呼伦贝尔市物业服务收费管理办法

社会各界、广大市民：
　　
　　为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法》（试行）和《内蒙古自治区物业服务收费管理办法》的有关规定，结合呼伦贝尔市物业服务管理的实际情况，拟对《呼伦贝尔市物业服务收费管理暂行办法》进行修订，现向社会征求意见，欢迎社会各界、广大市民积极参与，为《呼伦贝尔市物业服务收费管理办法》制定的更加科学合理提出好的意见和建议。
　　
　　提出的意见及建议可用电子邮件或信函的形式发送。
　　
　　信函发到：呼伦贝尔市发改委收费管理科
　　
　　联系电话：0470—8217276
　　
　　电子邮件发到：L660044@163.com
　　
　　二〇一〇年呼伦贝尔市物业服务收费管理办法（修订稿）
　　
　　第一条为规范呼伦贝尔市物业服务收费标准，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法》（试行）和《内蒙古自治区物业服务收费管理办法》等法律法规，结合呼伦贝尔市实际，制定本办法。
　　
　　第二条本办法适用于呼伦贝尔市行政区域内，经房地产行政主管部门进行资质认证，工商行政管理机关登记注册的物业服务企业，对服务区域内的住宅、商业、机关（事业、企业）提供社会化、专业化的物业服务的收费管理。
　　
　　第三条本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用（不包括垃圾二次转运处理费用）。
　　
　　第四条政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。提倡业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制，选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　
　　第五条物业服务收费，应当遵循合理、公开以及服务水平与收费标准相适应的原则，采取“以质量核定类别，按类别实行收费”的办法。
　　
　　第六条物业服务构成：小区基础条件、房屋管理和公用设施设备管理。物业服务类别按属地由房地产行政管理部门和价格主管部门按照《呼伦贝尔市住宅小区物业服务分类标准》确定。物业服务类别评定实行动态管理，每两年评定一次。
　　
　　第七条物业服务收费实行统一领导，行政区域属地管理。各旗市（区）政府价格主管部门负责属地物业服务收费的监督管理和物业服务企业的《经营性服务价格收费证》登记管理工作。
　　
　　第八条物业服务企业在管理区域内开展各项服务时，要在收费的20日前，持以下材料向当地价格主管部门申领《经营性服务价格收费证》，经核准后执行。
　　
　　1、工商行政管理机关颁发的《营业执照》
　　
　　2、房地产行政主管部门颁发的《资质等级证书》
　　
　　3、呼伦贝尔市物业服务收费核审表
　　
　　4、经房地产行政主管部门备案的业主委员会成立文件
　　
　　5、其它应提交的材料。
　　
　　物业服务企业要在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示，实行明码标价。
　　
　　第九条住宅小区要按照《物业管理条例》和《业主大会规程》要求，组建以独立管理区域为成立单位，并经当地房地产行政主管部门备案的业主委员会。业主委员会与物业服务企业共同申报小区类别及收费标准，并履行《业主大会规程》规定的职责。
　　
　　第十条普通住宅小区物业服务收费实行物业服务分类别按等级确定的办法，小区类别从高到低划定为1—5个类别，1—5类小区物业按照核定的标准执行；5类以下小区和高档别墅住宅区由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业在5类标准以下、一类标准以上协商约定。
　　
　　第十一条住宅小区内写字楼和用于经营的商业用房的物业服务费，在小区住宅收费标准基础上最高可上浮50%和80%；车库在小区住宅收费标准基础下浮30%；住宅用仓库和地下室不收费，改变使用用途的住宅、车库、仓库和地下室按实际用途收费。
　　
　　第十二条高层住宅安装并使用电梯和二次加压泵等的服务项目收费，物业服务企业可在本小区类别收费标准基础上上浮50%向业主收取（包括电梯耗电费用）。
　　
　　第十三条为写字楼、商场、宾馆酒店等非住宅小区提供物业服务，其收费标准由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业协商议定。未有业主委员会的，由业主与物业服务企业协商议定。
　　
　　第十四条物业服务收费按房屋建筑面积计收(包括套内建筑面积和公共部位与公共房屋分摊建筑面积)，其核算单位为“元∕月、平方米。
　　
　　第十五条物业服务企业要严格按照《呼伦贝尔市住宅小区物业服务分类标准》的内容提供服务，收取物业服务费。接受委托为部分物业产权人、使用人开展的物业服务分类标准以外的特约服务，其收费由双方当事人协商议定。
　　
　　第十六条已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，其服务费由建设单位交纳，已出售尚未使用的物业，其服务费由产权人交纳。
　　
　　第十七条小区内公共设施损坏赔偿标准，由物业服务企业根据损坏物价值及损坏程度，经相关部门评估确定。
　　
　　第十八条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第十九条物业服务企业在不影响业主利益并征得业主委员会同意的前提下，利用小区内属于全体业主产权的公共场地、设施等开展经营活动的，其收益应用于弥补物业服务、管理支出，不得挪作他用。并将收入支出使用情况定期向业主或业主委员会公布。
　　
　　第二十条物业服务企业必须与业主委员会签定物业服务合同，遵守国家的法律法规，严格履行合同，为业主提供质价相符的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
　　
　　第二十一条物业服务企业可按月、季或按年度计收物业服务费，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。业主应按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费的，业主委员会应督促限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
　　
　　物业产权发生转移，业主或物业使用人应结清物业服务费用。物业服务企业应在年终向业主及业主委员会公布物业服务的收支情况，接受业主及业主委员会的监督。
　　
　　第二十二条物业服务区域内供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用。
　　
　　物业服务企业在保证服务质量的前提下，接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　
　　第二十三条物业服务企业已提供物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质、内容相同（相近）的费用。
　　
　　第二十四条住宅小区内建有固定、封闭停车场（车棚），配有专人看护管理，可向停放车辆的住户收取停车服务费用,收费标准为：自行车3.00元∕月、辆；摩托车8.00元∕月、辆；汽车由双方协商议定。
　　
　　第二十五条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应加强对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督与管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等予以处罚
　　
　　第二十六条本办法由呼伦贝尔市政府价格主管部门、房地产行政管理部门负责解释。
　　
　　第二十七条本办法自发布之日起30日后施行。原《呼伦贝尔市物业服务收费管理暂行办法》（呼政字[2004]87号）同时废止。
　　
　　关于重新修订《呼伦贝尔市物业服务收费管理暂行办法》的说明
　　
　　我市现行物业服务收费执行“呼伦贝尔市人民政府关于印发呼伦贝尔市物业服务收费管理暂行办法的通知”（呼政字〔2004〕87号）文件。该文件是依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》制定，由呼伦贝尔市工商局、呼伦贝尔市建委共同起
　　
　　草，经呼伦贝尔市人民政府批转后于2004年8月20日印发执行。
　　
　　一、《办法》修订权限的依据
　　
　　根据2004年9月，内蒙古自治区发改委、建设厅根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定出台的“关于印发《内蒙古自治区物业服务收费管理办法》的通知”（内发改费字〔2004〕1708号）修订。
　　
　　第五条规定：“各盟市价格主管部门会同盟市房地产行政主管部门负责制定本行政区域内的物业管理服务等级标准及服务收费标准”。
　　
　　第六条规定：“物业服务收费可根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由盟市级价格主管部门会同房地产行政主管部门报当地人民政府确定”。
　　
　　二、《办法》修订的理由
　　
　　一是随着国家《物权法》、《物业服务定价成本监审办法》和内蒙古自治区《物业服务收费管理办法》等有关法律、法规和政策的出台，为了完善社会主义市场经济条件下的价格形成机制，规范物业服务收费及行为，引导业主合理消费，促进社会和谐，提升社会文明程度，有必要对原来的物业服务收费管理办法进行修订。
　　
　　二是2004年制定《呼伦贝尔市物业服务收费管理暂行办法》时，《内蒙古自治区物业管理收费暂行规定》尚未出台。当时考虑到在以后执行中需要进行修订、完善。故2004年我市制定办法时定为“暂行办法”。五年来，随着我市房地产业（当时没有高层住宅建筑）和物业服务市场的的发展，加之人们的消费观念发生变化，物业服务主体、业主消费主体和原管理办法三者之间出现的新的矛盾和不协调。
　　
　　所以，呼伦贝尔市发改委、呼伦贝尔市建委结合呼伦贝尔市物业服务的实际情况，在进行实地调查测算、广泛听取意见、充分借鉴其它盟市经验的基础上，对《呼伦贝尔市物业服务收费管理暂行办法》进行修订。

