扬州市区物业管理招投标办法

发布时间：2002年5月28日    扬州市人民政府文件    扬府发〔2002〕83号

关于印发扬州市区物业管理招投标办法的通知广陵区、郊区、邗江区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
   现将《扬州市区物业管理招投标办法》印发给你们，希认真遵照执行。
二○○二年五月十三日

扬州市区物业管理招投标办法

    第一章 总 则

    第一条 为适应社会主义市场经济发展的需要，促进物业管理行业发展，提高我市物业管理水平，积极培育物业管理市场，规范市场竞争行为，维护物业管理招投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招投标法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业管理招投标试行办法》等规定，制定本办法。
　　第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争承接物业管理的行为。
　  第三条 本办法适用于扬州市市区范围内各类物业管理的招标投标管理。
    第四条 扬州市房产管理局是本市行政区域内物业管理招标投标的行政主管部门，并具体负责市区范围内物业管理招投标的监督、管理工作。
    其主要职责：
   (一)贯彻执行国家、省有关招投标的法规、规章；
   (二)负责指导与监督物业管理招投标的活动；
   (三)审批招投标项目和招投标代理机构的资质；
   (四)审核招标投标单位资格，审查招标文件，审定标底；
   (五)组织查处物业管理招投标中的违规行为，协调物业管理招标投标过程中及履行合同中发生的纠纷。
    第五条 物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正、诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假、恶意串通、损害对方或其他投标人的合法权益。
　　第六条 开发建设单位、业主委员会、产权人或其它单位(以下统称招标人)在项目托管时必须以招标方式选择物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
   (一)在一个物业区域内，总建筑面积低于4万平方米、高层物业建筑面积低于1万平方米或多、高层混合物业建筑面积低于2万平方米的；
   (二)物业产权单一并由产权人自用的；
   (三)已托管的物业，合同期满后，经双方协商同意续约的；
   (四)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的或金融机构、工业厂区及其它不适宜采用公开招标的物业。
    第七条 任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其它方式规避招标。已在建设中的小区，分期托管的，在新建物业上市前必须招投标的，应以小区整体进行招投标，重新确定物业管理企业。
    第八条 新建用于出售的物业，应在商品房销(预)售之前完成物业管理招投标工作；已托管的物业，应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。

