新政下养老地产躁动：卖概念大于卖服务

    9月，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》）。

    《意见》提出，未来新建城区和新建居住（小）区要按人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，老城区和已建成居住（小）区要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。

    消息一出，各方躁动不已，有券商随即发表研报，称养老地产发展步入快车道。

    然而，对大多数地产商来说，养老地产尽管前景美妙，但却是一个难啃的骨头。在9月初，同策咨询机构召开的“养老运营模式之中国化路径”系列沙龙上，多家地产商抱怨，因为没有成熟的运营服务机构，养老地产目前还处于试验阶段，无法迅速推广。

    同策咨询机构研究总监张宏伟说，养老地产不单单涉及房地产项目开发、改建等问题，还与政府政策、开发商运营服务经验、周边配套、养老服务相关产业等关系密切。在政策尚待进一步研究、开发商运营服务经验尚缺乏的背景下，养老地产目前尚不适宜粗放式开发。

    现实：多以养老噱头卖地产

    研究数据显示，截至2011年底，我国60岁以上的老年人口已达到1.85亿，占总人口数的13.7%，已提前进入老龄化社会。预计到2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口数的16.7%。

同策咨询研究中心数据显示，综合预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万~185万左右，需要护理老人床位数30万~32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目。

    在这样的背景下，以万科[简介 最新动态]、绿城[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]为代表的房地产企业已经开始涉足养老地产，泰康人寿、中国平安、合众人寿等保险公司也砸下重金布局。更值得关注的是，多家央企最近大手笔“试水”该领域。据不完全统计，上述三类企业在养老地产上的投资额已逾千亿元。

    但在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，现阶段中国的养老地产，近95%都是地产商打着养老的噱头拿地卖地产，卖概念大于实际服务。

    位于杭州良渚文化村的万科随园嘉树可谓是经典案例。据媒体报道，作为万科集团在高端养老地产领域的试点，该项目于今年8月首度发售即售罄。但与万科设想不同的是，一群40岁左右的少壮派成为这个项目的主要消费人群。

    “中国现在的养老地产实际上还是忽悠的多。”远洋地产总裁李明认为，目前市面上做养老地产的就两种类型，一种是打着养老的旗号做地产，如只是与一些养老机构合作经营，增加针对老年人的服务；还有一种是“候鸟式”养老，比如说寒冷的冬天到海南三亚、广东珠海等地方避寒休养，这种形式更倾向于旅游，并不针对老年人提供适龄服务。

    以位于西塘古镇的保利·西塘越为例，尽管其配置了约9000平方米国际护理中心等养生配套，但项目依然以销售别墅和电梯小高层公寓为主，开发形式与传统地产并无太大差异。

    英国最大地产商邦瑞集团中国区总裁白兮直言，全球范围内从来没有养老地产这个业态，中国版养老地产或许更多只是一个概念。