林达 / 中国房地产报
尽管能源价格震荡和飓风等自然灾害的影响，2005年美国经济仍经住了考验，继续保持良好的发展态势，尤其是第三季度GDP增长高出了预期的3.8%的年增长率。
2005年美国房地产投资活动也达到了纪录高点。根据Real Capital Analytics的统计，2005年第三季度的物业出售超过了710亿美元，是季度投资的历史纪录水平，而年度投资总额几乎达到1900亿美元。
然而也有一些业界人士以批判的态度看待2005年，认为缺乏理性的投资行为漠视了经济正日益紧张的风险。“2005年最大的特征可能就是市场纪律的缺乏。”新波士顿基金公司的COO 肯·蒙卡西说。该公司是一家私人房地产公司，拥有和管理着120万平方米的商业地产，总价值超过13亿美元。
“现在的房地产行业几乎可以用卡特里娜飓风来比喻，格林斯潘几年前就警告的非理性繁荣的程度现在已经达到了海啸的水平。”蒙卡西称。
飓风的破坏、战争、高能源价格、资金市场的蒸发和某些地产的过度开发这些累积效应足够成为预警信号。这些因素都会给经济带来压力，并将逐渐显现出来，可能是在2006年的第三或第四季度。蒙卡西预计2006年会出现更多的信贷无力偿还行为，尤其在过度开发的Condo（美国公寓产品的一种）市场。
2006年什么将影响商业地产行业？美国房地产界和金融界人士就五大热点问题对整个市场进行了预测。
能源和建筑成本增加
尽管油价自11月份开始下跌，但从历史纪录来说其价格仍然偏高。根据美国能源信息署的统计数据，11月中旬，美国汽油价格比上一年同期每加仑高出32.7美分，柴油则比上一年度同期高出47美分。
甚至在卡特里娜飓风之前，由于中国和印度市场对海外建筑材料的需求，建筑成本就已经向上攀升。依据美国总承包商协会的数据，钢管的价格从2003年7月到2004年7月的一年时间里上涨了57.7%，在2005年又小幅上涨了6.9%。而卡特里娜飓风之后，海湾地区的重建工作所带来的原材料价格进一步上涨的效应，在2006年将会显现出来。
“2005年对房地产行业影响最大就是建筑成本，它已经到了很严重的地步。”商业地产服务公司Charles Dunn的执行经理乔·福克纳说。受卡特里娜飓风的影响，专家们估计重建工作和相关生产所受到的破坏，将使2006年混凝土等建筑材料的价格继续上涨，至少也会保持在目前的高位状态。
在新英格兰地区，建筑材料的成本每个月大约要上涨1%，而佛罗里达的建筑材料成本已经比一年前高出25%~30%。“五年前我们在华盛顿市郊建造一个写字楼的建筑成本是每平方英尺210美元，现在则需要330美元。”新波士顿基金公司的高级副总裁和收购部经理吉姆·克莱赫说。
油价上涨所带来运输成本的增加实际上推高了大部分建筑相关产品的价格，同时消费者也需要在这个冬季为加热成本支付更高的费用。在美国东北部，油价比前一年增加了30%~50%，而丙烷的价格甚至比上一年同期增长了100%。
但经济学家们认为，能源和建筑材料价格的上涨只是一个短期问题，随着新的商用建筑材料的供应，其价格上涨的趋势将得到缓解，甚至到2006末，其价格有望开始下降。例如，中国已经开始生产一些以前仅从国外购买的建筑材料。
波士顿Torto Wheaton市场研究公司高级经济学家吉姆·考斯泰罗认为，建筑成本的增加并不会对新的房地产开发产生影响，成本的增加可能会促进一些开发商将位置较好的写字楼存量转换成其他用途，例如零售、住宅和混合功能体。
而投资者较为关心的问题可能是高能源支出给消费者带来的影响，抵押贷款银行业协会MBA（Mortgage Bankers Association）首席经济学家道格·杜坎（Doug Duncan）说。这也是MBA预计2006年不良还贷行为会增加的一个原因，因为当家庭能源支出增加时，消费者就会面临是及时还贷还是先保障家庭能源消费的问题。
消费支出下降
在过去四年中，在薪资水平未相应提高的情况下，抵押贷款再融资已经让美国房屋业主的可支配收入平均提高了25%。进入2006年以后，经济学家们认为利率虽然不会出现大幅提升，但大多数人认为其目前的上升趋势仍将持续，随着利率的提高，消费者的消费支出很可能会缩减。
