李睿/国家统计局城市司/ 20080407
2007年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.6%，涨幅比2006年高2.1个百分点；新建住宅同比上涨8.2%，二手住宅同比上涨7.4%，分别比2006年高1.8和2.1个百分点。房价的年年攀升，已影响到经济社会的持续稳定发展和百姓生活，引起了党和政府的极大关注。
一、房屋销售价格总体变动特征
2007年全国70个大中城市房屋销售价格继续保持上涨趋势，并呈现出全国普涨的局面。
分类别看，经济适用房销售价格上涨2.5%，涨幅比2006年低1.2个百分点；普通商品住宅销售价格上涨8.6%，涨幅比2006年高2.7个百分点；高档住宅销售价格上涨9.2%，涨幅比2006年高1.5个百分点。新建商品住宅成为带动房屋销售价格总水平全年上涨的主要因素。
分地区看，与2006年相比，全国70个大中城市的新建住宅销售价格均有不同程度的上涨，涨幅达到或超过7%的城市34个，占全部被调查城市的48.6%，其中涨幅在10%以上的城市有：北海17.6%，深圳13.9%，北京12.8%，乌鲁木齐11.1%，宁波10.5%。二手住宅销售价格同比涨幅达到或超过7%的城市13个，占被调查城市的18.6%，其中涨幅在10%以上的城市有：深圳16.7%，北京10.2%。涨幅较高的城市由原来集中在东部逐步向中、西部扩展，由原来主要是大城市向中、小城市延伸。
分月份看，房屋销售价格同比指数一路上涨，全年维持在高位运行。2007年1月同比上涨5.6%，12月同比上涨10.5%，涨幅提高4.9个百分点，反映2007年我国房地产市场的异常活跃局面。环比指数呈现出先升后降的态势，增幅在2007年9月达到顶峰，10月开始渐趋下降。说明到2007年第四季度，房价上涨动力已不足，房地产市场进入调整期。
2007年各月新建住宅销售价格的涨幅基本都高于房屋销售价格总水平的涨幅，全年平均高0.6个百分点，反映新建住宅依然是房地产市场中供需矛盾的关键所在。此外，二手住宅的涨幅逐步与新建住宅的涨幅持平，全年平均上涨7.4%，涨幅比新建住宅低0.8个百分点。二手房市场在商品房供应有限的情况下也开始活跃起来。
另外，2007年全国70个大中城市土地交易价格同比上涨12.3%，涨幅比2006年高6.5个百分点，其中居住用地交易价格上涨13.7%，涨幅比2006年高7.7个百分点；房屋租赁价格同比上涨2.6%，涨幅比2006年高1.2个百分点。
二、房价上涨原因分析
20世纪90年代末，我国推行的住房制度改革使住房作为一种特殊商品进入市场，其价格由市场的供求关系决定，同时价格的高低反过来影响供求。可以说，我国目前房价态势是多种因素共同作用的结果，如建房成本增加、供应结构不合理、房地产市场监管不力等等，但归根结底是我国经济社会发展带来的日益增长的住房需求与住房供给相对不足之间的矛盾造成的，其他因素只是在供不应求的大环境下对房价上涨起到推波助澜的作用。
为此，我们着重从供求角度分析房价的上涨，力求把握影响我国房价上涨的主线。因为住房兼具商品和投资品两种属性，我们把住房需求可以划分为自住房需求和投资、投机需求。作为商品，住房的价格由房地产市场住房的供求决定，反过来价格又影响供求，但住房同时属于一种生活必需品，对中国大多数老百姓来说，“买房才能安家”，因此住房的价格弹性并不敏感。更重要的是，作为投资品，在投资品定价系统中，起根本作用的是风险收益理论，供求关系只是起辅助作用。这意味着在一定的风险收益条件下，需求可能是无限大的，供给的增加无法满足狂热的投资、投机需求，不会降低住房的价格。考虑住房的这些特性，以及我国人口多、土地资源紧缺的情况，在一定的时期内住房供给的调整空间有限，可以认为决定住房价格的供求关系中，供给的影响相对较小，住房的需求对价格的变动起着决定作用。
我国近年来房价高涨的直接原因就是一定时期内在各种因素的诱导下自住房需求和投资、投机需求的集中爆发。具体表现为：
（一）我国经济社会发展和人民收入增长产生推动房价的刚性需求
