兰州市住宅专项维修资金管理实施办法

兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市住宅专项维修资金管理实施办法的通知
兰政办发【2009】215号

各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位：
　　《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》已经市政府同意，现予印发，请认真遵照执行。

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　　二○○九年十一月三日
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兰州市住宅专项维修资金管理实施办法

　　第一章总则
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　　第一条为切实加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位和共用设施设备的正常使用和维修，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，规范住宅专项维修资金各相关主体的权利义务，根据《物权法》、《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合兰州实际，特制定本办法。
　　第二条凡本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。
　　第三条住宅专项维修资金是指业主或公有住房售房单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　第四条住宅专项维修资金实行专户存储，专款专用，由所有权人决策，市房地产管理局受市政府委托监管。
　　第五条市房地产管理局会同市财政局负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
　　第二章职责
　　第六条市房地产管理局负责全市住宅专项维修资金交存、归集、使用和管理政策的制定和宣传；负责业主大会成立前的住宅专项维修资金的审批监管工作；会同市建设行政主管部门确定并公布我市各类住宅每平方米交存首期住宅专项维修资金的数额；牵头做好全市住宅专项维修资金的摸底调查工作；协调督促住宅专项维修资金的交存和归集。
　　第七条市财政局负责兰州市住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度的监督；负责住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，按照财政部和省建设厅的有关规定进行监督检查；负责已出售直管公房及未出售国有直管公房的维修资金的管理。
　　第八条受市房地产管理局委托的，兰州市住宅专项维修资金的专户管理银行，负责建立住宅维修资金交存、归集、使用管理系统，设立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域或幢为单位设帐，按房屋户门号设分户账，并记账到户；负责对开发、建设单位已经归集的住宅专项维修资金的催交以及业主维修资金的交存建账工作；按市房地产管理局制定的目标要求完成维修资金的归集任务；并定时发送住宅专项维修资金对账单。
　　第九条开发、建设单位要积极配合专户管理银行和市房产局，认真落实住宅专项维修资金的归集工作；做好业主交存维修资金的标准、范围、方法和专户管理银行的宣传工作以及维修资金的代交代存工作；对已经归集的维修资金，要全额交存到专户管理银行；在维修资金未归集到专户管理银行前，做好住宅的维修养护工作，确保房屋安全。
　　第十条物业服务企业应当根据住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造项目提出使用建议；配合业主委员会组织召开业主大会，讨论使用建议；协调配合开发建设单位归集住宅专项维修资金。
　　第十一条业主大会是住宅专项维修资金使用的决策机构，业主委员会是业主大会决定事项的执行机构。业主委员会要配合做好住宅专项维修资金的交存、归集的宣传和政策普及工作；配合开发建设单位做好住宅专项维修资金的代收代交工作；督促开发建设单位将已经归集的住宅专项维修资金交存到专户管理银行。
　　第三章交存
　　第十二条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）住宅，包括商品住房、经济适用住房、房改出售的公有住房、出售的国有直管公房和实行产权调换的拆迁安置房等；
　　（二）住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本实施办法的规定交存住宅专项维修资金。
　　第十三条商品住宅、经济适用房、实行产权调换的拆迁安置房以及非住宅的业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存住宅专项维修资金。
　　市房地产管理局将会同市建设行政主管部门，根据兰州地区住宅建筑安装工程造价情况，定期公布各类住宅每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金的交存数额。
　　第十四条交存的方法和期限：
　　（一）2009年12月31日后竣工的住宅，按本实施意见实行后公布的标准交存，由业主交存到指定专户管理银行。
　　（二）2009年12月31日前竣工的住宅，继续由售房单位按原有标准代收住宅专项维修资金，已经收缴的住宅专项维修资金必须在2009年12月31日前交存到指定专户管理银行。
　　（三）2009年12月31日前竣工、已出售并办理了房屋所有权证，没有归集维修资金的住宅、住宅小区内或与住宅相联的非住宅，由购房人按照购房款2-3%的比例向售房单位交存首期专项维修资金，由售房单位于2009年12月31日前统一交存到指定专户银行；公有住房（即房改房）维修资金按照多层住宅从售房单位售房款中提取20%，个人缴纳2%；高层住宅从售房款中提取30%，个人缴纳2%，由售房单位2009年12月31日前统一交存到指定专户管理银行。
　　（四）对已交存在兰州住房公积金管理中心，公有住房（即房改房）出售后提取的住宅专项维修资金，2009年12月31日前统一交存在指定的专户管理银行。
　　第十五条市房地产管理局委托国家开发银行甘肃省分行、中国建设银行股份有限公司甘肃省分行作为兰州市住宅专项维修资金的专户管理银行（详细内容以委托合同约定为准）。
　　第十六条专户管理银行收到交存的住宅专项维修资金后，开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账，开立住宅专项维修资金专户后10日内，报市房地产管理局备案。
　　第十七条售房单位在签订房屋买卖合同时，须在买卖合同附件四补充协议栏内约定交纳专项维修资金，交纳标准、金额。业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，专户管理银行向业主出具住宅专项维修资金交存凭据。收交住宅专项维修资金使用由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
　　第十八条公有住房售房单位须在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资存入公有住房住宅专项维修资金专户。
　　第十九条未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
　　第二十条售房单位或购房人在办理房屋所有权证时，必须持交存专项维修资金专用票据，经核实后，方可办理房屋所有权证。
　　第二十一条各开发建设单位、售房单位、物业服务企业向专户管理银行交存住宅专项维修资金时，按幢、房屋户门号、房主姓名、交存金额制作维修资金交存表格一式三份，一份在向专户银行营业网点交存维修资金时一并交营业网点，一份留存交款单位，一份报市房地产管理局物业处，按照此交存表格向交款单位提供财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

