（征求意见稿）
一、总则
第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律法规和建设部《业主大会规程》的有关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内的业主大会、业主委员会成立及其活动适用本规则。
第三条 福州市房地产行政主管部门和区（县）人民政府负责对业主大会和业主委员会活动进行指导和监督。
各区（县、市）房地产行政主管部门（以下简称区、县房管部门）负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动的具体业务指导和监督。
街道办事处（乡镇人民政府）负责组织本辖区内业主大会的成立和业主委员会的组建及换届工作，对辖区内业主大会、业主委员会的日常活动进行具体指导、监督，协调处理物业管理与社区之间的关系，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会、村民委员会（以下简称居民委员会）应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，负责派员参加业主大会筹备组（以下简称筹备组）及参与业主大会会议全过程的指导监督，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，开展业主自治管理。
其他相关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好与业主、业主大会、业主委员会活动有关的监督管理工作。
第四条 建立住宅小区物业管理联席会议制度。
物业管理区域内发生物业管理纠纷影响小区稳定或者发生较重大事件的，应当召开物业管理联席会议。
联席会议负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协调、处理业主委员会（或业主）与物业服务企业（或房地产开发企业）、业主委员会与业主之间的纠纷投诉。
联席会议由所在街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由辖区的区、县房管部门、城管执法、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等组成。
第五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当将辖区内居民委员会对住宅小区业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入年度考核。
第六条 区、县房管部门应当建立培训制度，定期组织街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会、业主委员会相关人员进行物业管理业务培训。
第七条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会和物业服务企业，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持和配合居民委员会开展工作，接受居民委员会的指导、监督。
二、业主、业主大会
第八条 业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
业主大会由同一个物业管理区域的全体业主组成。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为其执行机构。
第九条 本规则所称业主是指房屋的所有权人，即房屋所有权证上记载的权利人；房屋已出售但尚未领取房屋所有权证的，房屋销（预）售合同中记载的购房人可以视为业主。
已领取房屋所有权证的，“专有部分面积”为房屋所有权证上登记的包括共有面积在内的建筑面积；
未领取房屋所有权证的商品房，“专有部分面积”为房屋销（预）售合同确定的建筑面积；
未领取房屋所有权证的拆迁安置房，“专有部分面积”为房屋拆迁安置协议确定的建筑面积。
“建筑物总面积”为所有业主依法持有“专有部分面积”和建设单位依法持有保留产权的面积总和。
所有不能独立办理房屋所有权证的面积均不计入“建筑物总面积”。
第十条 在一个物业管理区域中，业主入住率达百分之五
十以上或者首套房屋出售并交付使用满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 一个业主在同一物业管理区域内拥有多处住宅及非住宅的或者一处住宅及非住宅由2个以上（包括2个）的业主共同共有的，在计算投票权人数时认定为一个业主。
第十二条 首次业主大会由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）负责召集。
符合业主大会成立条件的，经百分之十以上业主或者建设单位书面提议，物业所在地的区、县房管部门在收到书面告知后30日内应会同街道办事处（乡镇人民政府）组织成立业主大会筹备组，并确定筹备组召集人。
筹备组由业主代表、居民委员会代表五至十一人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。
第十三条 业主大会筹备组成员应当是模范履行业主义务，具备参加筹备工作必要的时间及能力的热心业主。
第十四条 业主大会筹备组符合条件的候选人数超过11人时，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织以上候选人通过投票方式，按得票高低差额选举产生业主大会筹备组成员。
第十五条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（二）草拟《业主大会议事规则》、《管理规约》和《业主委员会章程》；
（三）确认业主身份和核计业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
上述（一）至（四）项应在业主大会召开 15日前以书面形式在物业管理区域内公告，同时附上候选人简历及会议议程，公告期不少于10日。业主对上述公告事项有异议的，应当在公告期内以书面形式署名身份向筹备组提出，筹备组应在召开业主大会之前予以书面答复。
第十六条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：
（一）业主大会议事规则；
（二）管理规约；
（三）业主委员会章程；
（四）选举业主委员会；
