镇江市丹徒区物业管理暂行办法

镇徒政发〔2005〕39号

区政府关于印发《镇江市丹徒区物业管理暂行办法》的通知

各镇人民政府，区各委办局（总公司），各直属单位：

《镇江市丹徒区物业管理暂行办法》已经区政府第二十四次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

二OO五年三月二十一日

 
镇江市丹徒区物业管理暂行办法

 

第一章    总 则

第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据国务院颁布的〈〈物业管理条例〉〉和〈〈江苏省物业管理条例〉〉以及有关法律、行政法规的规定，结合本区实际情况，制定本办法。

第二条 本区行政区域内的物业管理活动适应本办法。

本办法所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；

本办法所称业主，是指物业的所有权人；

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

本办法所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；

本办法所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

本办法所称共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、安全防范设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三条 丹徒区房产管理局负责本区物业管理活动的监督管理工作；建设、规划、公安、物价、民政、环保、市政、城管、工商、技术监督、卫生等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。

第四条 新建住宅和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不齐全的原有住宅区，由区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理；配套设施比较齐全的大厦、商业用房、工业区等其他物业，推行物业管理。

第二章   业主及业主大会

第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形成可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。

业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。

第六条 业主享有下列权利：

一、参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

二、业主委员会的选举和被选举权；

三、监督业主委员会的工作；

四、选择物业管理企业；

五、接受与物业管理费用相符的服务；

六、监督物业管理企业的管理服务活动；

七、法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务：

一、遵守物业管理的法律、法规和规章；

二、遵守业主公约或业主临时公约；

三、遵守业主大会和业主委员会的有关决定；

四、按照合同约定交纳物业管理服务费；

五、按照有关规定交纳物业维修基金；

六、法律、法规规定的其他义务。

第七条 业主大会行使下列权利：

一、审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

二、选举、撤换业主委员会的组成人员；

三、审议业主委员会的工作报告；

四、监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

五、审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

六、决定有关业主共同利益的重大事项；

七、法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议事项召开业主大会。

业主的投票权数，普通住宅房屋实行一套一票；非住宅物业的投票权在首次业主大会会议上的投票权,按物业建筑面积计算,超过100平方米的,每满100平方米的计一票;不足100平方米但有单独房屋产权证的,每证一票。每单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的30%。

首次业主大会会议通过的议事规则,应当包含对业主投票权的确定方法和单个业主所持投票权最高限额的约定,未能就此作出有效决定的召开业主大会会议的业主投票权,继续按前款规定执行。

业主大会到会人数应为有投票权的业主半数以上方为有效。

业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，物业维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业管理区域符合业主大会成立条件的,建设单位应当书面通知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)接到通知后30日内,会同区房产管理局组建业主大会筹备组。由筹备组组织召开首次业主大会会议。

筹备组由业主代表、街道办事处（镇人民政府）、区房产管理局、建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处（镇人民政府）和区房产管理局组织业主推荐产生。

筹备组组建后7日内，街道办事处（镇人民政府）、区房产管理局应当在物业区域内公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主清册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、归集的物业维修基金清册等文件资料。

第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

一、召集和主持业主大会；

二、拟订业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

三、经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

四 、经业主大会批准，负责物业维修基金的使用，当物业维修基金不足时，进行续筹；

五、审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

六、听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

七、执行业主大会的有关决定；

八、接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

九、督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

十、法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十二条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区房产管理局备案；

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主委员会的名单和基本情况。

区房产管理局应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明并予以公布。业主委员会应当依法刻制和使用印章。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当重新备案。

第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则。对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报区房产管理局备案。

第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第十五条 业主委员会任期届满前2个月，应当向街道办事处（镇人民政府）报告。街道办事处（镇人民政府）应当会同区房产管理局在该物业管理区域成立业主委员会换届改选工作组，组织做好换届改选的各项筹备工作，组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的档案等文件资料、印章及其他属于业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第三章  物业管理企业

第十六条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；对物业管理企业按照国家规定实行资质管理；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第十七条 物业管理企业享有下列权利：

    一、依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

二、收取物业管理服务费用；

三、制止违章或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；

四、选聘专业公司承担专项经营业务；

五、拒绝任何形式的摊派；

六、法律、法规规定的其它权利。

物业管理企业承担下列义务：

一、执行物业管理行业规范、服务标准；

二、履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；

三、接受业主、业主委员会的监督；

四、定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；

五、接受政府主管部门的监督管理；

六、法律、法规规定的其他义务。

第四章  物业管理服务与收费

第十八条 建设单位应当向区房产管理局提出划分物业管理区域的申请；其中，属于商品房建设项目的物业管理区域，应当在申办预售许可证前提出划分物业管理区域的申请。

符合下列情形之一的，可以作为单独的物业管理区域:

（一）属于一个封闭小区或者自然街坊；

（二）与设置的共用设施设备有密切关联的物业。

第十九条 新建住宅物业在申领《商品房预(销)售许可证》前，建设单位应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务；

