我国全新的物权法已经生效，内容明确了公司财产的平等受保护权。其中颇令人关注的就是房产使用权的年限问题。新物权法规定住宅用地的最高年限为70年，商业用地为40年（特殊情况下最高可达50年），综合用地50年。届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。需要届满期前一年申请续费，补费最高不会超过五位数。
而谈到房产使用权就不得不说房价。北京46万一平的天价过道学区房犹如核弹般轰炸了工薪阶层的脆弱心脏，但这种极其荒谬的现象却不是首次出现。北上广深中心区均价超7万，卖到10万一平的非学区房也比比皆是。然而在这种日益高涨的房价背后，却不是真正合理的供需关系，而是泡沫。
泡沫一词从香港、东京的经济危机开始就不再令人陌生了。对于它的正确阐述应该是销售价格远远背离了当时真正的地产价值。现在我们可以用下面这个简单的方法去判断，一个地区的房价是否出现了泡沫。
首先就是这个城市租售比。每个月收取的租金用多少个月能收回房子总投资，一般用200-300个月收回总房价投资为正常值，用200个月以下收回，说明房价涨幅很慢；300个月以上收回，说明房价上涨一定很快。
其次是房价收入比例：例如年均收入30000元，房价6000元/平米，以80-100平米算计，收入和房价比例在1：18左右，属于严重泡沫阶段；正常的应该是1：6左右，轻微泡沫1：10左右。
纵观目前国内一线城市的租金回报率，尤其是深圳，已经大大低于东京、纽约等以房价高而著称的国际大都市，也明显低于这些城市房价泡沫破灭前的水平。如果任由一线城市房价继续上涨，租金和房价背离扩大，将蕴含着泡沫扩大的风险。
由此可见，中国经济眼下面临的抉择是——保资产价格（房价）还是保人民币汇率？在两者同时存在泡沫的情况下，必须戳破一个才能拯救市场。那么决策者究竟会选择“维稳”房价，让人民币汇率下跌？还是情愿经历改革的阵痛后将房价拉到普通民众可以接受的水平？亦或另辟蹊径将震荡减到最小？
在所有的这些困难背后，昭示的是中国经济骑虎难下的两难境地。繁华背后是风声鹤唳——资产价格过高、人民币估值过高、债务负担过重，这就是最亟待解决的三大问题。
经济学家告诉我们，国民经济主要靠三驾马车来拉动，这三驾马车是指：出口、消费、投资。自2008年金融危机以来，由于国外的经济危机一个接一个，导致我国出口疲软，外贸受挫；而在国内居民消费方面，消费率占GDP的比率目前只有35%，而世界平均水平是60%——这意味着我国的内需偏低。三驾马车坏了两驾，就只能靠投资了。
投资什么？基础建设、制造业、房地产。制造业产能过剩，基础建设需求有限，重任就落到了房地产身上——大量资金流向房地产，这就是房价居高不下的原因。
自今年2月开始，中国一二线城市的房价就一直处在疯狂上涨中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。
新增人民币贷款创单月历史新高、 银联卡境外买保险实施额度限制（ 市场解读为人民币要贬值）、一线以外城市首付比例继续下调、一线城市首套购房契税优惠，以及央行的降准政策...相关决策者可能并没有意识到其中的关联性，但前后综合起来，却给市场造成一个印象——房价要大涨了。事实上，它也没有辜负期待。
房地产泡沫的越来越严重体现在多个方面。例如，中国新城的规划可居住34亿人口;而“鬼城”占到了50个以上(“即每平方公里只有2,000至3,000多人)。而且这种“鬼城”不仅只是分布在中西部地区，也严重分布在东南沿海地区。更为严重的是，面对这种情况，地方政府以“房地产化”来拉动GDP增长的意识并没有半点转变，反之更是向中西部地区、三四线城市蔓延。
树不能长到天上去，高房价带来的资产高估值早已升入“云霄”。面对显然不可持续的高资产价格泡沫局面，市场预测中国楼市资产泡沫必然发展为以下二种结果之一：
1）俄罗斯式的本币贬值，房价不跌，汇率暴跌。这是俄罗斯楼市资产价格持续坚挺的“出清”方式，汇率贬值意味着资产的对外价值已下降，但对内价值仍居高不下，国内居民仍需承受高房价。
2）日本式的楼市崩盘，房价崩盘，汇率稳定。这是日本楼市泡沫的“出清”方式，日元汇率在广场协议升值后保持稳定，但房价雪崩，日本楼市资产的对外、对内价值均下降。
那如果政府要去除资产泡沫，会发生什么负能量的事情？
触动地方政府、开发商、购房者、银行四方的核心利益；
房价降到一定程度后，首付较少的购房者可能抛弃已购房产；
房价降低必然带动土地价格的下降，地方政府的贷款、融资平台、地方债务都将出现还贷困难；
房地产市场会立即降温，开发商无力承担银行贷款；
综上所有债务产业链都出现大面积违约，银行作为借贷行为的最后一环将发生巨额坏账；
购房者可能会要求退房，由此可能引发有中国特色的群体维权事件
而这些问题讲到最根本，就是可能会动摇国家稳定的根基。次贷危机、90年代香港和日本的楼市经济泡沫造成了多大的影响，时至今日仍然历历在目。所以我们也不禁疑问，去除资产泡沫难道没有什么长期的正能量吗？
的确是有的，首先楼市降温，金钱会倒逼入实体经济，而这种中长期坚持去泡沫的做法将会给企业家信心，令大量资金转向实体经济。再从宏观上来说，只有民营经济的心转向了实体经济、只有钱流向了实体经济，中国的经济才有未来和希望，才能彻底解决当下的大多数经济问题。
因为在现在的中国，地产就是金融，金融就是地产，这个现状不改变，金融就起不到为实体经济服务的作用！因此从理论上说，熬过资产去泡沫的阵痛，才是最好的危机处理方式。
然而市场上也有不同的观点——国内一线城市房价和纽约、东京等国际大都市相比，未来还有增长空间。
但由于市场发展阶段和持有成本的不同，绝对价格之间的可比性不如租金回报率。在2002-2015年期间，纽约曼哈顿区的住宅租金回报率最低也有3.8%。哪怕纽约房价大幅下跌前的2006年底，当时的租金回报率仍有5.1%。而东京租金回报率的数据周期比较短，在2003-2013年期间，租金回报率最低值为4.5%。根据2007年东京房价与泡沫破灭前1991年的差异，大致可以估算出1991年东京住宅的租金回报率应该2.2%左右。
也许你绝对无法想象，2016年上海的租金回报率已经低至了2.1%！这个数字完全可以说明，我们早已站在了悬崖边。如果让资产泡沫继续，对中国地实体经济将造成致命打击，民众信心也会受到严重伤害，更极端一点出现全国恐慌情绪的蔓延也不是不可能。
房产泡沫是否会由政府主动戳破、何时戳破，我们不得而知。但对于有资产配置需求的高净值人群来说，这或许也打开了另一条通往罗马的大道——外汇、黄金、期货、甚至是海外房产都能成为财富增值的手段。
而更多的群体却不得不面对更残酷的现实，即无论房价妖魔化到何种程度，都不得不在传统价值观念的约束下拼尽全力地买房。如果没有一定的存款家底，拥有一套一线城市的房子对于工薪阶层来说可能会成为一个遥不可及的梦，而“勤劳致富”这个积极性的词汇也在时代洪流中逐渐失去了意义。
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2016/7/8 17:42:00