惠州市物业服务收费管理规定（征求意见稿）

关于公开征求对《惠州市物业服务收费管理规定》修改意见的公告

    我市现行《惠州市物业服务收费管理暂行规定》（市政府令第30号，以下简称《暂行规定》），自2005年7月1日起施行自今已近3年。期间，国务院根据《物权法》对原《物业管理条例》进行了修改，省物价局也下发了《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（粤价〔2006〕284号），原《暂行规定》需作相应的修改，经市政府办公室同意，市物价局组织调研提出了《〈惠州市物业服务收费管理规定〉征求意见稿》，现公开征求意见。发表修改意见可通过以下几种方式反映。

1：物价局

联系电话：2809813、2873819      传真：2808181

电子邮箱：hzwjscjg@yahoo.com.cn

通信地址：惠州市惠城区云山西路6号市政府行政中心四号楼二楼

2：东江时报

热线电话：2859285、13437723456

电子邮箱：djsb@hznews.com

3:今日惠州网

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附：《〈惠州市物业服务收费管理规定〉征求意见稿》

二○○八年七月十五日

惠州市物业服务收费管理规定征求意见稿

第一条  为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《关于修改〈物业管理条例〉的决定》（国务院令第504号）、《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）、《关于印发〈广东省物价局机动车停放服务收费管理办法〉的通知》（粤价〔2007〕290号），结合本市实际，制定本规定。

第二条  本规定适用于本市行政区域内取得合法经营资格的物业服务企业的物业服务收费行为。

第三条  本规定所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条  政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条  市政府价格主管部门会同市房产管理部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

各县（区）价格主管部门会同同级房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条  物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第八条  实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区范围内的由市政府价格主管部门会同市房产管理部门根据物业服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度，其他各县（区）由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门制定相应的基准价及浮动幅度，并向社会公布。

各住宅小区实行政府指导价的物业服务具体收费标准由业主与物业服务企业根据当地政府价格主管部门和房产管理部门公布的指导价在物业服务合同中约定。物业服务收费标准需要调整时,由物业服务企业与业主大会或全体业主在政府指导价内协商确定。

条件不成熟未选举产生业主委员会，物业服务收费标准需要调整的，应由物业服务企业与业主代表共同成立价格协调小组。协调小组的业主代表需经业主大会选举产生，并经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。价格协调小组业主代表人数应根据全体业主人数确定，一般为5至19人。物业服务标准调整应按下列程序进行：

（一）成本审核。由价格协调小组研究聘请中介机构对本物业服务成本进行审核。

（二）公示方案。在与全体业主协商前15天公示成本审核情况及拟调整物业服务收费标准方案。

（三）与全体业主协商。通过召开业主大会集体讨论的形式，或采用书面征求意见的形式进行协商，业主可以委托代理人参与协商。

（四）公告与全体业主协商情况。通过拟调整物业服务收费标准方案应当经物业管理区域内专有部分占建筑总面积85%以上的业主且占总人数85%以上的业主同意。新标准执行前15天须在本区域内进行公示，同时报当地政府价格主管部门备案。

物业服务收费标准调整后，物业服务企业应当与业主签订新的物业服务费合同。

新建住宅前期物业服务费标准，由物业建设单位与其选聘的物业服务企业在政府指导价范围内协商确定，有关物业服务费标准和临时管理规约须在商品房公开销售24小时之前，在销售场所醒目位置进行公示，并在与物业买受人签定物业买卖合同同时按照公示的服务费标准和临时管理规约的条款签定前期物业服务合同，物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

实行政府指导价的各个物业管理区域的具体物业服务收费（含变更服务收费标准）需在当地政府价格主管部门备案。

实行政府指导价的物业，物业服务企业向业主提供了最高服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，须经当地政府价格主管部门核定。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超出政府指导价。已签定物业服务合同，需提高物业服务等级的由业主共同决定。

物业服务收费备案、核定按照当地价格主管部门制定的备案、核定办法实施。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主大会或业主与物业服务企业自主协商，并在物业服务合同中约定。