　　第二十二条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
　　第二十三条业主分户账面的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交方案由业主共同决定。
　　第四章使用
　　第二十四条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作它用。
　　第二十五条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　第二十六条物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关受益业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。涉及未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位必须按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
　　第二十七条业主大会未成立或者未正常运行前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
　　（二）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
　　（三）物业服务企业或相关业主组织实施使用方案；
　　（四）物业服务企业或相关业主持有关材料，向市房地产管理局申请列支；
　　（五）市房地产管理局审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
　　（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
　　第二十八条业主大会成立并正常运行后，需要使用住宅专项维修资金的，除前款规定外可由业主委员会提出使用建议，并由物业服务企业组织实施方案。
　　第二十九条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
　　第五章监督管理
　　第三十条市房地产管理局每季度对专项维修资金账户进行监督检查，对专户管理银行的住宅专项维修资金的归集情况按制定的目标计划进行考核，应当每年至少一次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额；
　　（四）其它有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的可以要求复核。
　　第三十一条专户管理银行应建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
　　第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受审计部门的审计监督。
　　第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算执行财政部门有关规定，并接受市财政局的监督。
　　第三十四条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
　　第三十五条房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
　　第六章法律责任
　　第三十六条公有住房售房单位有下列行为之一的，由市财政局会同市房地产管理局责令限期改正：
　　（一）未按本办法第八条第三款、第十二条的规定交存专项维修资金的；
　　（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
　　（三）未按本办法十九条规定分摊维修、更新和改造费用的。
　　第三十七条建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由市房地产管理局责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
　　建设单位未按本办法第十九条规定分摊维修、更新和改造费用的，由市房地产管理局责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
　　第三十八条违反本办法规定，挪用专项维修资金的，市房地产管理局追回挪用的专项维修资金，没收非法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第三十九条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，由市财政局按照相关规定追究法律责任。
　　第四十条市房地产管理局、市财政局及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七章附则
　　第四十一条本办法实施前，已按原有关政策收取维修基金（或维修资金）的单位，应当按照本办法的规定办理资金移交手续。
　　第四十二条本办法自公布之日起施行。