（2003年版）
苏州市物业管理协会
二00三年九月
目 录
1、编制说明
2、定额指导标准
一、综合管理费
二、公共设施设备日常维护费
三、园林绿化日常维护费
四、环境卫生服务费
五、公共秩序维护服务费
六、公共设施设备、共用部位水电费
七、物业公司办公费
八、公共设施保险费
九、物业公司固定资产折旧费
十、法定税费
编制说明
1、住宅小区的情况是千差万别的，受小区面积、绿化面积、共用设施、出入口、地理位置和环境等诸多不同的因素限制，反映在物业管理服务费的价格构成的成本含量不同; 物业管理的服务深度、服务档次、服务质量的不同也导致成本的不同。由此一个具体的住宅小区形成的价格定位也应不同。
通过制定物业管理公共性服务分项目定额指导标准，具体明确物业管理每项服务内容的社会平均成本，体现“质价相符”和“明明白白”消费，对规范物业管理服务行为，保护双方当事人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展将有明显的积极作用。
本定额指导标准可作为双方当事人选择或提供物业管理服务的参考依据，具体物业管理服务标准和服务收费标准由双方当事人在委托管理合同中约定。
2、本定额指导标准假设：一个住宅小区建筑总面积为10万平方米，用地面积为8万平方米，绿地率为35%，有二个出入口(一个主入口，一个次入口)。在应用这一定额指导标准时，应针对具体住宅小区情况，作相应调整。
各类管理、服务人员的费用在测算本定额指导标准时包括了工资、福利、津贴、保险、服装费和加班费等。
假如小区为小高层、高层住宅与其他住宅混合的，小高层、高层住宅电梯、水泵运行维护费建议收费标准为每月每平方米0.65元。
3、本定额指导标准不包括物业公司利用住宅小区共用部位和配套设施进行的各种经营性活动的经营性收入，如车位停车费、小区商业网点租金等，根据合同约定抵充物业管理费的，实际收取的住宅小区公共性服务收费标准可相应进行调整。
4、本定额指导标准起草单位：苏州市物业管理协会
本定额指导标准主要起草人：黄雪良 杨丽华 丁贤志 林雁 彭仁康
苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准
一、综合管理费
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收费项目
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管理服务内容
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管理服务标准
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收费标准（元/月?平方米）
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测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
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备注
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1、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等
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（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作；
（5）建立规章制度与服务标准；
（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8）员工统一着装，持证上岗；
（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。
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（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；
（2）每年一次；
（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；
（4）按有关部门及政策、法规要求执行；
（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；
（6）内容合法，手续完备；
（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；
（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；
（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。
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0.0950
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以管理处主任1名3500元/月，管理员3名2000元/月计，每月总费用为9500元。
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管理员3名，为服务受理人员1名、内勤兼财务1名、管理员1名
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2、装修管理服务费
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（1）维护公共安全和公众利益；
（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
（3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案；
（4）每日巡查装修施工情况；
（5）对装修中的违法行为及时劝阻。
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（1）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；
（2）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；
（3）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；
（4）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；
（5）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。
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0.0400
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以管理员2名2000元/月计，每月总费用为4000元。
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二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费
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收费项目
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管理服务内容
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管理服务标准
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收费标准（元/月?平方米）
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测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
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备注
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1、人员管理费
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0.0850
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以维修主管1名2500元/月，管理员3名2000元/月计，每月总费用为8500元。
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2、供配电系统维护费
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（1） 保持配电房清洁卫生；
（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；
（3)委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；
（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；
（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；
（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；
（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：
（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；
（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；
（10）填写运行记录，建档备查。
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（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；
（2）每日检查一次；
（3）每年测试、试验1次；
（4）每年进行2次；
（5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；
（6）每年检测1次；
（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；
（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；
（9）每月检测1次；
（10）每日填写运行记录并归档备查。
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0.0092
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供电系统年检费5000元，维保费6000元，每年总费用11000元。
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专指小区内专用供配设备
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3、道路系统维护费
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（1）车行道路路况检查与维护；
（2）道板路面与人行通道检查与维护；
（3）交通标志的检查与维护。
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（1）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；
（2）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；
（3）交通标志与交通设施齐全、完好。
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0.0050
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道路系统每年维护费6000元。
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包括损坏面积不超过1平方的材料费
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4、给水系统维护费
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（1） 检查与维护水池(箱)及部件；
（2） 饮用水水质检验；
（3） 水泵维护与检查；
（4） 给水管网维护。
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（1）每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；
（2）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；
（3）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；
（4）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。
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0.0167
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每年水箱清洗、检测费6000元，水泵5只维护费2000元，水管防冻、油漆费12000元，每年总费用20000元。
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本测算为使用变频水泵的住宅小区。如使用屋顶水箱的住宅小区，按每年每只水箱100元计算，由受益人分摊
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5、排水系统维护费
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（1）雨水管网检查与维护；
（2）污水管网检查与维护。
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（1）楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；
（2）每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。
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0.0167
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每年排水系统维护费20000元。
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6、监控系统维护费
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对监控系统定期进行检查与维护。
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每月一次，保持系统状态良好，工作正常。
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0.0042
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每年监控系统维护费5000元。
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7、消防系统维护费
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（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；
（2）检测消防管网水压；
（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；
（4）消防监控室保持清洁；
（5）填写巡查工作记录，建档备查。
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（1）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；
（2）每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；
（3）每年演习1次；
（4）每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；
（5）每日填写工作记录。
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0.0067
