第一章总则
第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的有关规定和本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，选聘物业管理服务企业实施物业管理而进行的招标投标活动，适用本办法。
第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条 同一物业管理区域内住宅及非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘一个具有相应资质的物业管理服务企业；投标人少于3个的或者同一物业管理区域内普通住宅规模在5万建筑平方米以下，经物业所在地的区、县房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理服务企业。
政府提倡和鼓励其他物业的建设单位和业主会通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理服务企业。
第五条 天津市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。
各区、县房地产管理局负责本辖区内招标投标活动的指导监督。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定限制或者排斥具备投标资格的物业管理服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招标
第七条本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主会和其他拥有物业所有权的法人或组织。
物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第八条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在物业管理网上发布免费公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条 招标人可以委托依法设立的招标代理机构（以下统称招标人）办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
承担物业管理招标业务的代理机构应当到市房地产管理局备案。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
㈠招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；
㈡招标项目基本情况，包括物业名称、四至范围、物业类型、房屋建筑、管理面积、设施设备和环境及物业管理服务用房配置等；
㈢物业管理服务内容及标准；
㈣投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
㈤招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
㈥评标标准和评标方法；
㈦物业管理服务合同的签订说明；
㈧其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市房地产管理局备案：
㈠招标公告或者招标邀请书；
㈡招标文件；
㈢新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图；
㈣重新选聘物业管理服务企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同；
㈤法律、法规和规章规定的其他材料；
发现上述招标材料有违反法律、法规和规章的，应当责令招标人及时改正。
第十二条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或招标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括下列内容：
㈠预审申请书格式和申请人须知；
㈡申请投标物业管理服务企业的资质等级证书、营业执照；
㈢主要管理业绩的证明材料，技术装备和财务状况；
㈣拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。
第十三条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人超过10家时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 通过招标投标方式选择物业管理服务企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：
㈠新建商品房项目应当在办理前期物业管理合同备案取得《商品房销售许可证》之前完成；
㈡非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
㈢重新选聘物业管理服务企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。
第三章 投标
第二十条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理服务企业。
投标人应当具有相应的物业管理服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
㈠投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他承诺等；
㈡服务的内容和标准及检查方法；
㈢各主要工作环节运行程序；
㈣人员配备情况，包括该项目所设岗位和人数，物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及简历;
㈤物业管理所需设备的配置和提供方式；
㈥项目收支预算和各项收费标准报价；
㈦物业管理的有关制度；
㈧投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明；
㈨招标文件要求提供的其他材料。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房地产管理局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条 招标人应当在开标前，到市房地产管理局申请抽取评标委员会成员，确定成员人数和后备成员人数并填写申请表后，在工作人员的监督下由招标人随机抽取。
市房地产管理局应当在招标文件确定的开标时间前两个工作日，通知抽取的评标委员会成员。评标委员会成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备成员中予以补充。
第三十条 评标方法一般应采用综合评估法。
评标委员会应当根据招标文件确定的评标方法，在开标之日前两日内制定具体评分标准，拟定“综合评分表”，主要内容一般包括：
㈠技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、项目收支预算和各项收费标准报价、物业管理的有关制度；
㈡商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用；
㈢资信部分，包括投标人资质等级、信誉、管理业绩、项目主要管理人员业绩等；
㈣现场答辩等情况。
评分标准应当按照前款 “综合评分表” 规定的内容，采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。
综合评分表可按照市房地产管理局制定的示范文本制定。
第三十一条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。
评标委员会成员与投标人有利害关系的应当主动回避,不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况并接受行政管理部门的监督、检查。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十二条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十三条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
第三十四条 评标中除了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
㈠评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；
㈡评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；
㈢评委独立评审投标书，不准互相串联、议论有关标书的内容；
㈣评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分；
㈤评委将评审结果签字确认密封后，交工作人员。
第三十五条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
㈠评标的基本情况和有关数据表；
㈡评标委员会成员名单；
㈢开标记录；
㈣符合要求的投标一览表；
㈤废标情况说明；
评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
㈦评分比较一览表；
㈧经评审的投标人排序；
㈨推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜；
㈩澄清、说明、补充事项纪要。
评标委员会应当按照招标文件规定的评标方法和评标标准，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十七条 招标人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十八条 招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将未中标的投标书全部返还；将排序二、三名的中标候选人的投标书立即封存，在与中标人签订物业管理服务合同之日内将中标候选人的投标书全部返还。
第三十九条 新建物业项目，招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，到市房地产管理局备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、物业管理服务合同等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
重新选聘物业管理服务企业的物业管理项目，招标人与中标人应当按照前款规定的备案内容到项目所在地的区、县房地产管理局备案。
第四十条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予补偿。
第五章 招投标服务和评标专家
第四十一条 市房地产管理局应当及时向社会公布物业管理项目招标信息、制定有关招标文件和评标综合评分表示范文本，同时提供评标专家和对评标专家进行管理、培训等服务，并指定专门的招投标服务机构提供招投标服务。
第四十二条 招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜：
㈠拟订招标方案、资格预审文件；
㈡审查投标人资格；
㈢编制标底；
㈣组织投标人踏勘现场；
㈤组织开标、评标，协助招标人定标；
㈥草拟合同；
㈦招标人委托的其他事项。
第四十三条 市房地产管理局建立由物业管理方面的专家、学者组成的物业管理评标专家名册。入选评标专家名册的人员，应当具备下列条件：
㈠从事物业管理及相关工作5年以上，并具有中级以上技术职称;
㈡熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；
㈢熟悉有关招标投标的法律、法规；
㈣能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;
㈤身体健康、能胜任评标工作。
第四十四条 专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。
个人申请的应事先征得单位同意，填写申请书；单位推荐的应事先征得被推荐人同意，填写推荐书。
上述两种方式均须提供第四十三条规定的证明材料。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。
第四十五条 市房地产管理局对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的颁发评标专家证书。
评标专家聘期为三年，期满后按照本办法第四十三条规定的条件重新评审，对符合条件的重新颁发评标专家证书。
第四十六条 市房地产管理局负责专家名册的日常管理工作。对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训,并建立评标专家档案,详细记载其评标的具体情况,对评标能力、廉洁公正情况实行年度考评。对有下列情形之一的评标专家,取消其担任评标专家资格。
㈠私下接触投标人的；
㈡收受利害关系人的财物或者其他好处的；
㈢向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的；
㈣不能客观公正履行职责的；
㈤无正当理由，拒不参加评标活动的。
第六章 附则
第四十七条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理服务企业的，由房地产管理局依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第四十八条 依据国家计委《评标专家和评标库管理暂行办法》第十七条规定，招标人或其委托的招标代理机构不从依法组建的评标专家库中抽取专家的，评标无效。
第四十九条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第五十条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第五十一条 其他新建物业项目和业主或者业主会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理服务企业的，参照本办法执行。
第五十二条 本办法自2003年9月1日起施行。
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2005-11-12 17:22:00