自贡市物业服务收费管理实施细则

自贡市物价局 自贡市房地产管理局
关于印发《自贡市物业服务收费管理实施细则》的通知

各区县物价局、房地产管理局：

根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》的规定，结合我市实际，特制定了《自贡市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
自贡市物价局 自贡市房地产管理局
二OO八年十二月二十九日附：《自贡市物业服务收费管理实施细则》

自贡市物业服务收费管理实施细则

第一章 总则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》特制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 物业服务收费管理

第四条 自贡市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。
县（区）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
对于实行专业化物业服务的企业（已取得物业服务企业资质证书和工商营业执照）所管理的普通住宅（高层电梯、普通多层）实行政府指导价；其余的物业管理服务收费实行市场调节价。

第七条 政府指导价由自贡市物价局、自贡市房管局制定和调整。
各区、县根据物业管理服务等级标准等因素，在市公布的指导价范围内制定、调整物业服务收费指导价，并报市物价局、市房管局备案。
物业管理服务的具体收费标准由业主与物业服务企业根据当地物价部门制定的指导价在物业服务合同中约定。

第八条 前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签定的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计算起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章 物业服务收费计费形式

第九条 业主与物业服务企业可以采用包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用（包括政府指导价和市场调节价）。
包干制是指由业主向服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的服务计费方式。

第十条 物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累计预收。

第四章 物业服务收费形式

第十一条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业服务企业按照本实施细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的指导价格，在物业合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案

第十二条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

第十三条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用、应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

第五章 实施

第十五条 物业服务企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规， 严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务管理，由多数业主自愿选择，物业服务企业不得强制实施物管服务并收费。

第十六条 业主应当按照服务合同按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受的人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十八条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。住宅物业应严格按房屋设计用途使用，如另作他用的，物业服务费标准由双方协商约定。

第六章 相关价格、收费的管理

第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金（产权属于物业管理公司的除外），也可以按照业主大会的决定使用。

第二十一条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第七章 监督与检查

第二十三条 物业服务收费按规定实行明码标价制度。物业服务企业应当将收费项目、收费标准和提供相当的服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

第二十四条 物业服务收费采取酬金的方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十五条 各级政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应加强对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由各级政府价格主管部门依据　《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第八章 其他

第二十六条 本实施细则由市物价局会同市房管局负责解释。

第二十七条 本实施细则自2009年1月1日起执行。此前省物价局、省建委《关于印发（四川省城市物业管理服务收费暂行规定）的通知》（川价字费[1999]321号）及其他与本实施细则相抵触的规定同时废止。