第一章 总则
第一条 为规范我区住宅小区业主（代表）大会、业主委员会筹建、换届、改建工作过程以及日常工作制度，确保公开、公平、公正性原则和相关法律法规的贯彻落实，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）等有关法律、法规，结合高新区实际，制定本办法。
第二条 房产行政主管部门负责筹建、换届、改建的具体指导工作，并按《条例》要求对有关工作与街道办事处（镇人民政府）共同组织实施；街道办事处（镇人民政府）负责筹建、改建和未按时换届的业主委员会的组织实施工作，并按《条例》规定，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。
第二章 首次业主（代表）大会、首届业主委员会的筹建工作
第三条 成立首次业主（代表）大会筹备组的工作步骤。
成立首次业主（代表）大会筹备组应按照建设单位和前期物业企业书面告知，街道办事处（镇人民政府）发布公告，组织业主会议推荐，公示推荐结果等程序进行。
（一） 告知
物业管理区域符合《条例》第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当在三个月内书面告知街道办事处（镇人民政府）。未按时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当责成建设单位和前期物业服务企业立即（一个月内）书面告知（建设单位已注销的由前期物业服务企业单独书面告知），仍不告知的，街道办事处（镇人民政府）应当在一个月内发布公告，主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。
书面告知的内容：（见样表一）
1、小区名称、推广名称、门牌公安编号，小区坐落位置；
2、建设单位名称、前期物业管理企业名称，以及联系人、负责人姓名与联系方式；
3、小区物业总建筑面积，已交付使用面积及交付使用时间；小区物业概况：包括总幢数、总户数，各幢面积和户数，商业、写字楼分布、面积和户数；
4、小区社区配套用房部位、面积；
5、所提供的筹备组会议场地地点、首次业主（代表）大会场地地点及会场情况（容纳人数，座位数，会场布置情况：一般应设会标“**小区首次业主（代表）大会筹备组推荐会议”，以圆桌会议形式布置）；
6、所提供的人力情况：包括人数、名单、联系方式；
7、建设单位提供筹建经费的方式、方法（建设单位已注销的筹建经费从共有部位、共用设施设备收益中列支）。
（二）公告
1、街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起二十日内在相关小区发布成立首次业主（代表）大会筹备组的公告；公告应当在所有小区进出口明显位置、各楼道口张贴；三十日内应组织、协调、指导成立首次业主（代表）大会筹备组。
公告的主要内容应包括：（见样表二）
筹建的依据，组织业主推荐产生首次业主代表大会筹备组的时间、地点、人员，街道办事处（镇人民政府）委派的筹备组组长（可以是社区居委会工作人员）情况，与会人员条件（凡是本物业区域内的业主均可参加）及报名登记地点、时间（见样表三），会议议程（确定筹备组组成人员人数和推荐的办法，推荐产生筹备组成员），筹备组的主要任务，筹建的基本过程及概略时间安排。
2、筹备组成员产生的方式。可采取自荐互荐，或分区分片分幢推荐等办法，由业主自行决定。
（三）会议推荐
街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内组织报名业主（未报名的也可参加）召开推荐会议，推荐产生首次业主（代表）大会筹备组。会议应确定如下事项：
1、决定推荐筹备组人员的方式（自荐互荐或分区分片分幢推荐等）；
2、确定筹备组的人数（5---9人）。
3、自荐或被荐的业主自我介绍个人情况，并就参加筹备组后如何做好筹备工作做承诺表态。
4、表决产生筹备组组成人员。
5、确定筹备组第一次会议的时间、地点、议程等（可与推荐筹备组会议合并召开，但需事先公告明确）。
（四）公示会议结果（见样表四）
