关于鞍山市房地产市场发展状况的几点思考

　  随着社会经济的快速发展，房地产行业已经成为鞍山市经济发展的支柱产业，2012年，来源于房地产的税收收入已占我市地方税收收入的40%，超过58亿元。据不完全统计，房地产业的发展直接或间接地影响着相关五十多个产业和行业的发展。
　　一、房地产为什么会涨
　　房地产的快速上涨，根源于中国房地产市场存在着巨大的需求空间，而房地产开发建设需要巨额的资金支持和较长的建设周期(多层一般需要一年半左右,高层需要二年半左右),决定了房地产开发建设不可能短期迅速满足市场的供应,供不应求是房价过快上涨的根本原因。
　　房地产需求既有刚性需求，又有非刚性需求,其中刚性需求有三：一是结婚住房需求。子女进入结婚年龄，在经济允许的情况下，双方父母都会努力为孩子购买婚房，哪怕是贷款；二是改善性住房需求。衣、食、住、行，当衣食无忧之时，自然会要求改善住房条件。改善性需求为房地产市场提供了巨大的需求空间；三是加速城市化进程产生的住房需求。1980年，我国有1.9亿城镇人口，不足5000万个家庭，改革开放30多年，我国城市化水平不断提高，2012年城镇化率为51.3%，也就是说中国已有7亿多城镇人口，约2.4亿个家庭,净增加的1.9亿个家庭需要1.9亿套住房。
　　非刚性需求：主要是投资或投机性需求，供需的不平衡就会产生价格背离，长期的背离自然会产生巨大的利润空间，近几年我国的房地产市场价格的迅速增长，进一步加大了房地产的潜在收益空间，使投资者趋之若骛，产生了投机性需求。另外,还有大城市的集聚效应，更是进一步加速大中城市房地产价格的过快上涨。
　　二、我国、我省、鞍山市房地产发展现状
　　中国的房地产发展，历经计划经济时期主要靠单位分配住房的供给制到上世纪九十年代中后期开始向市场经济转变，通过房改逐步走向市场经济，进入二十一世纪才真正走入市场化的漫长过程。九十年代初，我国城市人均住房只有七八平米，蜗居、四世同堂、独身宿舍做婚房司空见惯。人类最基本的需求是衣、食、住、行，当收入达到一定条件之时，特别是当衣食无忧之时，自然会产生对改善住房条件的需求。改革开放30年，我国的住房也随着经济的飞速发展而得到巨大改善 ，特别是近十五年来，客观评估我国城镇居民居住条件是：除农民工、农村人口进城、城镇特殊贫困阶层外，基本达到了有房可居，相当一部分群体已经实现了住房方面的小康水平。据国家统计局住房调查办于2011年3月公布的统计资料显示，截止2010年底，我国城镇居民住房率为89.3%。据建设部资料，截止2009年底，我国城镇居民人均住房建筑面积约为30平方米，年人均增加住房建筑面积1平方米。按此计算，截止2012年底，全国城镇居民人均住房建筑面积约为33平方米。按全国平均家庭人口2.9人计算，平均家庭住房的建筑面积已经达到了95.7平方米。辽宁全省数据尚未获取，但基本与全国情况相当；鞍山市在政府十二五规划报告中，提供鞍山市城镇居民人均住房情况的表述是：鞍山市城镇居民住房由十一五初期的人均住房19平方米增加到十一五末的人均33平方米，就此估算鞍山市现有人均住房建筑面积约在35－37平方米左右。
　　三、房地产业下降产生的影响
　　房地产是地方经济的支柱产业，是地方税收的主要来源，房地产业如果大幅度下降，将会对地方经济和地方税收产生致命影响。尤其是对鞍山，钢铁是鞍山最著名的产业，房地产业下降将使钢铁行业受到最大的直接影响。房地产业下降将使建筑业低迷，建材行业受到直接影响；据有关统计，房地产的发展直接或间接地影响着相关五十多个产业和行业的发展。
　　四、房地产会下降吗？
　　有房可居并不是人们的住房需求标准，全面小康社会为住房建设提出了更高的要求。我们未来的住房需求标准是什么尚无明确的标准，可能也无法用精确的数据去衡量，但是随着社会的发展进步，我们未来的住宅标准可能将会是宽敞明亮型、安全舒适型、节能环保型、环境友好型、邻里和谐型。按此标准，三口之家的居住标准绝不应满足于几十平米，笔者认为应当是120㎡－180㎡之间。按平均150平米即人均建筑面积50平米计算，我国还有人均增加建筑面积15平方米，即我国改善性住房还应当有105亿平方米左右的需求空间。