（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十七条 筹备组应当自成立之日起三十日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员五至十三人的单数组成。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人，并在物业管理区域内公告。
业主委员会每届任期三年。
第十八条 业主大会会议未能依法选举产生业主委员会的，由百分之二十以上业主再次书面提议，经区、县房管部门确认后，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）及时组织召集业主大会会议，重新选举产生业主委员会。
第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房管部门办理备案手续：
（一）业主委员会备案表；
（二）业主大会、业主委员会会议记录及决定；
（三）业主大会议事规则；
（四）管理规约；
（五）业主委员会章程及委员名单。
对符合规定的，区、县房管部门应当在5日内出具备案证明。对不符合规定的，区、县房管部门应当说明不予收件的理由。
区、县房管部门应当将备案情况，及时书面告知市房地产管理局。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。
第二十条 除业主委员会和街道办事处（乡镇人民政府）外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）召开业主大会会议时，物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当积极予以协助。
第二十一条 业主大会会议由业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会的指导、监督下组织召开。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。
第二十二条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。
第二十三条 业主大会会议到会业主专有部分面积占本物业管理区域内建筑物总面积过半数，且到会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。
前款所称到会，是指业主在会议签到表或表决票、选举票领取登记表签字确认。
第二十四条 业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定组织召开，同时应当符合本规则的相关规定。
第二十五条 物业管理区域内有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20％以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则规定的其他情形。
上述第（一）项应当提交组织召开业主大会临时会议的理由、内容，以及所有提议业主的签名、房号、专有部分建筑面积、有效联系方式的书面材料，业主委员会应当会同居民委员会进行调查核实。
第二十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十七条 业主大会会议召集人应当对投票人及投票权数进行登记。
第二十八条 业主大会会议采用集中讨论形式的，应当按照下列程序进行：
（一）业主委员会会同居民委员会核实到会业主投票权数，发放选票及表决票；
（二）按照会议议程进行选举或者表决；
（三）回收选票及表决票；
（四）现场公开计票；
（五）现场公布业主大会会议结果；
（六）公告业主大会会议结果。
业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。公告应当由居民委员会加署公章确认。
第二十九条 业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：
（一）发放选票及表决票。
业主委员会或者筹备组会同居民委员会组成发放组，将选票及表决票送达每户业主，业主应当在选票及表决票发放签收单上签名确认。
业主不在本物业管理区域居住的，可以采用邮寄方式发放选票及表决票，邮局回执作为发放送达证明。
（二）组织投票。
投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。
发放组携带流动投票箱，业主收到选票及表决票后可以立即投票的，应当将选票及表决票填好投入发放组携带的流动投票箱内。选票及表决票每次发放结束后，流动投票箱应当立即封箱交由居民委员会集中保管。
发放组在物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票及表决票填好投入投票箱。
业主不在本地的可以采用邮寄选票及表决票方式进行投票。
（三）组织计票。
投票结束后，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导、监督居民委员会、业主委员会成立由业主代表、业主委员会委员组成的监票组、唱票组、计票组，采取公开验票的方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人签字确认。
（四）公告业主大会会议结果。
业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。公告应当由居民委员会加署公章确认。
第三十条 业主在规定时间内不参加投票的视为弃权。
第三十一条 筹备组应当在业主委员会选举产生3日内向其移交全部资料，同时自行解散。
三、业主委员会
第三十二条 业主委员会委员候选人应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规、规章；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第三十三条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：
（一）连续3个月以上恶意拖欠物业服务费用或者拒不缴交物业专项维修资金；
（二）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为；
（三）业主本人、配偶及其近亲属在本区域内物业服务企业工作的；
（四）存在其他违反有关法律、法规、规章规定的行为，经有关部门书面认定的。
第三十四条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用和专项维修资金；
（四）协调业主之间、业主或物业使用人与物业管理企业之间的矛盾纠纷。