第四条 首次业主（代表）大会筹备组的工作。应确定首次业主（代表）大会制度，业主代表、业主委员会委员名额、分配和选举产生办法，大会议事规则、业主规约草案等，组织业主推荐业主代表，推荐业主委员会委员候选人，公告相关事项。
（一）筹备组第一次会议（可以和推荐产生首次业主代表大会筹备组会议合并进行，合并进行时，会议议程也应事先合并公告）。应确定如下事项：
1、确定本物业区域内要实行的（业主或业主代表）大会制度。
确定筹备组成员分工（包括宣传发动、业主规约和议事规则草案拟定、会议记录和整理、公告公示拟定、联络与协调、业主代表和业主委员会委员候选人情况汇总等）。
2、确定业主代表人数、分配办法、产生办法。
业主代表一般不少于30人（对物业总面积小、幢数和户数较少的小区可依照实际情况酌情减少），每幢至少有1名；
可按楼道 、楼层、户数、面积等确定业主代表名额的分配办法；
通常采用业主自荐互荐的办法推荐业主代表候选人；
凡是本物业区域内的业主均可当选业主代表。
3、决定自荐互荐业主代表候选人登记起止时间、地点（见样表五）。
4、对业主投票权数提出建议方案。
5、确定筹备组第二次会议召开的时间、地点、议程。
（公示会议结果见样表六）。
（二）筹备组第二次会议。应审议、确定如下事项：
1、汇总报名情况。
2、确定业主代表候选人征求业主意见的时间、方法、分工（见样表七--1,七—2，七--3）。
3、审议业主规约、议事规则草案，确定征求业主意见的起止时间、方法、分工等。
业主规约、大会议事规则，应征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（见样表八）
4、确定业主委员会人数（5至15人）、选举办法，候选人推荐产生办法（见样表九）。
业主委员会委员一般采用差额选举的办法产生。
业主委员会委员候选人可采取在业主代表中自荐互荐、筹备组推荐等方式产生，候选人人数应多于确定的业主委员会人数。
5、确定业主委员会委员候选人报名起止时间、地点（见样表十）。
6、确定第三次筹备组会议时间、地点、议程。
（公示会议结果见样表十一）。
（三）筹备组第三次会议应确定如下事项：
1、确认业主代表业主身份。
2、依据《条例》对业主委员会委员应具备条件的四点要求，提出（审议）业主委员会委员候选人建议名单。
3、根据业主意见修改业主规约、议事规则草案。
4、确定召开首次业主（代表）大会的时间、地点、形式和内容。
（公示会议结果见样表十二）。
第五条 召开首次业主（代表）大会，选举首届业主委员会。
（一）听取、审议筹备组工作报告。
（二）宣布业主（代表）大会议事规则、管理规约向业主征求意见的结果。
（三）决定首届业主委员会任期。
（三）审议通过首届业主委员会选举办法。
（四）选举产生首届业主委员会。应按下列程序实施：
1、在非业主委员会候选人中推选监票、唱票、记票等工作人员三名；
2、向业主代表计发选票（见样表十三）；
3、按照候选人名单顺序，自我介绍个人情况和对做好业主委员会工作做承诺表态；
4、现场自荐互荐业主委员会委员候选人，经现场确认符合业主委员会委员选举条件后进行自我介绍和表态，并列入差额选举候选人名单；
5、业主代表投票选举业主委员会委员（选举数超过业主委员会名额数的选票无效）；
6、验票，认定有效票数；
7、计票：按得票顺序，产生首届业主委会委员（原则上得票数需超过有效票数的50%）（见样表十四）；
8、当选业主委员会委员作竞选陈述，竞选主任、副主任，并投票选举主任1名、副主任若干名（见样表十五）。
（四）业主委员会主任代表首届业主委员会作就职承诺。
（五）街道办事处（镇 人民政府）、房产行政主管部门致辞。
（公示会议结果见样表十六）。
第六条 备案。首届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料到房产行政主管部门备案：
经全体委员签名的首届业主委员会备案申请（见样表十七）；
附件1、首届业主委员会委员名单；
附件2、议事规则、管理规约；
附件3、首次业主（代表）大会会议记录复印件、签到单；
附件4、业主代表名单（姓名、幢室号、联系电话）；
附件5、各次筹备公告、公示复印件。
第七条 制印。业主委员会凭业主委员会备案表原件刻制公章。