Nomura证券的经济学家戴维·雷斯勒表示，由于受高能源成本的影响，消费者的支出已经处于下滑的阶段。2005年9月份，高油价带来的个人支出增加为0.5%，而同一个月在非能源项上的支出下降了0.4%，而8月份则下降了1%，这是美国19年来个人非能源项目支出下降最大的两个月。
与消费者联系最密切的商业地产就是零售商业地产，随着消费支出的下降，2006年对于新的零售空间的需求也会减少。但有限的开发已经控制了零售商业地产的供应，因此虽然对其新的需求会减少，但整个零售商业地产的市场表现仍会保持良好状态。
全美房屋开发商协会的经济学家迈克尔·卡林尔则认为，高利率可能会推动多家庭房屋（multifamily）的消费。由于Condo项目更赚钱，2005年多家庭项目的开发非常有限，但由于Condo已经出现了过度开发的问题，空置率正在提高，很多Condo项目在2006年会转向出租市场。
其他的房地产市场也会感受到消费者支出的下降对整个行业经济形势的影响。“房地产经济的三分之二取决于消费者支出，因此房地产的每个方面都会受其影响。”卡林尔说。
就业结构调整
据初步估计，2005年全美增加了190万个工作机会，随着利率的提高，2006年的商业投资、借贷和就业机会仍有望继续增加。
如果到2010年每年继续增加200万个就业机会，那么在2000年至2010年的十年时间里总的就业机会大约增长1400万个，但这个数字仍是自上个世纪50年代以来最低的。经济学家们认为，现在公司的运营效率已比过去大为提高，越来越多的公司学会了如何雇用更少的新员工来寻求增长。
就业的增长对所有的商业地产都会产生根本性的推动作用。而且根据美国就业统计局的数字，制造业的就业机会一直在稳步下滑，从2000年8月的1736万个下滑到2004年初的1417万个，此后一直没有太大增长。而且在今后三年里，通用汽车还将关闭12家工厂，至少要造成3万人失业，整个就业形势并不乐观。
经济学家们认为这些就业机会也很难恢复，因为一些制造商为降低成本而在其他国家选择更为廉价的劳动力，而且制造业的劳动生产率也正在逐步提高，这意味着其将提供越来越少的就业机会。而且这一现象不仅局限于美国，1995年至2002年期间，全球制造业的就业机会减少了2200万个。
在工业地产部分，例如分销中心会有一个健康的需求，因为零售商需要为增长的美国人口提供更多的食物和消费类商品。根据Grubb & Ellis 的统计，2005年第三季度，尽管增加了250万平方米的新的工业出租面积，但全美工业地产空置率下降了20个基点，平均值为8.4%。
公司对效率的追求也改变了其对办公空间的需求。根据商业地产公司Lee & Associates的统计数据，那些过去为员工提供平均每人24平方米办公空间的公司，现在已经将这一标准降低到每人10平方米，有的甚至是8平方米。
一些经济学家也认为，虽然就业机会略显健康，但利率的提高减少了消费借贷，美国经济仍处于下滑的危险之中，因为平均工资水平并没有跟上物价上涨的速度。根据美国劳动局的数字，2004年10月至2005年10月，美国人均工资水平增长不到3%，而同期城市工人的消费价格指数却增长了4.7%。
利率提高
面对上涨的物价和其他通货膨胀压力，美国联邦储备委员会已经稳步提高了短期联邦基金利率，来减缓经济增长和抑制通货膨胀。长期利率也随之上调，10年期的国债利息从2005年10月的4.55%攀升到11月初的4.61%。
但经济学家们称，利率仍是具吸引力的，目前仍处于历史平均水平以下。“这不是一个困境，而是从一个不正常的状况回复到一个正常的状态。”全美房屋开发商协会的卡林尔说。
美联储于2005年11月1日将联邦基金利率提高了25个点至4%，随后在12月13日又提高了25个点，至4.25％。据估计，2006年1月31日美联储将再次提高利率25个点。
