云南省物业服务收费管理实施细则[2011年废止]

第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》,制订本实施细则。

第二条　本实施细则适用于本省行政区域内物业管理企业的物业服务收费管理。

第三条　本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
本实施细则所称业主，是指房屋的产权所有人。
本实施细则所称物业管理企业，是指依法设立并取得相应资质，专业从事物业服务活动的企业。

第四条　政府鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；提倡物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条　省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门负责全省物业服务收费的指导监督管理。
州、市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

第六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
物业管理企业按照与全体业主签定的物业服务合同的约定，为业主提供与住宅（不包含别墅）相关物业服务的，其收费实行政府指导价。
以下物业及服务实行市场调节价：
（一）别墅及其它非居住物业服务收费。
（二）物业管理企业接受个别业主委托，为其提供物业服务合同以外的特约服务。
（三）依法采用招投标等市场规则选聘物业管理企业并同时约定物业服务收费标准的。
（四）按照《物业管理条例》第十条规定，已成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时自主选聘了物业管理企业并签订了物业服务合同的物业。
（五）虽然属于政府指导价范围内的住宅，但具备了上述第（三）、（四）款其中任何一款条件的。

第八条　政府指导价由县 (市)政府价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门制定和调整，并定期公布。
各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区的物业服务收费政府指导价由州、市政府价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门制定和调整，并定期公布。
全省其余各县（市、区）的物业服务收费政府指导价由县（市、区）价格主管部门制定。
各地应当根据当地物业管理行业的发展水平、服务素质、标准等因素，制定、调整当地物业服务收费政府指导价基准价，并在不突破省确定的最高浮动幅度的前提下，制定、调整当地物业服务收费浮动幅度。
各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区制定和调整后的物业服务收费基准价及浮动幅度应及时上报省价格和建设行政主管部门备案。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，物业管理企业应及时将约定的物业服务收费标准有关文件向当地（县、区）政府价格主管部门和同级建设（房地产）行政主管部门备案。
实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业管理企业与业主大会协商确定。物业管理企业须将合同样本或与业主大会协商确定调整物业服务收费的文件的复印件提交物业所在地的价格主管部门和建设（房地产）主管部门。

第九条　前期物业管理阶段，开发商与物业买受人签订的买卖合同，可以约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式、计费起始时间及执行期限等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业收费属于临时性收费，当业主按照国家有关规定成立业主委员会并自主选聘物业管理企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。

第十条　对于业主和物业使用人重合的，物业服务费由业主交纳；对于业主和物业使用人相分离且双方有约定的，物业服务收费从其约定，业主负连带交纳责任；没有约定的，业主负有交纳物业服务收费的责任。
物业产权发生转移时，业主（或物业使用人）应当结清物业服务费用。
业主（或物业使用人）应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业管理企业可以依法追缴，亦可向人民法院起诉。

第十一条　实行政府指导价的物业服务收费政府推荐采用包干制。具体标准可在有权限的价格、建设（房管）部门制定的物业服务收费基准价格基础上，最高向上浮动20%，下浮不限。双方如有其它约定，则从其约定。
实行市场调节价的物业服务收费，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。具体收费方式由业主大会与物业管理企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，并由业主与开发建设单位、物业管理企业在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。

第十二条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
为物业服务提供的设施设备在保修期内，其维护费用由保修单位负担,并从相对应的物业服务项目收费金额中扣除。

第十三条　对于二次加压水泵、电梯、消防等公共设施设备的运行维护费用，所有因此而受益的业主（或使用人）应平均分摊。

第十四条　物业服务收费按法定产权面积计算(以房屋产权证登记面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费)。一般按每月、每平方米建筑面积计收。
对于房改售房和由房管部门管理的公有住房，其计费面积按与其同处一个区域内建筑样式和规模完全一样的同类商品住房的面积计算。
除另有约定或征得业主（或物业使用人）同意外，不得提前累积预收。

第十五条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况，并实行多退少补的结算。
按照物业服务合同约定确实对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行了保险的，物业管理企业应及时将与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费有关的单据进行公示。
业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况有权提出质询，但应当遵循《物业管理条例》和相关规定所确定的合法方式和途径提出；物业管理企业应当及时对质询给予答复。

第十六条　物业管理企业利用其建设费用已进入售房价格，产权由业主共同拥有的物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关合法手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，或者另行按照业主大会的决定使用，且收益每年至少向业主公布一次。

第十七条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十八条　按规定应该实行政府指导价、依法成立了业主委员会且自主选聘了物业管理企业的住宅小区，由业主和物业管理企业参照本实施细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中自主约定物业服务收费标准。
按规定应该实行政府指导价，但未依法成立业主委员会（或者在相当一段时间内预计不可能成立）且当前对小区进行管理的物业管理企业也并非是业主自主选聘，物业管理企业和业主双方就物业收费标准不能依法协商达成一致的住宅小区，可由业主（超过50%）和物业管理企业分别向当地价格和建设（房地产）行政主管部门提出申请，由当地价格和建设（房地产）行政主管部门召集经业主选举产生的业主代表（最多不超过9名）及物业管理企业就物业收费有关问题按照本实施细则进行协商，最终结果由双方共同在住宅小区内进行公示；从公示之日起七日内如超过80%的业主未提出意见，则由经业主选举产生的业主代表同物业管理企业按照公示内容签定物业服务合同。

第十九条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。委托代收上述费用的，委托单位应当支付相应手续费。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十一条　物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将价格管理形式、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

第二十二条　物业管理企业有下列价格违法违规行为的，由价格主管部门依法进行查处：
（一）超出政府指导价标准制定价格的；
（二）擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；
（三）不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；
（四）只收费不服务或不按照合同约定提供服务而收取费用的；
（五）其他违反本实施细则规定的行为。

第二十三条　各企业、事业或其它单位独立的住宅小区，其物业服务未实现社会化管理（即没有选聘本实施细则所称之物业管理企业的），而是由本单位下属的某一部门进行管理服务的，由单位参照本实施细则的有关规定，并通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明，征得职工同意后再行执行。

第二十四条　本实施细则由省发展和改革委员会、省建设厅按各自职责负责解释。

第二十五条　本实施细则自2005年10月1日起执行。原《云南省物价局关于印发〈云南省城市住宅小区物业管理服务收费管理办法〉的通知》（云价房发[1999]150号）同时废止，之前凡与本实施细则相抵触的，以本实施细则为准。