第一章 总 则
第一条 为规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区内物业管理活动中业主大会的成立、运作和监督管理。
第三条 市房地产管理局负责本市内业主大会的监督管理工作。
第四条 街道办事处、社区居委会负责监督辖区内住宅小区业主大会的成立及其日常运作，协助市房地产管理局对业主大会进行指导和监督。
第二章 业主大会
第五条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当选举产生业主委员会作为执行机构。
业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。
第六条 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第八条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。
第九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期、业主委员会活动经费、印章使用管理等事项依法做出约定。
第十条 业主要求成立业主大会应在物业实际使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者实际使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过一年，并有20%实际入住户数的业主书面联名要求的，应当依照本办法召开首次业主大会。
第十一条 业主筹备成立业主大会的，应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下，由业主代表、街道办事处、社区居委会、市房地产管理局、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。业主代表由街道办事处、社区居委会和市房地产管理局组织业主推荐产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告期为7日。
第十二条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照建设部制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
本条（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式报市房地产管理局和街道办事处，并在物业管理区域内公告，公告期不得少于7日。
第十三条 筹备组应当自组成之日起30日内，在市房地产管理局、街道办事处和社区居委会的监督指导下，召开首次业主大会会议。
第十四条 房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人为共有人的，推选其中一人参加业主大会会议。
第十五条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。业主大会对业主投票权数可以约定附加条件。
首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。
第十六条 筹备组负责组织召开首届业主大会会议，大会审议通过业主公约、业主大会议事规则、并选举产生首届业主委员会后，其职能自动终止。
首次业主大会会议对业主公约、业主大会议事规则及选举产生业主委员会等事项未做出符合法定要求决定的，筹备组应在15日内召开业主大会重新商议，如再未果的，市房地产管理局不予备案。
第十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表，组成业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另推选一名业主代表参加。
第十八条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面形式委托代理人参加。
第十九条 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体投票情况经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经20%以上业主书面提议的；
（二）街道办事处、社区居委会提议的；
（三）物业管理企业提议的；
（四）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（五）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，市房地产管理局和街道办事处应当责令业主委员会限期召开。
第二十一条 召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日前通知全体业主，并将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
召开业主大会会议，应当同时告知市房地产管理局、街道办事处和相关的社区居委会。
第二十三条 业主大会成立后，成为同一物业管理区域的业主虽未办理入住手续，也可自动成为业主大会成员，应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定。
第二十四条 业主大会会议采用书面形式表决的，表决票上应包括表决事项、业主姓名、门牌地址、物业建筑面积、投票权数及赞成、反对、弃权选项、有效与无效票的提示等内容。市房地产管理局、街道办事处和社区居委会应到场监督，确保投票真实、有效，监督人的监督情况应有文字证明存档备查。
第二十五条 召开业主大会应当有过半数的业主或者业主代表出席，业主大会做出的决定，必须经与会业主所持投票权过半数以上通过。
业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案，业主大会及其业主委员会工作经费的分担或以业主大会名义诉讼等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过并在物业管理区域内公布。
第二十六条 业主大会会议作出决定的时间以投票收回数公开统计的表决结果之日为准。业主大会会议由业主委员会作书面记录、存档，业主大会会议的决定以业主委员会的名义发布或签署。
第二十七条 业主大会做出的决定，业主委员会应在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主公约和业主大会做出的决定不得与法律、法规相抵触。
第二十八条 业主或业主委托代理人应当按时参加业主大会。业主或业主代表不出席也不委托代理人参加业主大会的，视为弃权，但业主大会做出的决定应当遵守。
第三章 业主委员会
第二十九条 业主委员会是经业主大会选举产生，是业主大会的办事机构。在社区居委会的监督指导下开展工作。
业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员最少为5人。业主委员会主任、副主任由业主委员会从业主委员会委员中选举产生。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人、副主任1-2人。
第三十条 业主委员会受业主大会委托，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）起草业主公约、业主委员会办事规则及其修订草案并报业主大会通过，监督业主公约的实施；
（三）执行业主大会的决定；