    第二章 招 标

    第九条 物业管理服务的招标组织工作由产权人负责。新建商品房由开发建设单位负责；已投入使用的物业，由业主委员会负责。
　　第十条 物业管理项目，在招标时应具备以下条件，方可组织招标活动：
　　(一)新建的物业，开发建设单位应持有项目批文、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；已投入使用的物业，需按照《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》成立业主委员会；
　　(二)有符合规定要求可供物业管理单位使用的物业管理用房；
　　(三)物业管理维修基金已经落实；
　　(四)招标所需的其他条件。
　　第十一条 物业管理招标可采用下列方式进行：
　　(一)公开招标。招标人以招标公告的方式邀请不特定的有能力承担物业管理任务的单位参加招标；
　　(二)邀请招标。由招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的三家(含三家)以上有能力承担物业管理任务的单位参加招标。
　　招标方式一经确定，不得中途变更。
　　符合第六条第(一)、(二)、(四)项情况的由招标人直接选定1-2家有能力承担物业管理任务的单位进行协商确定物业管理单位。
　　第十二条 招标人应当成立专门的招标组织。招标组织负责招标活动的具体实施，审定标底，提出招标、投标、开标、评标、中标办法，招投标活动结束即自行撤销。
　　第十三条 招标人自行组织物业管理招标，须具备下列条件：
　　(一)有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；
　　(二)有编制招标文件的能力；
　　(三)有组织开标、评标、定标的能力。
　　第十四条 招标人可委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜。招标活动所需经费由招标人承担，经市物价部门核准的招投标综合服务费由招标人和中标人共同承担。
　　招标代理机构是从事物业管理代理业务并提供相关服务的中介组织。从事物业管理招标代理活动应具备下列条件：
　　(一)市物业管理行政主管部门确认的资格，具备从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的能力；
　　(二)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量； 招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法的规定。
　　第十五条 招标人享有下列权利：
　　(一)编制招标文件，组织招标活动；
　　(二)选择和确定符合资质条件的投标人；
　　(三)根据评标原则决定评标、定标办法；
　　(四)根据本办法的规定，选定中标人；
　　(五)依法享有的其他权利。
　　招标人应履行下列义务：
　　(一)执行法律、法规、规章和政策；
　　(二)接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
　　(三)招标文件承诺的其他义务。
　　第十六条 招标人应按下列程序组织招标：
　　(一)成立物业管理招标组织；
　　(二)向物业管理行政主管部门递交招标申请书，申请批准招标；
　　(三)编制招标文件和评标项目、计分方法、定标原则，并报物业管理行政主管部门审定；
　　(四)发布招标公告或寄发投标邀请书；
　　(五)确定评标委员会组成人员；
　　(六)对申请投标单位条件进行审核，报物业管理行政主管部门复查，并将结果告知投标人；
　　(七)向入围投标单位发售招标文件；
　　(八)组织投标人踏勘项目现场，并进行答疑；
　　(九)接受投标单位递交的标书；
　　(十)对投标单位信誉组织实地考察；
　　(十一)组织召开开标、评标、定标会议，决定中标人；
　　(十二)颁发中标通知书；
　　(十三)签订物业管理委托合同；
　　(十四)有关文件备案。
　　第十七条 招标申请书的主要内容包括：括标组织、项目条件、托管规模、拟采用的招标方式、时限及计划安排等。
　　第十八条 招标公告或投标邀请书的主要内容包括：
　　(一)招标人的名称、地址、通讯方式、联系人；
　　(二)拟招标物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
　　(三)对投标人的条件要求；
　　(四)投标保证金的额度；
　　(五)报名的地点和期限；
　　(六)获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
　　第十九条 招标人应广泛听取业主及使用人的意见并根据招标项目的特点和管理要求编制招标文件。招标文件包括招标书、招标须知、开标、评标、定标的办法及原则，订立委托管理合同的条件，招标答疑及协议条款。招标书应当包括以下内容：
　　(一)物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、经营服务用房及管理用房、公用设施、设备及公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施等以及共用部位、共用设施设备维修基金归集到位情况、委托管理费的标准及使用要求等；
　　(二)物业管理的内容和要求；
　　(三)投标书编制的依据；
　　(四)投标人的资质和条件；
　　(五)组织答疑和实地踏勘物业的时间、地点；
　　(六)投标书密封要求及送达的地点及截止时间；
　　(七)评标项目、计分方法及定标原则；
　　(八)投标书归属；
　　(九)委托管理期限；
　　(十)开标、评标、宣布中标的时间、地点；
　　(十一)其他需要说明事项。
　　第二十条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
　　第二十一条 招标人应对申请投标人资格进行审查，根据其资质、业绩、信誉等情况从优确定入围单位。入围单位应不少于3个。
　　招标人应将上述审查资格、确定入围单位等有关材料送市物业管理行政主管部门复查。经复查同意后，招标人向确定入围的潜在投标人发售招标文件及有关资料。入围投标单位自正式收到招标文件之日起，编制标书时间不得少于20日。
　　第二十二条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
　　招标人有标底的，标底必须保密。