第八条 成立首次业主（代表）大会筹备组的公告由街道（镇人民政府）发布，其他筹备工作公告、公示以筹备组名义发布，由街道办事处（镇人民政府）或社区居民委员会盖章见证。
首次业主（代表）大会召开的时间、地点、形式和内容，业主委员会候选人产生办法以及建议名单，大会议事规则和管理规约等草案，应当在首次业主（代表）大会召开十五日前在物业区域内公告；其他公告公示时间不少于七天。
第三章 业主委员会换届
第九条 业主委员会届满前三个月应发布业主（代表）大会换届选举的公告。原业主委员会转为下届业主（代表）大会筹备组，并可吸收其他热心业主参加。筹备程序可参照筹建首次业主（代表）大会程序进行。
第十条 召开业主（代表）大会，选举新一届业主委员会。会议一般应进行如下议程：
（一）由业主委员会向业主（代表）大会报告任期内工作。
1、任期内业主委员会、业主（代表）大会建设情况；
2、任期内业主委员会开展工作情况；
3、任期内公用部位、共有设施设备等属全体业主的收益和使用情况；
4、任期内维修资金使用情况。
（二）修改、审议通过新的业主（代表）大会议事规则、管理规约。
（三）选举新一届业主委员会（可参照选举产生首届业主委员会的程序实施）。
公示会议结果（参照样表十四）
第十一条 备案。可参照首届业主（代表）大会备案要求实施。
第十二条 交接。业主委员会应当在任期届满前后三天内将所有使用、保管的文书、资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等列表移交给新一届业主委员会，并所有委员签字确认。
第四章 业主委员会改建（选）
第十三条 业主委员会逾期不召集会议的，由房产行政主管部门责令限期召集，经责令仍未召集的，街道办事处（镇人民政府）应根据业主申请，在一个月内召集。业主委员会连续两次（含两次）以上未能按《条例》和议事规则要求召集业主（代表）大会履行法定职责或连续半年未召集业主委员会会议履行法定职责的（无会议记录也视为未召集），由房产行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议改选（建）。改选期间业主委员会停止活动，印章可交由街道办事处（或社区居民委员会）保管。
（一）改选工作参照选举首届业主委员会程序实施。
（二）交接应在新的业主委员会产生之日起七天内完成，由街道办事处（镇人民政府）监交。内容同第十二条规定。
第十四条 对业主委员会处于瘫痪状态（含第十三条情形），同时业主代表大会因业主代表缺额也无法召集的，应首先补选业主代表，完善业主代表大会。
（一）认定原业主代表资格。对仍愿意担任业主代表的，保留业主代表资格；对不愿意继续担任的，做好统计记录，并组织相关业主重新推荐。推荐工作参照首次业主（代表）大会代表推荐程序实施。
（二）愿意继续担任的原业主代表名单也应在相关楼幢（楼道）和物业区域内主出入口公告，征询业主意见。对业主意见较大的，应单独征求所代表楼幢业主的意见，按议事规则以及筹备组确定的推荐办法，重新认定其代表资格。
第十五条 无论因何种原因改选（建）业主委员会，完善业主（代表）大会，原业主委员会均应积极配合筹备组的筹备工作。
第五章 业主（代表）大会、业主委员会日常工作制度
第十六条 业主委员会是业主（代表）大会的执行机构，主要负责主持业主（代表）大会日常工作，在《条例》和议事规则规定的职权范围内决定和处理事项，对小区重大问题向业主（代表）大会提出建议、方案，执行业主（代表）大会的各项决议、决定。
业主委员会可组织物业区域内热心于公益事业的业主轮流值班，记录、收集、整理业主的投诉、建议、意见等。
第十七条 业主（代表）大会、业主委员会受房产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导和监督。
第十八条 会议制度。业主委员会必须按照《条例》和议事规则的要求，按期召集业主委员会会议和业主（代表）大会，决定物业区域内重大事项，定期报告相关工作，所有会议均要有书面纪录，并经出席会议的所有委员签名确认；所有决议、决定均要在物业区域内主出入口发布公告、公示，征求全体业主意见，接受业主监督。