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每年消防系统维护费8000元。
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不包括材料费
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8、照明系统维护费
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（1）路灯检查与维护；
（2）楼道灯检查与维护。
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（1）路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；
（2）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。
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0.0170
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每年路灯检查和维护费3000元，路灯镇流器损坏100只50元/只计5000元，路灯损坏1000只1.50元/只计1500元，路灯控制装置损坏500只15元/只计7500元，合计总费用17000元。
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包括灯泡损坏更新
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9、避雷接地系统维护费
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房屋避雷接地系统检查维护。
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每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。
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0.0017
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每年避雷系统维护费2000元。
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不包括材料费
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10、 油漆粉饰服务费
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（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；
（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；
（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。
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（1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；
（2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；
（3）每年作局部清洗、粉饰一次。
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0.0100
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每年油漆粉饰费12000元。
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阳台油漆粉饰服务费由受益人承担
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11、建筑小品养护服务费
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假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。
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每日保洁1次，每周检查一次。
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0.0050
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每年建筑小品养护服务费6000元。
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三、园林绿化日常维护费
（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）
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收费项目
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管理服务内容
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管理服务标准
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收费标准（元/月?平方米）
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测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
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备注
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1、乔灌木养护费
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树木、绿篱的修剪和病虫害防治。
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（1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；
（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；
（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点3M以上；
（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。
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0.0125
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以绿化工人1名1000元/月，每年农药、石灰费用3000元计，每月总费用1250元。
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2、暖季型草坪养护费
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负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。
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根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。
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0.0150
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以绿化工人1名1000元/月，每年农药、化肥、药械费用等6000元计，每月总费用1500元。
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3、冷季型草坪养护费
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负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。
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根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。
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0.0400
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以绿化工人2名1000元/月，每年农药、化肥、药械费用等24000元计，每月总费用4000元。
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4、花坛养护费
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花坛的养护服务。
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在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在20％以下；每年花坛更换种植草花至少4次。
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0.0100
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以绿化工人0.5名1000元/月，每年绿化费用6000元计，总费用每月1000元。
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5、水面养护服务费
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全面负责水面、喷水池的养护服务。
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每日打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每个月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
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0.0050
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以绿化工人0.5名1000元/月计，总费用每月500元。
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6、绿化用水
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0.0050
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绿化用水以每月500元计。
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四、环境卫生服务费
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收费项目
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管理服务内容
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管理服务标准
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收费标准（元/月?平方米）
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测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
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备注
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1、人员管理费
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0.0200
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以清洁主管1名2000元/月计。
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2、垃圾清运费
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负责把垃圾运至垃圾中转站。
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日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。
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0.0640
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以每月30车每车170元计，每月垃圾清运费用5100元，垃圾箱租用费每月300元，每年垃圾筒、垃圾袋费12000元，合计每月总费用6400元。
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3、公共部位清洁费
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负责小区道路、庭院、停车位、绿化带等环境卫生清洁、清扫。
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每日清扫道路(走廊、架空层)1次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次； 楼道玻璃每月清洁1次；每两月清洁路灯1次；绿化带每日清扫1次绿化带；每日清扫1次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。
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0.0900
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以清洁工人10名850元/月，每年清洁易耗品等6000元计，每月总费用9000元。
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4、公共设施清洁费
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公共设施每周清扫(擦洗)一次。
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0.0190
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以清洁工人2名850元/月，每年清洁易耗品2400元计，每月总费用1900元。
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5、袋装垃圾收集费
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负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。
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每日上门收集生活垃圾2次。
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0.0210
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以清洁工人2名850元/月，每年清洁易耗品4800元计，每月总费用2100元。
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物业公司不提供住户垃圾袋
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6、卫生消杀费
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针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀1次；灭鼠，每2个月进行1次。
