赤壁市物业管理实施办法

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、建设部、湖北省有关文件规定，结合本市的实际情况，制定本实施办法。

第二条 新建的住宅小区必须实行规范化的物业管理，老城区也要积极创造条件，逐步实行规范化的物业管理。物业管理须由物业管理企业统一管理。物业管理企业推行现代化、专业化、企业化管理模式。

第三条 市房地产管理局负责全市物业管理活动监督管理工作。市政、规划、供水、供电、交通、城管、社区、居委会、公安、有线电视、通讯等部门协助本办法的实施。

第四条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

物业管理区域内入住率达50%以上或房屋交付使用满2年时，由市房地产管理局会同开发建设单位、街道办事处召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主投票权为：住宅每独立的一套为一票；门店每独立的一间为一票；其它每100平方米为一票，低于100平方米按100平方米计算。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第六条 建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理等业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

临时公约须报房管局审查备案，房屋销售达到60%，建设单位必须向业主大会移交物业管理。

第七条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第八条 建设单位在移交住宅时，按照规定在物业管理区域内向业主委员会无偿提供物业管理用房；物业管理用房的产权属物业管理区全体业主共同所有。利用物业共同部位，共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第九条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具有相应的资质等级。

物业管理企业的资质证书的审查申报和管理工作由市房地产管理局具体负责。物业管理企业资质实行两年一次的检验制度。

第十条 物业服务收费，应当遵循公开、公平和诚实信用原则，明码标价，质价相符，维护业主和物业管理企业的合法权益。

鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。收费项目和标准由物业管理企业与业主委员会用书面合同的形式明确。

物业管理费用的构成：⒈管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；⒉物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；⒊物业管理区域清洁卫生费用；⒋物业管理区域绿化养护费用；⒌物业管理区域秩序维护费用；⒍办公费用；⒎物业管理企业固定资产折旧；⒏物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⒐经业主同意的其它费用。

市物价局会同市房地产管理局对物业服务收费进行监督管理。合同约定的收费项目和标准要报市物价局和市房地产管理局备案。

第十一条 物业管理区域内，供水、供电、通讯、有线电视等单位必须向最终用户收取有关费用。供水供电部门应不断采用新技术，安装新计量，加快向最终用户抄表到户过渡。新建的住宅小区水表、电表要安装在户外，相关部门必须抄表到户。老区也要制定相应的计划逐步过渡到位。

物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十二条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第十三条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

维修基金专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第十四条 商品房的维修基金主要来源、管理与使用：

在商品房屋销售时，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金；开发建设单位按商品房造价不低于1%的比例提取维修基金。

售房单位代收、提取的维修基金，应当到市房地产管理局办理维修基金缴交登记，经市房地产管理局审核后，将代收、提取的维修基金缴入市财政局指定银行开设的维修基金专户存储，专款专用。

在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产管理局代管，并存入市财政局指定银行开设的维修基金专户存储。

经业主委员会同意，市房地产管理局应将维修基金移交物业管理企业代管，物业管理企业发生变换时，市房地产管理局应及时收回代管的维修基金，以便向新的物业管理企业移交。

物业管理企业代管的维修基金，必须定期接受业主委员会的检查与监督。

维修基金使用时，成立业主委员会的，由业主委员会选定的物业管理企业提出维修计划，经业主委员会决策批准后，按照高效、节俭的原则使用。未成立业主委员会的，由市房地产管理局指定物业管理企业提出维修计划，经市房地产管理局审批后，通知会计核算中心划拔资金

第十五条 市房地产管理局应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第十六条 本办法具体应用问题由赤壁市房地产管理局负责解释。

第十七条 本办法自2005年9月1日起施行。