召开会议的时间、地点、内容应在会议召开十五日前在物业区域内公告。
紧急事项应及时召开临时会议商定。
第十九条 发布召开业主（代表）大会公告（通知）的同时，应告知社区居民委员会，并听取其建议，邀请派工作人员参加。会议做出的决定应当书面告知社区居民委员会。
第二十条 业主代表、业主委员会委员的增补。
（一）对连续三次（或半年）不能出席会议的、确实不能参加业主委员会正常工作的、被治安（刑事）拘留的、拖欠物业管理费超过三个月的、私搭乱建（毁绿占绿）业主反映强烈的，以及违反《条例》、业主规约、议事规则规定的委员产生其他情形的，应及时劝其辞去委员资格，并召开业主（代表）大会中止资格和增补，以保证业主委员会工作不受影响。中止资格和缺额增补应在二个月内完成（可采用向业主代表发征求意见表等会议形式实施），并公示。
（二）对不能按要求征求业主意见以及不能按要求参加业主（代表）大会履行职责的业主代表（一年内两次及以上），应及时征询本人意见，劝其辞去业主代表资格，并另选其他业主担任（应至少每半年确认、补充一次），以确保业主（代表）大会的正常工作不受影响。
（三）对由百分之二十以上所代表业主联名提出不信任的，可由业主委员会重新征求相关业主意见，确认其代表（委员）资格。
第二十一条 业主代表。
（一）业主代表应按《条例》、议事规则要求以及业主委员会安排，代表业主积极参加业主代表大会。
（二）业主代表至少应每季度征求所代表业主的意见建议，并及时提交给业主委员会；
（三）业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，其征求意见表需经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。
（四）业主代表参加业主代表大会时，应该由本人参加，并正确表达所代表业主的意见建议；因特殊原因无法参加的，可经三分二以上所代表业主同意委托所代表的其他业主参加。
（五）一自然幢（层、楼道）产生二个以上业主代表的，应按所代表业主数量、区域进行责任分工，分业主（片、区）包干。
（六）业主代表有第二十条（二）情形之一的，应主动提出辞去业主代表资格。
第二十二条 业主委员会委员。
（一）业主委员会委员应按要求参加业主委员会会议和业主代表大会会议，不得委托他人参加。
（二）业主委员会委员有第二十条（一）情形之一的，应主动辞去委员职务。
（三）业主委员会委员应模范遵守《条例》、业主规约、议事规则，有违反行为且造成较大影响的，应主动辞去委员资格。
（四）辞去或被中止委员资格的应自请辞之日起或业主委员会作出中止委员资格之日起三日内将保管的所有资料、档案、印章、账目财物等交接清楚。交接时应凭有效业主委员会会议书面记录实施；对拒不移交的由所在地公安部门协助监交。
第二十三条 业主委员会备案表使用管理。原件是业主委员会办理物业区域事务的有效核验证明文件，列入档案管理。复印件应在业主委员会办公室明显位置悬挂，并在小区公开公示栏内张贴。
第二十四条 印章的管理与使用。印章一般由不担任业主委员会主任、副主任的委员保管，并在议事规则中约定。
除发布业主委员会会议通知外，使用印章应该凭所有与会业主委员会委员签名的会议纪录、决议、决定原件（或达到议事规则规定的同意票数的签名）使用，并造表登记备查。
第二十五条 办公用房、用具、经费。办公用房由业主委员会在小区物业管理配套用房中自行调配，一般不超过一个自然间（20平方米以下）；会议室应与物业管理处共用。
办公场所可配置电脑、打印机、固定电话、资料柜、办公桌椅等适当的办公用具用品。
办公经费从全体业主共有经费中支出或由全体业主分摊。额度应通过业主（代表）大会审批，先批后用，并在议事规则中明确，在物业区域内公示。一般每年不超过5000元，首次成立当年一般不超过10000元。
第二十六条 物业管理配套用房的使用。应首先满足物业服务管理办公的需要，配置相对独立的接待室（厅）、财务室、资料室（可与会议室合用）、办公室等；改变规划用途的须经业主（代表）大会同意。
第二十七条 档案管理。业主委员会应分工委员专门负责档案管理。
（一）所有会议纪录、决议、决定；
（二）各次业主（代表）大会筹建资料；
（三）历届业主委员会交接清单；