第三十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督，业主委员会应当维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。
业主委员会不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定，不得以倾向性的意见引导业主发表意见或者投票。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。经业主委员会主任或三分之一以上委员提议，可以召开业主委员会会议，全体委员半数以上同意的决定为有效决定。业主委员会作出的决定应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。
第三十六条 业主委员会应当依法制定印章使用、管理规定，业主委员会印章由业主委员会主任保管。主任缺位的，业主委员会应当另行确定一名副主任保管。
业主委员会发布信息，应当加署业主委员会印章方可向外公布。
业主委员会违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相关责任。
第三十七条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自动终止或中止：
（一）任期届满的；
（二）已经不是本物业管理区域业主的；
（三）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
（四）因疾病等原因丧失工作能力的；
（五）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）不履行业主法定义务的；
（八）存在本规程第三十七条所列情形之一的。
前款（一）至（四）项情形发生的，业主委员会委员资格自动终止；其它情形发生的，其委员资格自动中止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结；业主委员会委员资格自动中止或终止的，业主委员会应当记录并保存相关资料。
第三十九条 业主委员会委员在资格终止或中止期间作出的相关职务行为无效。
第四十条 业主委员会委员资格应当终止而未终止或者不应当终止而被终止的，区、县房管部门可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的建议。
业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的相关事项在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。
第四十一条 业主委员会成员缺员致使委员人数达不到最低法定人数的，业主委员会应当组织召开业主大会会议进行增补。业主委员会不组织增补的，区、县房管部门应当责令业主委员会限期组织增补，逾期仍不组织增补的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织增补。
业主委员会增补参照业主委员会选举的程序进行。
补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。
第四十二条 业主委员会应当在任期届满前至少提前二个月书面报告街道办事处（乡镇人民政府），提出换届选举意见，组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的，区、县房管部门应当责令业主委员会限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召开业主大会进行换届选举。
第四十三条 上一届业主委员会应当在新一届业主委员会成立之日起10日内，将保管的所有档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会，做好交接工作；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以向人民法院提起诉讼。
第四十四条 分期开发的物业管理区域符合法定条件的，可以先成立业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成员的人数应按照分期建设的建筑面积比例确定。新一期物业交付使用后，应当按照建筑面积比例增补业主委员会委员，增补的业主委员会委员与其他委员的任期同时届满。
分期开发的物业管理区域先行成立业主大会的，业主大会只能就其已入住区域的公共管理事项做出表决。先行成立的业主大会做出的表决意见不得侵害后期建设部分业主的合法权益。
第四十五条 以业主委员会名义向有关部门投诉、申请行政复议、诉讼的决议以及在小区内发布的公告，须经超过半数的委员签字同意。
第四十六条 业主委员会解散，应当在解散前将所有档案资料、印章移交给居民委员会，并在街道办事处（乡镇人民政府）的指导、监督下，做好业主共同财产清算工作。
四、指导监督
第四十七条 业主委员会不按规定召集业主大会会议或发生应当召开业主大会临时会议情形的，业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，区、县房管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾期仍不组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召开。
第四十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应会同街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出的决定造成经济损失或者不良影响的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担赔偿等相关责任。
第四十九条 物业管理区域内未成立业主大会，有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当召开业主大会，由小区业主表决决定小区的具体管理模式：
（一）住宅小区未实施专业化物业管理的；
（二）前期物业服务合同届满双方不再续签的；
（三）合同当事双方提前解除物业服务合同的。
五、附则
第五十条 业主委员会的名称须与物业管理区域的名称相一致。
第五十一条 召开业主大会及业主委员会选举等活动应使用福州市房地产管理局制定的有关示范文本。
第五十二条 本细则由福州市房地产管理局负责解释。
第五十三条 本细则自颁布之日起实施。
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2009-8-17 15:54:00