广东省十一届人大常委会第七次会议表决通过的《广东省物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号）等法律法规已经明确规定，加强住房售后的维修管理，必须建立住宅专项维修资金。

    二、意义

    住宅专项维修资金是房屋的“养老金”。建立专项维修资金是保障群众住房维修的需要，是维护业主共同利益的需要，也是城市管理的需要。随着我国城镇住房制度改革的不断深化和住房私有化、社会化进程的日益加快，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变，这就要求居民的住房维修消费观念发生相应改变，否则将直接影响小区整体功能的发挥和正常使用。如果购房人购买房屋没有建立专项维修资金，当出现房屋承重结构损坏、屋面漏水、下水主管道堵塞、小区道路破损等问题时，就可能因失去修缮资金保障而无法维修，从而影响房屋使用安全，降低房屋使用寿命。可以说，住宅专项维修资金是房屋的“养老金”。

    因此，建立住宅专项维修资金，对于加强城市管理，改善居住环境，都具有十分重要的意义。

    三、重要性和紧迫性

    住宅专项维修资金是房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金，是为自己的房产保值增值所作的一笔投入。

    我们都知道，住宅本身是有寿命的，收取专项维修资金的目的就是为了在房屋保修期后或进入中年和老年期的时候，对小区物业的公用部位、共用设施设备，比如楼道、外立面、房屋承重结构、室外墙面、散水面、屋面、电梯、照明灯具、管道、防盗门、消防器具、排烟排气通道等等项目进行维修、更新和改造，以延续房屋的寿命。可以说，这笔钱既是业主的私房钱，更是房屋的保命钱。国内外的实践都表明，物业管理不好、没有进行及时修缮，定时大中修的住宅，不用过几年，所呈现出来的面貌就会和物业管理好、及时修缮、定时进行大中修的住宅截然不同。注意或不注意保养的房子，在历经岁月后所体现的价值肯定是不一样的，再交易带给业主的经济利益也是不一样的。    

    缴纳住宅专项维修资金是一个聚少成多，聚沙成塔的过程，只有每位业主充分认识到缴纳房屋公共维修金的重要性，同时积极缴纳和共同管理好房屋公共维修金，才能使我们居住的房屋能够更安全、舒适、长久的使用，并起到保值增值的作用。

    所以，尽快建立本市区住宅（房屋）专项维修资金的管理体系，健全专项维修资金归集、管理和使用的监督制度和监管机制，对于保障各类物业共用部位和共用设施设备的正常使用和正常维修养护，维护广大业主的共同利益和维护社会的公共利益，具有现实的重要性；对于城市的管理,建立房屋的“医疗保险金”， 达到“基资依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好，安居又乐业，全民奔小康”的目的，推动社会的和谐建设，提高我市的居住环境和生活休闲品质，具有客观的紧迫性。