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0.0083
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以清洁工人0.5名850元/月，每年药水（品）、机械费用等4800元计，每月总费用825元。
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五、物业管理区域内公共秩序维护服务费
（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、电池等)，保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）
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收费项目
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管理服务内容
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管理服务标准
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收费标准（元/月?平方米）
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测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
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备注
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1、人员管理费
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0.0230
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以安保主管1名2300元/月计。
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2、出入口值班费
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安全护卫人员主出入口24小时值班、副出入口16小时值班。
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制订值班制度；主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。
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0.0700
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以安保人员5名1400元/月计，每月总费用7000元。
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3、出入口车辆管理费
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对主出入口的车辆进行登记、管理。
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安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。
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0.0420
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以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。
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4、小区巡视费
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安全护卫人员在小区范围内24小时巡视。
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（1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员2人；
（2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。
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0.0840
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以安保人员6名1400元/月计，每月总费用8400元。
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5、小区监控费
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安全护卫人员24小时对监控设备进行监控。
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24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。
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0.0420
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以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。
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6、停车场管理费
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安全护卫人员24小时对室内停车场监控。
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对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。
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0.0420
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以安保人员3名1400元/月计，每月总费用4200元。
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实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。车辆的保管责任由停车协议另行约定。
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六、公共设施设备、部位及场地水电费
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收费项目
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收费标准（元/月?平方米）
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公共设施设备、部位及场地水电费
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0.0500
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七、办公费
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收费项目
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管理服务内容
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管理服务标准
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收费标准（元/月?平方米）
|
测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
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|
1、办公用品费用
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0.0200
|
每月2000元
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2、交通费
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0.0040
|
每月400元
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|
3、宣传广告费
|
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0.0020
|
每月200元
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4、公共交际费
|
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|
0.0050
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每月500元
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5、节假日美化费
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在小区主要场所摆放摆花。
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国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。
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0.0050
|
每月500元
|
|
6、社区活动费
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定期组织社区联谊活动。
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每年组织1-2次由小区居民参与的健身、联谊活动。
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0.0040
|
每月400元
|
|
7、培训费
|
员工岗位培训与业务培训。
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制订年度员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。
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0.0020
|
每月200元
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8、通讯费
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24小时接收住户信息。
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设立24小时服务电话受理住户来电；对委托服务电话回访。
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0.0100
|
每月1000元
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9、 业主委员会经费
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|
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10、杂项支出费
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0.0100
|
每月1000元
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八、公共设施保险费
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收费项目
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收费标准（元/月?平方米）
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测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
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备注
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1、财产保险
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0.0030
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以每个住宅小区公共资产为360万元计，按普通家庭财产保险的费率为1‰，每年保费为3600元。
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对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。
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2、公共责任险（亦称第三者险）
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0.0050
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园区某住宅小区的公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3‰。
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此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。
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九、物业管理单位固定资产折旧费
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收费项目
|
内容
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收费标准（元/月?平方米）
|
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物业管理单位固定资产折旧费
|
配备必要的办公设备，提高服务效率
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建立台帐，按规定计提折旧。按实结算
|
十、法定税费
|
项目
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内容
|
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1、公司管理费用
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管理人员费用及其他管理成本等
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10—12%
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支出总额
|
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2、佣金
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企业应得合理利润
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8—10%
|
支出总额
|
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3、税金
|
营业税、城建税、地方教育附加
|
5.55%
|
管理费用、佣金总额
|
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2008-5-26 17:01:00