　　三、《办法》修订的原则
　　
　　（一）依法监管。物业服务及收费管理必须在现有法律法规及物业管理政策规定的范围内制定。
　　
　　（二）调放结合。根据现行物业服务、收费的实际，在坚持服务水平与收费标准相适应的原则，逐步完善宏观调控下由市场形成价格的机制。“调”即在现行物业管理按单项核准确定收费标准，为按照物业服务小区所具备的服务功能、设施条件、服务水平等将物业小区划定为五个类别，采取“以质量核定类别，按类别实行收费”的办法。考虑《劳动合同法》规定的人工成本增大等因素外，总体水平进行调整。“放”即五类以下和高档别墅区住宅、非住宅小区内的写字楼、商场、宾馆酒店等收费由业主大会或其授权的业主委员会与物业管理企业协商议定。
　　
　　（三）明确完善。一是服务内容、等级划分更具体，操作性更强，确定五个服务类别，按服务质量收费。二是原则是适当上调基础建设条件好，物业管理水平较高，服务质量优秀的物业服务收费标准，反之适当下调收费标准。确定五个类别标准，即：一类：0.57元∕㎡.月；二类：0.48元∕㎡.月；三类：0.42元∕㎡.月；四类;0.36元∕㎡.月；五类：0.30元∕㎡.月（海拉尔区原平均标准0.36元∕㎡）。三是明确、规范高层住宅收费（在住宅小区类别收费标准基础上浮50%），改变近年来高层住宅没有收费标准的现状。四是文字表述更具体明确。如改“物业管理企业”的表述为“物业服务企业”等。
　　
　　四、毗邻地区的收费标准
　　
　　（一）赤峰市将住宅小区划分为五个类别，实行按类别收费，一类0.70元；二类0.50元；三类0.36元；四类0.29元；五类0.24元。（收费标准浮动幅度为10%），（2006年制定）
　　
　　（二）兴安盟将住宅小区划分为甲、乙、丙三个等级，甲级0.50元；乙级0.39元；丙级0.29元。（2005年制定）
　　
　　（三）包头市将住宅小区分为四个等级，一级0.80元；二级0.60元；三级0.40元；四级0.25元。（2001年制定）
　　
　　附件1：呼伦贝尔市住宅小区物业服务收费标准

一类0.57

二类0.48

三类0.42

四类0.36

五类0.30