　　在未来加快城市化的进程中，还有农民工进城的需求。新一代农民工已经是非传统意义上的农民工，准确定义应当是新一代产业工人。当老一代农民工进城的时候，他们还有可能重新回到农村去，然而新一代农民工已经不能适应农村的生产生活，进城已经成为必然，城镇化是我国长期发展的必然趋势，十八大报告更使城镇化并入了快车道。据《中国发展报告2010：促进人的发展中国新型城市化战略》报告勾画的我国未来城市化的愿景：从“十二五”开始，用20年时间解决中国的“半城市化”问题，使我国城市化率在2030年达到65％。这意味着，未来18年我国将以平均每年1100万人的速度，到2030年基本解决已经在城市和未来进城的近2亿农民工及其家属的市民化问题，使他们享有与城市原有居民同等的公共服务和各项权利。
　　未来18年近2亿农民工及其家属进城，意味着还需要约6600万套住房，虽然他们的住房不能按人均50平即三口之家150平计算，但三口之家每套60平方米应当是最基本的需求，按此计算，则还需要40亿平方米的住宅供给。由此可见，未来中国房地产市场仍有约145亿平方米左右的房地产需求空间。
　　五、需求与可能
　　虽然理论上讲中国的房地产市场仍有约145亿平方米左右的房地产需求，然而需求与可能之间是有差异的。当人们没有足够购买力的时候，理论上的需求是难以实现的，然而随着收入倍增计划的实现，人们收入水平和积蓄的不断增加，理论上的需求必将得到逐步的释放，从而使理论上的需求成为现实的可能。
　　六、购房与租房
　　住有所居是居民生活的基本需求，然而是否是所有居民都要有属于自己的住房值得探讨。香港60%以上的居民都是靠承租来解决住房问题，其做法也值得借鉴，从目前政府导向和人们理解上错误地把住房的刚性需求往往理解为只是“购房”，对刚进城务工的农民来说，他们从农村走向城市，一般缺少足够的经济基础，就其购买能力而言，可能再低的房价也无能力购买，其实对不少人来说租房才是现实的选择。
　　对目前中国社会来说，租房的需求应有较大的空间，有房可居不能错误的理解为只是“购房”。对承租者应当提供充足的租房房源，对政府来说，靠国家财力提供廉租房、公租房是有限的，充分利用社会资本，解决可供出租的房源才是一个良好的选择。即让有钱人买房，无钱人租房，让有钱人赚取合理的租金，政府对低收入群体适当给予租房补贴才是最佳途径。
　　七、房地产还会快速增长吗？
　　未来中国房地产市场仍有需求空间，但并不意味着房价还会快速上涨。建设小康社会和加速城市化进程都为房地产市场提供了发展空间，十八大为城市化描绘了宏伟蓝图，未来城市化发展的重点是发展小城市、发展县域经济、发展乡镇经济，房地产的未来发展也将主要集中在三四线城市。今后十年、二十年，中国经济增长的重要方面是城市化，是城市化推动经济发展，而且房地产仍然是将来经济发展中的重要角色。在前一轮房地产调控的“组合拳”中，限购、限贷、限房价、限地价等行政干预手段比重较高。决策层希望通过“组合拳”对遏制房价过快上涨起到一定作用。而现实是房价依然居高不下，从2012年来看，全国总体情况是房价涨幅不高，但亦未有大的下降。个别城市的大幅下降是因为前期的泡沫太多，鄂尔多斯地处内蒙古大草原，如果不是工作需要，房价再低江南人家也不可能选择到鄂尔多斯去生活；温州房价亦不应高得离谱，这些地方房价合理回归当属自然。就全国来看，房价并未出现可能引发次贷危机式的影响，全国二、三、四线城市房价还是稳中有升。当房地产市场出现疯狂的时候，国家利用行政手段实施强力的行政干预是十分必要的，但国家宏观调控并不代表着房地产市场就此会走向死亡。未来我国的房地产市场仍将保持平稳增长，但高速增长期已经过去，未来房地产的发展或将进入平稳增长期。
