长房地政发［2000］76号 2000年7月26日
五区、三县一市房地局：
为加强我市物业管理，建立和完善业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范业主委员会的运作和业主的行为，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平。根据国家物业管理的有关法规，特制定《业主公约》和《业主委员会章程》示范文本，现印发给你们，望结合工作实际，参照执行。
《业主公约》示范文本
为加强 的物业管理，维护全体业主、使用人的合法权益。维护公共秩序，保障物业的安全与合理使用，创造优良居住环境，根据国家有关物业管理的法规政策制定本公约。全体业主和使用人均须自觉遵守。
一、业主依法享有所拥有物业的各项权利。参加本住宅区业主大会或代表大会(以下统称业主大会)，推选业主委员会委员，享有选举权、被选举权。
二、在使用、经营、转让所拥有物业时，应当遵守物业管理法规、政策的规定。
三、执行业主大会和业主委员会的决议、决定。
四、委托物业管理企业负责本住宅区共用部位、共用设施设备的维修、养护和环境卫生、公共秩序、安全、绿化等管理。
全体业主和使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度，并积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或使用人对物业管理企业的管理工作的批评、意见或建议，可直接向物业管理企业或业主委员会提出，监督物业管理企业履行物业管理服务合同。发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火、防盗工作，确保家庭财产和人身安全。
七、业主或使用人装修房屋，应遵守物业装修的有关规定，涉及改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，应按规定向有关部门申请批准。
业主或使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并做出书面承诺，负责装修垃圾的清运。
物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和使用人。业主或使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理企业可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
八、业主承担分户门以内的自用部位和自用设备的维修责任，费用自理。
业主委托物业管理企业对其自用部位、自用设备进行维修、养护时，应向物业管理企业支付相应费用。
九、因房屋自用部位和自用设备损坏、已经或可能危害毗邻物业，危害公共利益或有碍外观统一、市容观瞻时，按规定由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修、养护。拒不进行维修、养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修、养护，或由物业管理行政主管部门指定
物业管理企业代为维修、养护，其费用由当事业主按规定承担或分摊。
十、物业管理企业维修房屋共用部位、共用设施设备，各相邻方应积极支持配合，不得无理阻挠，因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损失的，当事人应承担相应责任。
人为造成房屋共用部位、共用设施设备或其他业主房屋、自用设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿损失。
十一、业主、使用人将房屋出租时，应及时书面告知物业管理企业，同时要求承租人遵守本公约和物业管理规定，并承担有关责任和义务。
十二、在本住宅区不得有下列行为：
1、擅自改变房屋及设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等；
2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
3、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等共用部位、共用设施设备；
4、擅自拆除改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备；
5、不按规定堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物，随意停放车辆；
6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物资及饲养家禽、宠物等；
7、践踏、占用绿地，损坏、涂划园林建筑小品；
8、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、乱设立广告牌；
9、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
10、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十三、按规定缴交房屋共用部位、共用设施设备维修基金和物业管理服务费等其他应交费用。
十四、使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停车场等共用设施设备时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护物业的整洁、美观，确保共用部位、共用设施设备的完好和道路的畅通。
十六、弘扬社会主义道德风尚，互助互爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
十七、因违反本公约或不遵守业主大会、业主委员会的决定、决议，而造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担相关责任。
十八、业主、使用人不按期交纳物业管理服务费及规定应交纳的其他费用，物业管理企业按合同约定或有关规定，可以加收滞纳金，也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