（四）与业主大会通过公开招标等方式选聘的相应资质的物业管理企业订立、变更或解除物业服务合同；
（五）监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督共用部位、公共设备和公共设施的使用和维护；
（七）审定物业管理企业按照物业服务合同约定所提出的物业管理服务计划；
（八）办理业主大会委托的其他事项。
第三十一条 选举业主委员会委员，须经与会业主所持投票权1/2以上通过，得票多者当选。候选人得票相等不能排位当选的，应对得票相等的候选人再次选举确定。
具备业主条件的社区居委会主任可直接参加业主委员会委员的选举，当选后，经推选，可担任业主委员会主任或副主任；不具备业主条件的社区居委会主任，经业主委员会聘请，可担任名誉主任。
业主委员会委员应从业主委员会委员候选人中选举产生。
已选出的业主委员会委员人数少于业主大会议事规则规定的人数，可在其他候选人中选举确定。
第三十二条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第三十三条 业主委员会委员应秉公办事、行为端正、以身作则、不谋私利，不得违背业主大会的决定另行从事违反法律、法规或与物业管理活动无关的活动。
第三十四条 业主委员会实行任期制，业主委员会委员每届任期3 年，可连选连任。
业主委员会、业主委员会委员任期届满之日起资格自动终止。
第三十五条 业主委员会自选举产生之日起30日内，经社区居委会、街道办事处认可后持下列材料到市房地产管理局备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）首次业主大会会议议程；
（三）业主委员会委员名单；
（四）业主委员会委员的房屋所有权证和身份证复印件；
（五）业主委员会办事规则；
（六）业主大会通过的《业主公约》、《业主大会议事规则》。
第三十六条 业主委员会凭市房地产管理局备案文件向有关部门申请刻制印章和其他登记工作。印章的形状和字体应按统一规定刻制。
第三十七条 物业服务合同终止时，业主委员会与物业管理企业应做好物业相关资料的移交和接收。
第三十八条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当在决定产生之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签名后存档。
第三十九条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告，同时报告市房地产管理局、街道办事处和社区居委会。
第四十条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止：
（一）因物业转让，灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
（三）因疾病原因丧失履行职责能力的；
（四）不执行业主大会决议、不履行业主委员会职责、不为业主办事、工作不作为的；
（五）借工作之便以权谋私的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）不履行业主义务的；
（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应在物业管理区域内公告，业主委员会应当做好记录、存档。
第四十一条 业主委员会委员资格终止的，应在社区居委会的监督下自终止之日起3日内将保管的资料、印章移交给业主委员会。对不移交或拒交的，业主委员会可通过司法程序解决。
第四十二条 业主委员会任期届满前60日内，应组建换届选举筹备组完成换届选举工作。换届选举筹备组由本届业主委员会委员及不少于本届业主委员会人数的非委员业主组成，本届业主委员会主任负责换届选举工作。
第四十三条 换届筹备组应在市房地产管理局和街道办事处监督指导下，召开业主大会会议进行换届选举，并做好新、老两届业主委员会的接交工作。
第四十四条 业主委员会不组建换届选举筹备组或不依法召开业主大会进行换届选举的，市房地产管理局可督促其限期召开，逾期仍不召开业主大会换届的，业主在社区居委会的组织下开展业主委员会换届选举工作，并接受市房地产管理局和街道办事处监督和指导。
第四十五条 业主委员会应在任期届满之日起10日内，在社区居委会的监督下，将保管的档案资料、印章及属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。
第四章 其 他
第四十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关及有关部门，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。
物业管理区域内的业主大会、业主委员会就本办法第七条、第三十条规定的事项作出决定前，应当听取社区居委会的意见、建议；做出决定后，应以书面形式送社区居委会备案。
第四十七条 业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会以虚假资料备案或做出的决定违反法律、法规的，市房地产管理局应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第四十八条 业主委员会成员不得在其他委员不知情的情况下以业主委员会名义擅自做出决定，否则，决定视为无效。
第四十九条 业主委员会的工作应接受业主监督，日常活动应建立“公示制度”。业主委员会的所有会议、文件都可向业主公开，业主可以旁听业主委员会的会议。
第五十条 业主委员会及其委员有违法违规行为或超越职权做出决定，应依法承担责任。
第五十一条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主交纳物业服务费用。
第五十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
第五十三条 业主大会会议决议要求提前终止物业服务合同的，业主委员会应在物业服务合同终止前60日内以书面形式通知物业管理企业，并按照规定办理物业交接手续，同时报告市房地产管理局、街道办事处和社区居委会。
第五十四条 业主委员会与被选聘的物业管理企业订立物业服务合同前，应将下列事项向全体业主公布，接受业主监督：
（一）聘请物业管理企业的方式；
（二）拟聘请的物业管理企业基本情况；
（三）拟订立的物业服务合同草案。
第五十五条 业主委员会应在物业服务合同订立之日起15日内，将物业服务合同向全体业主公布，并报市房地产管理局、街道办事处和社区居委会。
第五十六条 业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定使用、管理。
违反印章使用规定，由责任人承担责任。
第五十七条 因物业管理区域发生变更导致业主大会解散的，业主委员会应报告市房地产管理局、街道办事处和社区居委会，并通告全体业主，宣布解散前15日内，业主共同财产的清算、印章注销等工作应在市房地产管理局、街道办事处和社区居委会的监督指导下，由业主委员会完成。
第五十八条 本办法实施前已成立业主大会和选举产生业主委员会的，应按照有关法规和本办法进行规范。
第五十九条 本办法中有关业主的比例或投票权的比例，可根据建筑面积确定，也可根据业主人数确定。但确定比例的具体方法应在市房地产管理局和街道办事处的指导下，在业主公约中明确。
第六十条 本办法由市房地产管理局负责解释
第六十一条 本办法自发布之日起试行。
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2008-6-25 11:19:00