　　一是人均30多平的居住条件表明这些年来城镇居民人均居住条件已经得到彻底改善，绝大部分人不仅有房可居，而且相对于目前的经济条件改善住房的需求已经不再十分强烈，在房价居高不下，如果在对未来房价预期不过快上涨的情况下，延缓购房是完全可能的。二是国家宏观调控的强度已经表明国家从宏观调控层面不再允许房价过快上涨。房价过快上涨国家还将出台更加严厉的调控政策。据此表明我国房地产市场的高速增长期已经过去，但需求的存在也表明我国的房地产市场不会下降，即使下降也只是短暂的昙花一现，就此我国房地产市场将进入平稳增长期，笔者认为我国的房地产市场未来至少还应有十年的增长期。
　　八、应对房地产业发展的对策
　　房地产业不仅关联相关五十多个产业和行业的发展，仅房地产业带来的地方税收已经占我省地方税收的35%以上，在一些地区已经接近或超过40%，我们应当充分利用这一机遇期，支持、鼓励、引导房地产市场向着健康方向发展。
　　（一）合理引导住房建设与消费。国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠政策支持，并明文规定享受优惠政策普通住房的具体标准。在解决有房可居时期，这些政策导向是正确的，也引导了中低价位、中小套型普通商品房的建设与供应，加之国家加大经济适用房与廉租房的建设，在一定时期解决了有房可居的问题。然而随着小康社会的全面建成，人们的住房需求必将在未来几年发生较大变化，住房消费取向必将向宽敞舒适、节能环保、环境友好、邻里和谐型转变。然而，房地产具有较长的使用周期，一般住房的使用期限是50年，有条手机短信为中国未来房地产发展算了一笔帐：“中国独生子女1.4亿，他们爷爷奶奶走了留一套房，外公外婆留一套房，爹妈留一套房，共三套住房，找个门当户对的也三套住房，两人结婚时再按揭一套住房……十多年后，会看到满街手里有六七套住房的中年夫妻，但他们付不起物业费、水电费……只有抛售，于是房价长线必跌”。未雨绸缪，为了适应未来消费者的需求，我们的房地产宏观调控政策亦应做相应调整，从现有房地产现状看，现有中小户型房产已经能够满足未来的发展需要，我们应当积极引导房地产开发企业多建设符合满足未来需求的符合宽敞舒适、节能环保、环境友好型的住房。
　　积极做好保障房建设将是一定时期国家战略，然而，如何进行保障房建设确是值得研究的课题。现有中小户型住房已经能够满足未来的需求，再多建设无疑将是未来的浪费，如果能够将现有改善性住房所腾出来的中小户型房产通过政府运用保障房建设资金收购做为保障房、廉租房房源，将是一个良好的选择，尤其是大量收购后作为廉租房，还可以为将来的动迁节约大量的成本费用。
　　（二）建议政府积极发展房地产市场，出台更加优惠的购房政策，举办更多房产交易大会，力促房地产市场健康发展。促进房地产市场的发展，让鞍山人民尽早实现宽敞舒适、节能环保、环境友好型的住房梦想，需要政府的宏观调控、正确引导、政策支持。在暂时不改革财政分配体制、收入分配机制的基础上，我们可以在以下地方税收政策上对房地产给予政策扶持：
　　1、通过财政返还方式继续在购买新建商品房、二手房上给予契税补贴；
　　2、提高非普通住房标准，除国家规定的面积（144平）、容积率政策限制外，应再次提高普通住房价格标准，只要面积小于144平，容积率大于1.0的均为普通住房；
　　3、对购买非普通住房（即面积144平以上的）多缴纳的契税给予财政返还；
　　4、对出售居住满五年的非普通住房多缴纳的营业税，市县财政留成部分给予财政返还；
　　5、对为改善居住条件购买新住房（包括二手房），在一年内转让旧房的，对其卖旧买新已经缴纳的契税给予50%的财政返还等等。
　　虽然通过财政返还可能会使我们地方税收收入和财政支出双增长，但毕竟财政收入在返还后还会有所增加；更主要的是让辽宁的老百姓得到了实惠，让辽宁房地产业得到了发展；同时，使相关五十多个产业和行业得到拉动。在房地产市场发展的大趋势下，我们应当抓住机遇，进一步推进我市房地产市场的健康发展。