海南省物价局征求物业服务收费管理办法的函

琼价费管函[2010]270号

省住房和城乡建设厅，各市县物价局、洋浦经济发展局，省物业管理协会：

为进一步加强我省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主合法权益，促进物业服务行业健康发展，我局根据国家有关规定，对2006年印发的《海南省物业服务收费管理办法》进行了重新修订。现将重新修订的《海南省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）印发给你们，请认真研究，并于2010年6月30日前，将修改意见反馈省物价局。

附件：海南省物业服务收费管理办法（征求意见稿）

二O一O年六月九日

（联系地址：海口市国兴大道9号省政府八楼842室 邮编：570204 传真：65343370 E-mail：hnsfgl＠163.com）

附件

海南省物业服务收费管理办法（征求意见稿）

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》以及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第五条 各级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管部门。物业服务收费管理实行统一政策、分级管理。

省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，依据国家有关规定，制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理工作。市、县价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费根据不同物业的类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅小区物业服务收费和依法经营的车辆停放服务收费实行政府指导价管理。

别墅和非住宅物业的服务收费实行市场调节价。

物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务收费实行市场调节价。

第七条 实行政府指导价的物业服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门根据不同物业类型、服务内容及服务质量等因素，制定不同等级的物业服务收费基准价及浮动幅度，并向社会公布。

基准价根据物业服务成本、社会经济发展状况、业主承受能力等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价标准应进行成本监审。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主委员会与物业服务企业依据省价格、住房和城乡建设行政主管部门制定的物业服务收费等级进行测评，在政府指导价规定的幅度内协商具体执行标准，并经业主大会同意。

未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准标准，由物业服务企业与业主协商确定。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主双方协商确定。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费应当报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，向价格主管部门办理备案登记手续。价格主管部门对备案资料进行审核，在规定的工作日内完成备案审查。

备案审查的主要内容包括：

1、物业服务企业的资质、资格是否真实；

2、商定的收费标准是否符合政府指导价规定；

3、收费标准与相应的服务等级是否相符；

4、商定过程是否符合规定程序；

5、其他规定。

经审查符合相关规定的，予以备案登记；不符合相关规定的，责成限期改正，不改正的，不予备案。

物业服务企业报请备案登记应提交下列材料：

1、备案申请报告及物业服务企业备案登记表一式三份；

2、合法的营业证照复印件；

3、物业服务委托管理合同复印件；

4、物业服务企业与业主委员会（或业主代表）关于商议物业服务收费标准的会议记要；

5、批准成立业主委员会的相关材料（未成立的可免）；

6、物业管理各项规章制度。

第十条 经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主缴费、物业服务企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。物业服务企业收费标准未备案登记的，不得收费。

第十一条 物业服务企业变更、住宅小区区域改变、服务质量等情况发生变化，经双方当事人协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理物业收费标准备案手续。

第十二条 业主对其物业进行室内装修的，业主应与物业服务企业签订装饰装修承诺书，承诺书应载明装修建筑垃圾清运及费用事项，住宅区管理规约有装修保证金、押金事项的，应在承诺书中约定。

第十三条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

小区配有电梯、增压水泵二次供水等公共用电费用分摊，由该幢房屋内所有业主或使用人按户数据实平均分摊。

第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算情况。

第十七条 物业服务收费采用酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十八条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十九条 物业服务企业应当每半年向业主、使用人公布物业服务费收支，利用业主共有的场地、设备设施经营收益和支出情况，接受业主、使用人和管理部门的监督。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第二十条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。

第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第二十二条 物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业区域同类物业的标准全额交纳。

第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收费。

第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十五条 物业管理区域内的机动车停放服务收费，按价格主管部门有关规定执行。自有产权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权面积计收。

第二十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十七条 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格主管部门和物业行政主管部门申请协调处理。

第二十八条 物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十九条 各级价格主管部门和物业行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。

物业服务企业有下列行为的，由价格主管部门依法查处：

1、实行政府指导价的物业服务收费标准超出政府指导价范围未经价格主管部门核定；

2、擅自设立强制性收费项目，乱收费的；

3、不按规定实行明码标价的；

4、不按规定备案的；

5、擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；

6、其他违反价格法律、法规规定。

第三十条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。

第三十一条 本办法自年 月 日起实施。凡此前规定与本办法相抵触的，以本办法为准。

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