下列情形之一的，经区房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

（一）投标人少于三个的；

（二）多层住宅建筑面积在3万平方米以下（含3万平方米），高层住宅、别墅区、写字楼建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米）。

前期物业管理服务时间为物业售后至业主委员会成立并正式签订物业管理合同。

新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

物业交付使用后，业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

第二十条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：

    一、当事人和物业的基本情况；

    二、双方的权利和义务；

    三、物业管理服务事项和服务质量要求；

    四、物业管理服务费的标准和收取办法；

    五、物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

    六、物业维修基金的管理和使用；

    七、合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

    八、违约责任及解决纠纷的途径；

    九、双方当事人约定的其他事项。

第二十一条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

一、物业共用部位和物业共用设备的日常维护和管理；

二、物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

三、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

四、物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

五、应业主要求进行的室内特约维修服务；

六、物业档案资料的管理。

前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。

第二十二条 一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

第二十三条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

第二十四条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供的服务，含代办服务、特约服务等所获报酬。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。

普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并兼顾业主的经济承受能力进行综合测算。

第二十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十六条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带责任。       

第二十七条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，每半年向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

第二十八条 经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。

第五章  物业的使用和维护

第二十九条 新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理方案。

建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

建设单位在申领预售许可证前，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料到区房产管理局办理物业管理用房的确认手续，在核发房屋预售许可证时，应当注明物业管理用房室号；开发建设单位在申领初始登记证时，应当提出物业管理用房、门卫用房、监控房登记申请，由房产登记机构在房产登记册上予以记载，但不颁发单独的房屋产权证。

配套使用的地下室、底层架空层等附属设施设备、共用部位属全体业主所有。

第三十条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十一条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

一、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

二、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

三、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

四、物业管理所必需的其他资料。

物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。

第三十二条 物业使用中禁止下列损害公共利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构,擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）私搭乱建；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；

（七）未经批准摆摊设点；

（八）无序停放车辆；

（九）在建筑或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）利用物业从事危害公共利用或者侵害他人正当权益的活动；

（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第三十三条 业主、使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。物业管理企业发现业主、使用人在装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主临时公约、业主公约的约定，应当采取相应措施予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第三十四条 下列情形一律不得改变使用性质：

（一）封闭住宅物业管理区域内的住宅；

（二）非沿街底层的住宅；

（三）法律、法规、规章规定的其他情形。

第三十五条  任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十六条  利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入物业维修基金，但合同另有约定的除外。

第三十七条  住宅物业管理区域内属于建设单位所有的机动车停车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，不得将停车位转让给物业管理区域外的单位、个人；其停车位空闲的，经业主大会同意，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但业主、使用人需要停放机动车时，应当停止临时租赁。

住宅物业管理区域的机动车停车库属于业主所有的停车位，不得与房屋分离单独转让。

第三十八条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业公共部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给以配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第三十九条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第四十条 房屋在国家规定的保修期满后的维修责任，按照下列规定承担：

一、房屋室内部分，由业主自行维修；

二、房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

第四十一条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金简称物业维修基金。

新建商品房，由建设单位按标准向购房人归集。建设单位申领商品房初始登记证时，应将物业维修基金交入专户；未售出的商品房，由建设单位按标准代垫物业维修基金。

维修基金应当按幢建帐、按户核算。

业主转让物业时，其物业维修基金帐户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。

第四十二条 物业维修基金属于全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。

第四十三条 物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：

一、专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

二、部分共用部分、部分共用设施设备的所需费用，由拥有部分共用、部分共用设施设备的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各业主的物业维修基金帐户中列支；

三、全体共用部分、全体共用设施设备的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各业主的物业维修基金帐户中列支；

四、机动车停车库的所需费用，由拥有停车位的全体业主按照各自拥有的停车位面积比例共同承担。

物业的共用部分共用设施设备属于人为损坏的，维修、更新费用应当由责任人承担。

第四十四条 单幢房屋的共用部分，其大中修、更新、改造由该幢房屋的业主决定。涉及房屋大中修、更新、改造的，应当经该幢房屋业主所持投票权2/3以上业主同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋业主所持投票权1/2以上业主同意。

第四十五条 一般情况下物业维修应当实行竟标制度，降低维修成本，由区房产管理局监督管理。

第四十六条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或直接按照业主公约的约定，代为维修养护或采取应急防范措施，费用由责任人承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费由相关业主承担。

物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当进行维修养护。出现上述情况后，经区房产管理局督促限期改正，仍未进行维修养护的，由区房产管理局组织代为实施，费用由相关业主承担，从相关业主的物业维修基金帐户中列支。

第六章  法律责任

第四十七条 业主使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。对拒交物业管理服务费的业主，物业管理企业可向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对违反本办法的单位或个人，按照相应的法律、法规、规章给予处罚。

第四十九条 行政管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究行事责任。

第五十条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章   附 则

第五十一条 本办法自颁布之日起施行。

 

主题词：城乡建设　房屋　管理　通知

　抄送：区委办公室、区人大常委会办公室、区政协办公室、区

法院、区检察院、区人武部。

　丹徒区人民政府办公室　　　　　　　2005年3月22日印发