十九、本《业主公约》对本住宅区内的所有业主、使用人具有同等效力，业主、使用人更换时，本《业主公约》继续对新的业主、使用人有效。
二十、本《业主公约》经业主大会审议通过，自 年 月 日起生效。
业主委员会
年 月 日
《业主委员会章程》示范文本
目 录
第一章 总则
第二章 组织机构
第三章 业主委员会委员
第四章 业主委员会会议
第五章 经费与办公场所
第六章 附则
第一章 总 则
第一条 组织名称与地址
名称——业主委员会(以下简称“本委员会”)地址：
所辖区域范围：
第二条 本委员会是在本住宅区物业管理中代表全体业主、使用人合法权益的群众自治组织。
本委员会由业主大会或业主代表大会(以下统称业主大会)选举产生。
第三条 本委员会的宗旨是：认真贯彻执行国家物业管理政策法规，代表和维护全体业主和使用人的合法权益，实行业主自治管理与专业化管理服务相结合的方式，保障物业的合理、安全使用，维护本住宅区内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。
第四条 本委员会接受市和区、县(市)物业管理行政主管部门的监督、指导。
第五条 本委员会不从事以营利为目的的经营性活动。
第二章 组织机构
第六条 业主大会是本住宅区物业管理权力机构。主要职责是：
(一)选举、罢免本委员会的组成人员；
(二)审定通过或修订本委员会章程和业主公约；
(三)听取和审议本委员会的工作报告和年度计划；
(四)改变或撤销本委员会的不当决定；
(五)决定住宅区内物业管理的重大事项。
第七条 本委员会是业主大会的执行机构，实行民主协商制度，决定问题采取少数服从多数原则。
第八条 本委员会的组成：设主任1名、副主任1名，聘任执行秘书1名。
第九条 本委员会的权利：
(一)召集和主持业主大会；
(二)拟订业主公约、本委员会章程；
(三)选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；
(四)审议物业管理企业年度物业管理计划和费用预算；
(五)检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；
(六)审议物业管理服务收费标准和使用情况；
(七)负责物业维修基金的筹集和监督使用；
(八)业主大会赋予的其他权利。
第十条 本委员会的义务：
(一)向业主大会报告工作；
(二)执行业主大会通过的各项决议，接受业主的监督；
(三)监督业主、使用人遵守《业主公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；
(四)履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施。
第十一条 业主大会、本委员会作出的决定，应当符合国家法律、法规和政府有关规定。
第三章 业主委员会委员
第十二条 本委员会委员由业主大会从业主中选举产生，委员每届任期三年，可连选连任。
第十三条 委员名额分配，坚持按物业份额与代表性相结合的原则。
自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法定代表人或其委派人员担任。
第十四条 委员应符合下列条件：
(一)年满18周岁，有完全民事行为能力，身体健康的公民；
(二)遵守国家法律和物业管理有关规定；
(三)热爱公益事业；
(四)组织协调能力较强，在业主中有威信；
(五)办事公道，品行端正，无劣迹。
第十五条 委员的职责：
(一)出席本委员会召开的会议，参与本委员会的决策；
(二)参加本委员会的活动；
(三)听取业主和使用人的意见和建议；
(四)向业主大会或本委员会提出议案、建议和意见；
(五)完成本委员会交办的有关工作。
第十六条 委员有下列情形之一的应停任：
(一)已不是本住宅区业主的；
(二)未经批准连续3次不出席本委员会会议的；
(三)辞职被接受的；
(四)因患病丧失履行职责能力的；
(五)有违法犯罪行为的；
(六)其他原因不适宜担任委员的。
第十七条 委员的停任和增补，由本委员会提名，提交业主大会批准。本委员会应书面说明停任和增补的理由，并提供有关材料。
第十八条 委员停任时，须在停任七日内将管理和保存的属于本委员会的资料、财物等移交给本委员会。
第十九条 本委员会主任、副主任从委员中选举产生。
主任的职责：
(一)负责召开委员会会议；
(二)负责主持召开业主大会；
(三)代表本委员会对外签约或签署文件；
(四)核定维修基金帐目；
(五)经业主大会、本委员会授权的其他职责。
主任不在时，副主任代行主任职责。
第二十条 本委员会执行秘书由主任提名，由本委员会会议通过，负责处理委员会的日常事务。
第二十一条 本委员会的主任、副主任、委员和执行秘书，可按业主大会讨论通过的补贴标准给予适当补贴。
第四章 业主委员会会议
第二十二条 本委员会每个季度至少应召开一次会议。委员会主任、副主任认为有必要或三分之二以上委员提议时，也可以召开委员会会议。
第二十三条 会议必须有过半数委员出席方可举行。会议作出的决议、决定，应当经到会过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布。
第二十四条 本委员会讨论重大事项时，可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门、物业管理企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。
第五章 经费与办公场所
第二十五条 本委员会经费在委托物业管理企业经营项目的其他经营性收入中列支。
第二十六条 本委员会的经费开支包括：业主大会、业主委员会的会议费；有关人员的津贴；必要的日常办公费用。
经费收支帐目由物业管理企业负责管理，每季度向本委员会汇报，每年度向业主大会报告。
第二十七条 物业管理办公用房应严格按规定落实使用用途，不得以任何形式抵押、转让、变更或出租、借用给物业管理单位以外的任何单位和个人。
第六章 附 则
第二十八条 本章程或本章程的修订经业主大会通过生效。本章程未尽事项，由业主大会补充。
业主大会通过的有关本章程的决定，是本章程的组成部分。
第二十九条 解散本委员会，须经业主大会讨论决定，并到物业管理行政主管部门注销登记备案。
第三十条 制定和修订的本章程，应报物业管理行政主管部门备案。
业主委员会
年 月 日
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2008-4-2 10:27:00