但是一些房地产金融界人士如抵押贷款银行业协会MBA的杜坎警告说，联邦储备银行可能会走得太远，因为调整过度会让很多消费者无力借助购房借贷资金的支持。不但购房者减少，购房者也会对房屋价值产生信任危机和减少购房支出。MBA预测2006年房屋的增值率会下降，大约在5%~6%，而2005年的房屋增值率为10%~11%。
问题是美联储不能走得太远而导致房屋价值大幅下滑，那么多远是太远？“如果他们将联邦储备基金利率上调至5.5%，那么就会对房屋业带来问题，利率的提高对于消费者支出的影响要比能源成本更大。”杜坎说。
如果利率继续提高，那些为房地产收购提供资金支持的处于市场顶端的商业借贷机构自己也会出现问题。“在这样的环境下，很多人会忘记债务不是资金，债务必须偿还。”纽约房地产咨询公司Schonbraun McCann的管理伙伴布鲁斯·舍恩布劳恩称。
“如果一个收购方在四年前为购买1亿美元的房地产物业，获得利息5%和资本化率（cap rate）5%的8000万美元五年期贷款，那么当2006年它的最初贷款期限到期时，他很难进行再融资。”
“如果利率和资本化率到时候都调高到7%，那么借贷人可能会减少他们愿意为此项收购借贷的数量，比如是6800万美元而不是8000万美元，那么你可能就会短缺1200万美元的资金，而这就是所谓的问题。” 舍恩布劳恩称。
但是资本化率可能不会与利率同时调高。Torto Wheaton研究公司认为，从2005年末至2006年末，资本化率只能提高40个基点。
过度的流动性
进入房地产的资金流自2004年达到创纪录的69亿美元以后就放慢了步伐，但是寻求房地产投资的资金供应仍然居高不下。根据追踪共同基金的资金流向和持有状况的AMG数据服务公司统计，到2005年11月初，房地产市场的资金流量总计达到23.7亿美元。
如此多的资金来竞争收购标的往往会导致不谨慎的买进。“由于可供出售的产品稀缺，在A级和B级、C级写字楼之间的定价空间被极大地压缩。当你看到市场短期内过热时，那就是一个危险的信号。在很多情况下，追逐交易的资金并没有正确评估其投资目标的真正价值，它们只是在追逐交易。”舍恩布劳恩说。
对于B级和C级物业高价位的另一个解释是，投资者回避了过低的资本化率，限制了占有率100%的A级物业的上升潜力。 “获得高回报的一种方法是购买空置的物业，投资者赌写字楼市场将要升温，租金水平也会升高。”不动产资金分析公司（Real Capital Analytics）市场分析主管丹·法苏洛称，该公司追踪房地产的投资交易。
一些专家则把目前的流动性看作是对卖方和买方都有利的健康环境。“投资人已经不得不接受在房地产收购上获得更低的回报，但其回报相对于房地产以外的投资机会来说已经是好的了。”GMAC商业公司总裁兼CEO 汤姆·麦克马纳斯称。
2006年，由于投资者对房地产购置的强劲需求，市场仍将寻找新的房地产供应。政府、大学和其他的公共机构也会开始发现他们所持有的地产可以变现为资金。“你会看到越来越多的公共实体寻求将他们的房地产变现为资金，它会以某种便于公众投资的结构例如REITs来实现，或者他们也可以一家专业的售后回租公司合作。”Equis 公司的西尔弗说。
那些私人的高信用度实体与大学、市政机构和其他公共实体的高信用度优势相比要相差很多，如果随着利率的提高而让2006年及以后的投资降温，那么高信用度就会成为投资决策中的一个决定性因素。“你会看到投资者在信用风险方面进行更谨慎的选择，而政府在这方面具有真正的优势。”西尔弗说。
物价上涨、信贷支付能力的降低和工资水平提高有限的预期，这些都将使2006年消费者支出减少，而其影响会波及到商业房地产的所有部分。其中很大一部分取决于美联储一方面要控制通货膨胀，另一方面又不能过度限制消费者借以提高支付能力的金融信贷的能力。
“美联储现在的任务很艰巨，他们仍在处理三次飓风的灾后效应，我们有一个非常热但已开始降温的房屋市场，能源成本也在大幅提高，对于美联储来说，从格林斯潘到新任主席本·伯南克的转换将是一个艰难的过程。”MBA的杜坎说。
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2006/1/9 16:17:00