“我手上的土地贮备，相当于1/3个九龙半岛！”—这是首创置业董事长刘晓光习惯的评议表达方式。计委官员的“出身”或许会使多数人对刘晓光冠之以“官商”的称谓，但即使这样，也没有人可以否认他在资本运作方面的高超手段。
我是从金融的角度来看房地产的—把房地产当作一种金融产品。”在我的眼中，企业的运转是由“投资、运营、收益、变现、重组、上市”这一系列环节环环相扣而成。
10年前，首创集团成立的时候“很缺钱”—号称总资产大约10亿多，但公司账上的现金总共就有几百万元。钱怎么来？成了公司面对的最为棘手的问题。和公司几位高层讨论过后认为：我们做地产肯定做不过万科，做电器肯定做不过海尔。但是我们有我们的能量，事实的确如此。这么多年来，母公司先后只给了首创置业5000万元，但现在，首创置业的资金规模成长了122倍。
在某种程度上，这就是以投资银行为先导的模式。要实现这种模式，共用8种渠道。
第一种渠道是银行。因为首创置业的资信不错，银行贷款一直顺畅。“现在，首创有50亿元左右的额度可以随时动用，账上还随时保持十几亿、二十亿的现金。”刘晓光说。
第二种渠道是发债。几年前，没有钱的首创置业曾试着以首创集团母公司的名义专门发了5亿多元债，结果“一天之内全部发完”。
第三种渠道是国内上市公司。1997年以来，先后收购、重组或发行了阳光股份、首创科技股份、首创股份、首创置业等多家上市公司，另外还收购了广西虎威——这些公开的媒介使得首创开始信贷融资、资本市场融资。
第四种渠道是境外上市。把公司重组起来到境外资本市场融资——首创置业通过这种方式在香港先后得到13亿元资金。
第五种渠道是海外基金。提供项目，是让海外基金的钱得以进来的必要条件。比如首创置业与ING的项目合作，第一次让前者获得2亿美金，第二次是8亿美金。比如，GIC在首创置业旗下的玉渊潭与和平里投下的45%-50%的资本金。
第六种渠道是客户资金，即预售回款。一年内96%的预售率，无异于让首创置业储备了最畅通的现金流。从香港股市上融资得来的13亿元全部用在了首创置业的27个项目上，17个项目公司已经全面开战，这就可以马上形成现金流。北京仍然是一个需求市场，只要有强大的销售能力，资金周转不成问题，过去首创开发的项目，在6-12个月内销售率达到了96%。
第七种渠道是施工企业垫资。“施工企业如果不带资金就别想进来，这是一种商业行为。”刘晓光说。
第八种渠道就是房地产基金。刘晓光正在筹建的基金，有200亿的规模，但因为没有基金法，只能用投资公司的方式来做。
但别人的钱不会无缘无故地给你。尽管早就确定了以投资银行为先导的模式，但没有强大的产业支持还不行——只有强大的产业才能给资本提供利润，而资本反过来再给产业输送血液。
于是，我们首创置业一开始就是作为一种金融产品、一种能为资本市场接受和追捧的投资品被严谨地打造，以求将来能和资本市场快速对接。在产业和资本的对话中，你不能说你要怎样就能怎样，一定要让你所有的动作、产品符合资本市场的要求，要给它提供一个完美的投资品，这样资本才能很快进来，否则可能一脚就把你踹回去了。
与资本的亲密接触，让我们摸到了一些门道—国外备受资本青睐的大地产商，其特点通常是“手里拿着大量的黄金土地、进行组合式开发以及手里捏着大量物业不卖”。这种模式的典型例子就是美国的汉斯集团。于是我们从一开始便不随内地众多地产企业一样采用“房屋工厂”模式。所谓的“工厂化”，是指没有土地储备，盖一块、卖一块。这种与市场紧密结合的模式最大的弊病就在于，一旦市场发生变化，“工厂”又没有土地储备，就会停下来。这在资本市场绝对不能接受。
首创置业最大的亮点，在于强大的土地储备。我们其实也不想储备这么多土地，但是如果你不这么做，在国际资本眼中，你就没有未来，不会买你的股票。按首创置业2004年年报，短短几年间，首创暗中使力，不事声张，在2004年12月31日之前已经拿下北京353万平米建筑面积的土地储备，而且不少在黄金地段，进行着住宅、写字楼、商场组合式的均衡开发。
在资本市场上，“首都地产”的概念目前为止还看不到尽头。接下去，首创置业要做的，则是尽可能将手中20%的物业只租不卖，把黄金地段的商业物业一直留下来。如此，再过几年，首创置业将从一个“房地产开发商”向“房地产运营商”转变——而后者又是资本市场所喜爱的一个概念。
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2005/12/3 16:22:00