深圳：住宅市场供求紧张 商品房空置率负增长

中国房地产报

深圳房地产市场供应量的减少与需求的增长之间的反差，给行业带来的积极效应就是空置率下降。由于商用与住宅市场态势不同，空置率下降的程度也各异。

今年，深圳房地产市场尤其是住宅市场一直处于供需矛盾较为紧张的状态，供应量的减少与需求的增长之间的反差，给行业带来了某种积极效应，那就是空置率的下降。由于商用物业与住宅市场态势不同，因此空置率下降的程度各异。

商品房空置率负增长“在未来半年，深圳住宅的空置率会进一步降低，大约会降到100万平方米以下。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟下了这样的结论。“如果明年供需矛盾得不到有效缓解，住宅空置率还会快速下降，也可能会出现零空置率。”他还大胆假设道。

据深圳市房地产研究所公布的数据，至今年9月底，全市商品房空置面积为139.36万平方米，与去年相比，同比增长-26.51％，这也就意味着空置率在快速下降。“深圳市近年来商品房建设规模逐渐减小，在政府部门严控新增房地产用地供应和积极消化存量土地等政策的作用下，大量空置的商品房被不断盘活并持续得以消化。”深圳市房地产研究所所长王锋对此现象做了这样的解释。

据悉，今年1～3季度，全市商品房施工面积累计为2369.37万平方米，同比增长-6.54％，竣工面积为366.92万平方米，同比增长-5.52％，而商品房销售面积达到690.16万平方米，其中，住宅销售面积619.45万平方米，同比增长8.70％。“今年商品住宅销售量的持续增长，是因为市场需求仍保持旺盛态势。”王锋认为。

同时，由于近几年特区内房地产用地的供应基本处于停滞的状态，因此一些发展商将目光投向了旧城改造和烂尾楼项目，因为它们往往处于城市黄金地段，土地价值很高。比如正在销售的位于上步路的佳兆业中心，就是由原来著名的烂尾楼子悦台改建的。极高的地段含金量使得一些大品牌发展商同样将目光锁定在烂尾楼项目上，“我们对烂尾楼非常有兴趣，不久前刚拿到一个这样的项目。”尽管在子悦台的拍卖中输给了佳兆业，中信地产深圳总经理郭志荣依然对烂尾楼项目保持着浓厚的兴趣，而该集团进入深圳的第一个项目海文花园就是烂尾楼项目。

“深圳空置的商品住宅还有一部分是早期或近几年开发的一些素质不高的项目所遗留下来的尾盘。”王峰介绍。有业内人士称，在一些早期在深圳进行开发的国有大型企业手上，就有不少这样的存量住宅。比如城建集团，就有一些这样的住宅，为了盘活资产，他们曾经采用过将多套住宅捆绑在一起整体拍卖的方式，由于价格较低，也吸引了不少投资者。有些投资者专门瞄准这样的机会，一次性买断后再分别出售，赚取差价，获利空间不小，也有一些买来出租。

商铺：空置率艰难消化“目前深圳在建的大型商业项目不少，总量比较大，但由于推盘期不同，所以还没有对市场造成很大的压力。从目前来看，商业中心的供应要大于城市的实际需求，但从长远来看，目前过剩的这些面积在未来可以慢慢消化掉。”深圳美格行商业地产公司总经理张红卫认为。

目前，深圳的商铺主要有大型商业中心、专业化市场、住宅裙楼商业中心和社区商铺等几种，每一种形态都有空置的情况，这主要取决于地段与产权模式。深圳最旺的商铺主要集中在东门、人民南、华强北等几大商圈，商圈核心地带需求旺盛，一铺难求。而只要地段稍差些，随时都有空置的可能，这种现象不论是在关内还是关外，都非常明显。

前几年，大型商业项目是关外的龙岗在唱主角，各种购物中心和物流中心此起彼伏，而近两年，大型商业中心的重头戏移师到关内。这两者的主要分别在于，关外的商铺多数是产权式，而关内的商业中心大多数是发展商的自有物业，这种产权的分别导致了空置率的不同。“产权式商铺由于把产权分割给小业主，无法统一招商，因此一旦经营上出现问题，就很难起死回生。”深圳中原深港研究中心总监张伟分析，目前已出现空置的一些产权式商铺，基本上已无药可救。

随着大型住宅区的开发，社区商业中心或商铺在商用物业中所占的比例越来越大，而这些商业中心的空置率高低几乎完全取决于地段。社区商铺的销售大多采用产权式，但由于一些位置偏远的住区业主多数是早出晚归，社区内没有人气，因此，商业面积很难销售。一些知名品牌开发商在南山与关外的坂田等区域开发的大型住宅区，其商业部分的销售非常困难。一些入伙了两三年的项目，住宅已经升值，而商铺却长期空置。某知名发展商已在数个项目上出现这样的问题，至今没有找到解决的良方。于是，有发展商正在考虑将社区商业中心整体打包出售，但据悉也很难找到买家。

写字楼：空置率逐渐好转根据深圳市房地产研究所发布的数据，今年1～3季度，写字楼的销售面积为18.31万平方米，比去年同期下降了16.05%,平均交易价格则比上年同期上涨了24.79 %。“在今年房地产市场调控政策实施后，写字楼市场的观望态度较为明显，一些新盘也延迟入市。”王锋认为，这是今年写字楼市场销售下降的主要原因。

但是，另一方面，写字楼的租赁市场正在回暖，空置率的下降也较为明显。“写字楼的空置率高低与城市的经济与产业的发展密切相关，随着深圳经济的稳定发展，在地铁投入使用、中小企业板启动等多种有利因素的刺激下，市场对写字楼的需求也日益旺盛。现代物流业、高新技术、金融业和文化产业作为深圳发展的四大支柱产业，其相关企业扮演着写字楼市场需求的主角，随着许多国内外大型企业包括港资企业、外资银行、保险公司等纷纷进驻深圳，写字楼市场无论是买卖成交还是租赁都非常活跃。”张伟分析。

在各种档次的写字楼中，甲级写字楼最受市场的青睐，整体空置率在10％以下。蔡屋围、福田中心区以及其周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不但成为国内外大中型企业入住的首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使空置率不断下降。但是，这并不代表写字楼市场的全貌，一些非甲级写字楼的空置状况不容乐观。“有些写字楼由于本身素质和管理方面的问题，会出现空置现象。”戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司董事总经理程家龙这样认为，但是，他对此并不担忧，“只要管理和招租方案得当，没有租不出去的物业。有些东西是可以改变，包括一些硬件和软件，这些都有助于提升品质，满足市场需求。”