    第三章 投 标

　　第二十三条 投标人是响应招标，参加投标竞争的物业管理企业。凡内部机构健全，物业管理服务规范，并具有三级以上物业管理企业资质的本市或外地物业管理企业，均可按有关规定参与本市物业管理投标活动。
　　第二十四条 投标人应具备下列条件：
　　投标物业区域建筑面积在15万平方米以下的，应具备物业管理企业三级以上资质等级；超过15万平方米，30万平方米以下的应具备二级以上资质等级；超过30万平方米的应具备一级资质等级；临时资质的物业管理企业不得参与任何物业的投标。
　　临时资质期满未达到三级资质要求的物业管理企业不得新接管其它物业。
　　第二十五条 投标人应向招标人提供下列资料：
　　(一)企业营业执照、物业管理资质证书或其他有效证明；
　　(二)企业简历；
　　(三)托管物业类型、规模一览表；
　　(四)托管物业的主要业绩；
　　(五)招标人要求提供的其他材料。
　　第二十六条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。
　　投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
　　投标书应当包括以下主要内容：
　　(一)物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度；
　　(二)管理服务人员配备方案；
　　(三)管理服务用房及其他物资装备配置方案；
　　(四)管理服务费用收支预算方案；
　　(五)管理服务分类标准与服务承诺；
　　(六)社区文化与精神文明服务方案；
　　(七)管理服务模式包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包的计划等；
　　(八)档案资料的建立与管理；
　　(九)愿意承受的有关奖罚。
　　第二十七条 投标人应在招标文件要求提交文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新组织招标。
　　在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。
　　第二十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
　　第二十九条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人，损害招标人或者其他投标人的合法权益。
　　投标人不得与招标人串通招标，损害国家利益、社会公共利益或者其他人的合法权益。
　　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
　　第三十条 投标人享有下列权利：
　　(一)有权按照招标文件的要求自主投标；
　　(二)根据自己的经营情况参与投标竞争或放弃参与竞争；
　　(三)根据自己的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。
　　投标人应履行下列义务：
　　(一)执行法律、法规、规章和政策；
　　(二)接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
　　(三)履行招标文件中规定的其他义务；
　　(四)投标单位在领取招标文件前，应按招标文件规定的数额，交纳投标保证金。
第四章 开标、评标和中标
　　第三十一条 开标、评标和中标活动，应在物业管理行政主管部门监督下进行，由招标人主持，其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。
　　第三十二条 开标应当在招标文件确定的开标时间内公开进行，开标地点应为招标文件中预先确定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查所有投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机关检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、拟提供的主要服务项目及标准、拟定的公共服务收费标准等主要内容。
　　开标过程应当记录，并存档备查。
　　第三十三条 投标书有下列情况之一的，应当视为无效标书：
　　(一)投标书未密封；
　　(二)投标书未加盖单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印鉴；
　　(三)投标书没有响应招标文件；
　　(四)投标书逾期送达；
　　(五)物业管理服务费用报价明显低于成本的。
　　第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人代表及物业管理方面的技术、管理专家组成，人数为5-9人为宜，其中招标人代表不得超过2人。
　　前款专家由招标人从市物业管理行政主管部门提供的专家名单中确定。一般招标项目可以采取随机抽取方式选择，特殊项目可以由招标人直接选择。
　　与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。
　　评标委员会成员的名单，应经市物业管理行政主管部门审查同意，应当在中标结果确定或现场答辩开始前予以保密。
　　第三十五条 评标活动主要包括标书评定、现场答辩、企业信誉调查三项。
　　招标人应当采取必要的措施，保证标书评定、企业信誉调查等评标活动在严格保密的情况下进行，保证现场答辩活动在正常秩序的情况下进行。答辩应采取一问一答的方式。
　　任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。
　　标书评定是指评委依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。
　　现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方要求投标人作出必要的澄清和说明。答辩人必须是中标后该物业的实际负责人。所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
　　开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。
　　企业信誉调查，由招标人、物业管理行政主管部门及有关专家组成调查小组，到投标企业已接管的其它物业区域进行实地勘察，并在现场答辩之前完成。
　　第三十六条 评标委员会成员应当客观、公正履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
　　评标委员会成员必须按规定的评标办法打分，独自进行，否则视为废票。
　　第三十七条 评标一般采取综合计分的方法，对参加投标单位的标书、信誉、答辩分项进行无记名评分，每个大项分别以百分制评分。
　　计分时，按各大项中的分项去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，得出分项分值；分项分值之和为该大项总分；大项总分乘以相应的权重加和，计算出投标单位综合得分。
　　标书、答辩、信誉三项权重之和为100%，比例视标的具体情况由招标组织在招标文件中合理确定。原则上标书的权重应大于50%，答辩的权重应在20-40%之间，信誉的权重应在10-30%之间。如公共服务费标准为标底作为单独评分项目，其权重不应超过20%。 招标组织根据各投标人的总得分，由高至低依次排列。得分最高者为中标单位。
　　第三十八条 受开发建设单位委托，对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。 前款物业管理企业有两家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
　　第三十九条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
　　第四十条 确定中标单位后7日内，招标人向中标单位发《中标通知书》，同时将中标结果通知未中标的投标人，并退还投标保证金。
   《中标通知书》对招标人和投标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