改革开放30年，我国取得了举世瞩目的经济成就，积累了巨大的社会财富。2000年到2006年，我国GDP由99，215亿元增长到210，871亿元，扣除物价因素，年均增长9.8%，据初步核算，2007年我国GDP已达246，619亿元，比2006年增长11.4%。根据国际经验，当一个国家人均GDP达到3000美元时，房地产市场较为活跃。2006年我国人均GDP已超过2000美元，而一些大中城市几年前就已经突破3000美元。2007年我国农村居民人均纯收入4140元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长9.5%；城镇居民人均可支配收入13，786元，实际增长12.2%。城镇居民家庭恩格尔系数已降至36.3%。城乡居民本外币储蓄存款余额高达176，213亿元。收入增长和大量的储蓄存款为我国居民改善居住条件、将购房意愿转化成购房行为提供了经济支持。同时随着经济社会的不断发展，我国城市化进程日益加快，2007年我国城镇人口已达59，379万人，占总人口的44.9%。这些新增的城镇人口必然带来对城镇住房的实在需求。
（二）经济周期中的短期利好因素引起推动房价的弹性投资、投机需求
我国城市房价的变动离不开中国乃至世界经济发展的大环境。近年来，随着中国经济的持续快速发展，尤其是长期外贸顺差使得外汇储备增加，外汇储备增加又导致基础货币过剩。同时伴随人民币升值预期以及对奥运经济前景的看好，对中国资产的升值产生乐观的心理预期，国外热钱大量涌入，市场出现资金流动性过剩问题。在投资渠道有限的情况下，房地产市场成为追求稳定投资者的理想场所，引来大量的投资、投机需求，推动房屋价格一路高涨。
（三）金融税收政策对住房需求的影响
近年来，央行相对宽松的信贷政策为广大普通民众住房需求的实现提供了资金保障。2000年我国个人住房消费贷款余额为3000亿元左右，到2006年末，个人住房消费贷款余额已达到2万亿元，增长幅度高达5.6倍。2007年，房地产开发投资本年资金来源中个人按揭贷款4877亿元，比上年增长88.4%。2007年5月30日，财政部上调印花税率为3%，引起股市的震动，成交量与日萎缩，大量资本进入相对稳妥的房地产市场，导致2007年第三季度房地产市场的异常火爆，全国房价迅速上扬。中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。这是国家开始遏制投资、投机性住房需求的强烈信号，房地产出现浓厚的观望气氛，直接导致了2007年第四季度全国70个大中城市环比涨幅的回落。
三、政策建议
房地产业与百姓的基本生活息息相关，又关系到整个国民经济的景气状况。为了促进其健康发展，国家应该制定一系列完善的调控政策。从房地产的供求关系角度出发，在确保住房供给的基础上，应将政策的着力点放在对住房需求的调控上，尤其要区分自住房需求和投资、投机需求。
（一）完善国家住房保障制度，加大廉租房和双限房的供给，以缓解房地产市场的刚性需求
国家住房保障制度的意义不仅在于保护社会低收入群体的利益，而且通过增加廉租房和双限房的建设，调整住房供给结构，可以在有限土地资源的条件下，提高房屋总量的供给，有效降低房地产市场对商品房的需求，起到房价降温的作用。
（二）发挥金融、税收等政策的调控作用，控制不合理的住房需求
房地产业的发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费，有效遏制投资、投机需求。通过有针对性地调整房地产贷款利率和首付款比例，控制住房消费信贷规模，使得自住房需求根据自身的经济条件分阶段、分步骤解决，避免需求的集中释放；利用税收手段，如地税、空房税、物业税和营业税等，同时可以考虑实行差别性的税收政策控制异地买房，稳定部分热点城市的房地产市场，大幅提高住房投资、投机的成本，使得房地产市场不被视为投资或财产保值的重要领域。
（三）拓宽投资渠道
在流动性过剩的投资时代，应该意识到“宜疏不宜堵”，只有拓宽投资渠道，推出其他各种各样收益更高的理财产品，并鼓励实业投资，为其创造良好的投资环境，使得投资者可以有多种投资选择，这样才能从根本上解决某个行业领域的投资过热问题。
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2008/5/19 9:53:00