物业服务收费按房地产权证登记的房屋建筑面积计收。未办理房地产权证的，按购房合同标明的建筑面积计收，房地产权证登记的房屋建筑面积与买卖合同标明的房屋建筑面积发生差异的，差异值为±1%以内（含本数）不作退补，差异值为±1%以上（不含本数）的按照约定的服务费标准多退少补。

第九条  业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条  建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含高层楼宇的电梯、智能电子监控、供水加压设备等的维护保养费用）。

（三）物业管理区域清洁卫生费用。

（四）物业管理区域绿化养护费用。

（五）物业管理区域秩序维护费用。

（六）物业服务所需的正常办公费用。

（七）物业服务企业固定资产折旧。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等费用。

（九）物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电。

（十）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条  公共用水电费用，包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来水损耗费用可另行分摊，但必须独立设置水、电计量表，否则不得向住户分摊。

设置独立水、电计量表确实有困难的老住宅区，可通过测算得出一个合理值，经业主认可后向住户分摊。

凡属向住户分摊的公共用水、用电费用，必须单独列帐，向住户公布费用分摊的办法和总金额以及各住户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准之上加价混合统收。

第十三条  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第十四条  物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十五条  物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十六条  业主或装饰装修公司应当按照建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定，与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，明确装饰装修期间各方的权利义务及责任等。

业主（物业使用人）进行普通住宅装修时，物业服务企业可向业主（物业使用人）或装修企业收取不超过2000元/户的装修保证押金。装修未对公共部位、设备设施造成损害，或自行修复了损害的公共部位、设备设施，并经物业服务企业验收合格的，应在验收合格之日起5个工作日内全额退还装修保证押金。

业主（物业使用人）装修产生的垃圾可自行清理，也可委托物业服务企业进行清理。委托物业服务企业清理的，垃圾清运费标准由双方协商确定。

物业服务企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件能多次使用，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金。如证件不能重复使用的，可收取不超过3元/证的工本费。

除上述费用外，不得收取其他名目的装修费用

第十七条  住宅小区机动车停放服务收费管理按照《惠州市机动车停放服务收费管理办法》规定，实行政府指导价和属地管理原则，各县（区）辖内的住宅小区机动车停放服务收费政府指导价由县（区）价格主管部门制定并公布。具体收费标准由物业服务企业和业主大会或全体业主（车主）根据所在县（区）价格主管部门公布的政府指导价内协商确定。物业服务企业应当向所在县（区）政府价格主管部门领取车辆停放服务收费证明。

第十八条  住宅小区物业服务企业从维护小区安全出发，对本小区人员和车辆实行出入证（卡）管理的，物业服务企业应免费向每户提供不少于3张、汽车不少于1张的出入证（卡），业主要求增补出入证（卡）的，物业企业可按合理成本收取出入证（卡）工本费。

第十九条  住宅小区内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，按不超过委托收取总额3%向委托单位收取手续费或对水、电实行趸售价格。

第二十条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第二十一条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位自通知物业买受人办理交付手续之日起全额交纳。

第二十二条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十三条  物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十四条  物业服务收费（包括物业服务企业接受委托的收费）必须实行明码标价。明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话（12358）等。物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置和收费处设明码标价牌进行公示，并按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由县、区政府价格主管部门监制。

第二十五条  物业服务企业有下列行为的，由价格主管部门依法查处：

（一）物业服务收费标准超出政府指导价范围未经当地政府价格主管部门核定的；

（二）在政府指导价范围内未经业主协商同意擅自提高收费标准的；

（三）物业服务收费标准不按规定报当地政府价格主管部门备案的；

（四）擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；

（五）不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；

（六）不按规定向当地政府价格主管部门领取机动车停放服务收费证明的；

（七）分摊公共水、电费用不合理的；

（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第二十六条　本规定由市政府负责解释。

第二十七条  本暂行规定自　年　月　日起执行。原市价格主管部门和物业管理行政主管部门印发的相关物业服务收费政策文件与本文相抵触的以本规定为准。