    第五章 合同签订

　　第四十一条 《中标通知书》发出后30日内，招标人和投标人应依据招标文件、投标书及有关规定，双方正式签订物业管理委托合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交，数额为合同标的额的1-5%。
　　本办法所涉及到的交纳保证金的方式有两种：
　　(一)以现金或者支票支付；
　　(二)由投标单位提供银行保函或者金融机构的保证书。
　　第四十二条 正式签订物业管理委托合同后，须将合同及招投标过程中主要资料报市物业管理行政主管部门备案。物业管理委托合同必须使用国家建设部、国家工商行政管理局统一印制的示范文本。
　　第四十三条 中标人应当按照合同约定履行义务，实施物业管理，可选聘专业公司承担本物业的单项管理业务，但不得将中标项目分解或直接向他人转让。接受分包的专业公司应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的专业公司就分包项目承担连带责任。
　　第四十四条 中标人在接管物业时，业主委员会未成立的，应在合同期内根据《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》在物业管理行政主管部门指导下，积极配合招标人组织召开业主(代表)大会，成立业主委员会。待合同期满后由业主委员会或业主(代表)大会讨论决定，是否续聘或重新招聘物业管理企业。
　　第四十五条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标企业：
　　1、项目竣工总平面图；
　　2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；
　　3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
　　4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
　　5、各单项工程竣工验收证明材料；
　　6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
　　7、房屋销售清单和产权资料；
　　8、公共配套设施的产权及收益归属清单；
　　9、物业管理所必需的其他资料。
　　第四十六条 中标人无故不履行合同的，其履约保证金不予退还，给招标人造成损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿。

    第六章 法律责任

　　第四十七条 招标人、招标代理机构、投标人、评标人、中标人违反本规定的，由有关部门依照国家有关法律、法规进行处罚。
　　第四十八条 招标人有下列行为之一的，由市物业管理行政主管部门责令改正，并根据情节给予通报批评，中止招标，宣布招标无效：
　　(一)应当招标的物业管理项目而未招标的，或将必须招标的项目化整为零或者以其他方式规避招标的；
　　(二)未向市物业管理行政主管部门办理申请、立项等有关手续而自行招标的；
　　(三)隐瞒物业规模、配套设施设备、维修基金归集等实质性内容的真实情况的；
　　(四)违反公平竞争原则，擅自交接物业的；
　　(五)泄露应当保密的与招标活动有关的情况和资料，影响中标结果的；
　　(六)与投标人恶意串通损害国家利益，社会公共利益或者他人的合法权益的。
　　第四十九条 招标代理机构有下列行为之一的，由市物业管理行政主管部门责令改正，并根据情节给予通报批评，宣布中标无效，取消招标代理资料；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任：
　　(一)泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料，影响中标结果的；
　　(二)与招标人、投标人串通损害国家利益，社会公共利益或者他人的合法权益的。
　　第五十条 投标人、中标人有下列行为之一的，由市物业管理行政主管部门根据情节轻重，给予责令改正，通报批评、警告或者给予宣布中标无效，取消投标资格，降低或者取消物业管理企业资质等级直至工商管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　(一)虚报单位资质等级或者有其他隐瞒自身真实情况的；
　　(二)投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的；
　　(三)以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的；
　　(四)以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；
　　(五)中标人将中标项目转让给他人的；将中标项目肢解后分别转让给他人的；
　　(六)中标人不按照合同规定，擅自将项目分包给资质等级不相适应的单位的。
　　第五十一条 未经市物业管理行政主管部门审查同意擅自进行议标或者议标双方在议标过程中弄虚作假的，议标结果无效。
　　第五十二条 招标人和投标人在招标活动或履行物业管理合同中发生纠纷的，应当协商解决或由市物业管理行政主管部门协调；当事人达成仲裁协议的，应当依法向仲裁委员会申请仲裁；未达成仲裁协议的也可以直接向人民法院起诉。
　　第五十三条 对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。

    第七章 附 则

　　第五十四条 本办法由扬州市房产管理局负责解释。
　　第五十五条 各县(市)物业管理招标投标可参照本办法执行。
　　第五十六条 本办法自2002年6月1日起施行。

扬州市人民政府办公室

2002年5月13日印发