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厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价
厦门市物价局 厦门市建设与管理局关于公布《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的通知
厦价房〔2008〕153号
各相关单位：
为贯彻落实《物业管理条例》（国务院令第504号）和国家发展改革委、建设部印发《物业服务收费管理办法》（发改价格 [2003]1864号），进一步规范我市住宅物业服务行为，体现质价相符的原则，使物业服务收费由个别定价向分类指导管理方式转变，引导业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务市场竞争机制的形成，根据《福建省物业服务收费实施办法》 (闽价房[2007]31号)的有关规定，市物价局、市建设与管理局制定了《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》。现就有关事项通知如下，请遵照执行。
一、《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》是采用包干制收费方式，适用于本市住宅的前期物业服务收费。
商场、工业厂房、写字楼、别墅、酒店式公寓和己成立业主委员会的住宅物业服务实行市场调节价，具体的物业服务质量等级和收费标准由开发建设单位或业主委员会与物业服务企业在服务合同中约定。
二、为满足不同区域，不同物业类型的需要，《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》所选择服务等级对应的收费价格可在15%的幅度内上下浮动。
三、物业服务收费价格为《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》选择服务等级组合对应的收费价格累计后的总和。
四、业主己入住的住宅选择服务等级需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
五、新开发建设的物业项目由开发建设单位根据物业特点和服务要求选择物业服务等级，并依法选聘物业服务企业后在房屋销售时签订物业服务合同，约定服务项目、服务等级和收费标准。
六、基础服务的等级不得高于所选公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护服务项目的等级。
七、因提供《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》未涵盖的物业服务内容而提高服务标准增加收费的，思明区、湖里区范围内的物业项目应报市价格主管部门备案；集美区、海沧区、同安区、翔安区范围内的物业项目应报所在区价格主管部门备案。
在《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的物业 服务标准上因增加或减少服务内容而提高或降低服务标准的，提高或降低收费标准的物业服务收费价格应在物业服务合同中约定。
八、适用于本市住宅前期物业服务收费的，由物业服务公司在签订物业服务合同后15个工作日内将物业服务合同文本复印件送本通知第七条规定管理权限的价格主管部门备案，也可以通过厦门物价网(www.xmwj.com)实行网上备案，并将物业服务合同文本原件扫描通过“厦门市物业管理信息系统”报市建设与管理局网上备案。
九、物业服务区域内公共场地、公用设施、公共部位用于经营的收益归全体业主所有，经营收益可用于补充专项维修资金 ，也可以按照业主大会的决定使用。
十、住宅配套商业店面的物业服务收费标准可在本住宅物业服务收费标准基础上加收30% 。
十一、政府保障性住房物业服务收费按有关规定执行。
十二、自二OO八年十二月一日起，物业服务收费不再实行个别定价。属于政府定价、政府指导价的收费项目，按照价格管理规定执行。物业服务合同和收费文件在有效期内的，仍可继续执行。
十三、本通知由市物价局和市建设与管理局按各自职责负责解释。
十四、本通知自二OO八年十二月一日起试行，试行时间一年。
附：《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》
厦门市物价局
厦门市建设与管理局
二OO八年十月二十七日
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一、基础服务标准与收费标准
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级别
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序号
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内 容
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服 务 要 求
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收费标准
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一级
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1
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管理处设置
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小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理
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一级基础服务：0.20元/㎡.月
（按照三级50%计算，为不分物业类型）
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2
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管理人员要求
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（1）小区经理有物业管理员上岗证
（2）管理人员挂牌上岗
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3
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服务时间
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周一至周日在指定地点进行业务接待
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4
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日常管理与服务
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（1）服务规范应符合《厦门市物业管理行业自律规则》要求
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修两小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）
（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，定期公布
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）
（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰，定期公布
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%
（9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准
（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
（11）对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理
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基础服务标准与收费标准
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级别
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序号
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内 容
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服 务 要 求
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收费标准
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二级
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1
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管理处设置
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小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话
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二级基础服务：0.32元/㎡.月
（按照三级80%计算，不分物业类型）
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2
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管理人员要求
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（1）小区经理有物业管理员上岗证
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗
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3
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服务时间
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周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待
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4
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日常管理与服务
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（1）服务规范应符合《厦门市物业管理行业自律规则》要求
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理两天内完成（预约除外）
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，定期公布
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰，定期公布
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准
（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
（12）对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理
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基础服务标准与收费标准
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级别
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序号
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内 容
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服 务 要 求
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收费标准
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三级
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1
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管理处设置
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（1）小区内设置管理处
（2）办公场所整洁有序
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）
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三级基础服务：0.40元/㎡.月
（不分物业类型）其中：
1、人员成本：（3名管理人员基本工资按人均每月2129元）
①工资：
（3×2129×1.46+3×2129/21.75×33/12）÷50000=0.203
②社保福利费0.203×39.3%=0.080
①+②=0.283元/㎡.月
2、服装费：600元/年×3/12/50000=0.003元/㎡.月
3、办公费用：办公电话费用150，管理人员手机补贴费3*50=150，水费50，电费200，交通费用150，办公用品180，书报费20，合计900元/50000=0.018元/㎡.月
4、固定资产折旧（传真机、电脑、空调、办公桌椅等）30000元/5年/12个月/50000=0.01元/㎡.月
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2
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管理人员要求
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（1）小区经理有物业管理员上岗证，有三年以上物业管理工作经历
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁
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3
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服务时间
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政府法定工作日在管理处进行业务接待，节假日有管理人员值班，并提供服务
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4
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日常管理与服务
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（1）服务规范应符合《厦门市物业管理行业自律规则》要求
（2）12小时（8：00至20：00）受理公共部位的业主或使用人报修，超过时间有专人值班。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。业主专有部分的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理
（4）制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，酬金制管理方式的管理费和公共部位的经营收益每半年公布一次
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施
（8）对业主委托的小区专项维修资金进行专户存储、按幢设账、核算到户管理，做到运作规范，账目清晰，每半年公布一次
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基础服务标准与收费标准
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级别
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序号
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内 容
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服 务 要 求
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收费标准
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三级
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4
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日常管理与服务
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（9）采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的70%，住户满意率不低于70%
（10）建立管理处内部管理制度和考核制度
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准
（12）能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民服务
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
（14）对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报告有关部门处理
（15）有公共指示牌、提示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等
（16）重大节日（元旦、春节、国庆）有气氛布置
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5、宣传、节日（元旦、春节、国庆）布置费用：100/50000=0.002
6、指示牌等3000/3年/12/50000=0.00167
7、共用设备设施及公共责任保险：4870元/12月/50000=0.0081
8、社区活动费：20—50元/年.户按400户×30元/12月/50000=0.02
9、公司管理费（含利润）：1—8项总和×10%=0.0346
10、税收：1-8项总和×5.65%=0.021
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基础服务标准与收费标准
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级别
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序号
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内 容
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服 务 要 求
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收费标准
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四级
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1
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管理处设置
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（1）小区内设置管理处
（2）办公场所整洁有序
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品
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四级基础服务：0.48元/㎡.月
（按照三级标准的120%计算，不分物业类型）
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2
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管理人员要求
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（1）小区经理有物业管理员上岗证，有一年以上小区经理任职经历
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范
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3
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服务时间
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政府法定工作日每天12小时在管理处进行业务接待，节假日有管理人员8小时值班，并提供服务
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4
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