（四）历届业主委员会备案表；
（五）历次修订的业主规约、议事规则；
（六）历次签订的物业服务合同（含前期）、协议；
（七）历次物业移交、交接清单、资料；
（八）小区物业服务财务报表；
（九）全体业主共有财物账目及收支明细；
（十）业主投诉、建议、意见及处理；
（十一）各级政府（街道办事处）、社区居民委员会等单位的文电、来函来信、答复；
（十二）其他相关资料等。
上述内容均要列入档案管理内容，分类存放，并登记造册，有条件的应建立电子台账。相关会议无书面记录的将视为未召集会议。
第二十八条 业主委员会不得从事经营活动，不得开设账户，不得公款私存。
第二十九条 共有经费的保管与使用。共有经费是指利用共用部位、共用设施设备等业主共有物业经营（或者因其他原因获得的补偿、赔偿等）所获得的收入以及其他属于物业区域内全体业主共有的收入。
（一）利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主和业主（代表）大会同意后，委托物业服务企业按照规定办理有关手续和经营。所得收入百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费，物业服务合同另有约定的除外。相关问题应当在物业合同中约定或以其他书面形式委托和明确。
（二）纳入专项维修资金的，可由业主委员会委托物业服务管理企业专户保管，也可申请由政府房产行政主管部门托管。
（三）议事规则赋予业主委员会动用共有经费进行小区物业维护的，单次审批使用最高不得超过5000元，业主代表大会最高不得超过20000元，20000元以上必须经全体业主二分之一以上且占物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。
（四）违反支出限额规定及议事规则规定办法额度的部分，由责任人全额承担（或相关责任人分摊承担）。
（五）业主委员会应按月受理物业企业代管的共用部位、共用设施设备等经营性经费收支情况，并经全体委员认可，至少应在物业区域内每季度公布一次属于全体业主共有的经费的收支情况。
第三十条 业主委员会应该在业主（代表）大会确定的任期内行使职权。在申请使用维修资金等工作过程中出示相应的、有效的业主委员会备案表原件，配合相关部门进行资格核验。
第三十一条 业主委员会应督促物业企业建立相对独立的档案（资料）室。
第三十二条 业主委员会应每月检查物业服务企业履行物业服务合同情况（可选派相关人员或委托专业公司等），查阅、核对台帐资料和设施设备维护等合同条款履行情况。每季度征求、听取业主意见和建议（可以征求意见书、座谈会、业主代表分幢、楼道征求等形式），每季度听取物业企业服务管理汇报，并协商相关事项。相关情况应在物业区域内公告。
第三十三条 业主委员会成立后三个月内，物业服务合同期满前三个月，应根据业主（代表）大会的授权，确定续聘或重新选聘物业服务企业，并征得物业区域内二分之一以上业主的同意。
（一）重新选聘物业服务企业时应有不少于3个以上物业服务企业参与公开招投标。
（二）参与投标的物业企业必须具有符合国务院“物业服务企业资质管理办法”规定要求的资质等级，属三级暂定资质的，必须是在一年有效期内。
（三）公开招投标工作应该由业主委员会或业主代表大会直接实施，集体确定。
（四）招投标时应对共用部位、共用设施设备及属全体业主所有的经营性收入的使用分配、分成做出明确的规定，并在合同或附件中明确。
（五）招投标结果，合同、服务等级及附件的全部内容，应按《条例》规定，在物业服务区域内公示。
（六）物业服务委托合同必须使用苏州市物业管理委托合同格式文本，依照江苏省《住宅物业管理服务标准》和物业区域实际需要制定，并及时到房产行政主管部门备案。
第三十四条 工业厂房、办公楼、商场、医院、学校等非住宅的物业管理，参照本细则执行。
第三十五条 动迁房小区业主委员会建设由所属街道办事处（镇人民政府）自行制定实施办法。
第三十六条 本细则自颁布之日起施行。
代表大会、业主委员会筹建工作附表.rar
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2009-1-5 13:43:00