商业地产经营模式奥秘何在

——从西安看商业地产经营策略

中国城市房地产网/20070611

    每座城市都有自己的城市规划，城市规划中均有商业的中心，商业的核心区有其重要的黄金钻石地段，在西安这座驰名中外的悠久古城中，也有自己城市的规划、商业中心和黄金地段。房地产界的开发商、发展商、销售代理、策划包装、媒体广告等方面，不遗余力，绞尽脑汁，开动所有的高效智能机器，深挖产品的价值，定格项目的含金量。

    在解放路，十分繁荣，人头攢动的昔日的风景一线的西安民生百货大楼，已逐渐失去往日的辉煌； 在南大街，以租金价高闻名的精品一条街中的外贸国际，每平方米的售价曾最高卖过5万以上，也失去了光环的笼罩，空置的商铺，闲搁已久，她的对面，开元商城的紧隔壁，被市民公认的精品街区中的原“女人世界”，几经反复，数年波折，拓荒者换了一批有一批，仍旧死水一潭北大街上，莲湖路十字路口，占据天地之和，最有名的北大街商场，两代人的努力，又有城市建设统一的规划，也未摆脱商气的奄奄一息。

    在国家旧的计划经济的市场中，过去在古城西安，几乎所有的好地段、十字街口，均设百货商场。如今，现有的百货商场，绝大部分早已改朝换代。像解放路百货大楼、南大街百货商场、胡家庙商业大楼、韩森寨百货商场、小寨商业大楼、百隆精品广场等等，举不胜举。是地段、环境的问题？还是体制、管理的问题？时间跟踪到公元2005年，在中国大地，九洲各省，掀起了一场前所未有的商业地产革命。 这几年来，商业地产项目向雨后春笋般的破土而出，递增极快。据统计数字显示： 2003年全国商业地产投资总额1277亿元，比上年增长了36.83％，商业地产投资总额在全部房地产中占12.6％。2004年商业地产投资1723亿元，比2003年增长了31.4％，2005年1－4月份，商业营运用房始终面积1.21亿平方米，同比增长21.9％，而同期住宅面积增长11.3％，比商业用房低10.6％。由此可见，商业地产一直保持着高增长的趋势。

    2004年上半年开始，国家对房地产发展进行了新一轮宏观调控，从沿海发达城市和地区信息反馈过来，住宅、写字间的销售明显的受其影响。现在，越来越多的开发商、发展商表示，为了规避风险，提高资金的使用率，将加大对商业地产的投入和投资。这就又回到了我们刚才提出的问题。加大商业地产的投资，就势必涉及到商业地产项目的运作和销售，那么商业地产到底是卖什么呢？凡是以赢利为目的直接或间接以商品或劳务供给他人，而满足需要者称之为商业。而地产是指土地及地上定着物的总称；亦可视为实物、权益和位置三者的结合。香港富豪李嘉诚有一句名言：地段、地段、还是地段。他的含义就是地段产生产品，地段产生价值。商业和地产项目的成功与否，是和地段有着极其重要的作用。然而，我们现在面临着既不是单纯的商业，也不是单纯的地产，而是商业＋地产的复合行业。如果简单的套用李嘉诚的精辟名言，就有点形而上学的味道了。商业地产中，“商业”是灵魂，地产是载体。商业地产中的运作形式是多种多样的，可售、可租、可委托经营、可独立经营、还可共同经营等。商业地产中如果运作的成功，必须打好商业的这张牌，必须借助商业的资源优势去拓展。 大型项目通过招商手段和渠道，完成整体商业的定位和主力品牌店的引进。中小型项目也要通过招商的方式，引进所需的商业品牌，完成项目的核心运营。所以说：由于商业地产中，地产项目的运作与销售始终是围绕着商业业态和招商进行，故商业在商业地产中明显占据着项目实施的核心点。 商业地产的招商的中心环节，是设法引入著名的品牌商加盟整体项目的合作与经营。因此，我们得出结论：商业地产整体运作，卖的不是别的，卖的是知名的商业品牌，而因需求推出的商业品牌，完全是按整体商业地产项目量身打造的主力品牌。有良好的地段、环境，对商业地产来讲，相对商业品牌，不是最主要的，但作用也很关键，她可以起到锦上添花、事半功倍的明显效果。

    这几年来，大连万达集团企业，先后结盟家世界著名的商业品牌，包括沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、百安居、欧倍德、百胜餐饮集团、时代华纳等。在商业地产驰骋全国各地的开发中，一路领先，成为中国商业地产的领跑者。商业地产引进大量的国际知名的品牌战略，意义重大：1．对项目号召力的提升；2．对项目商业价值的提升；3．投资开发风险的减小。虽然，在同知名的商业品牌的合作中，在租金上作出了很大的让利甚至牺牲，但通过良好经营和品牌影响力，开发商在获取有限租金之外，最大限度地赢得了销售的主动权，从而获得了高额的资产升值，使企业的资本实力日益增强，为其持续发展奠定了坚实的基础。商业地产的快速发展，不仅为国内房地产界提供了很多商机，同时也让我们更多的了解到国外先进的商业品牌和经营管理。我们有理由相信，随着商业地产运作与经营，会给商业地产模式注入更多、先进的商业理念和成熟的品牌基因，去探索中国式的商业地产的奥秘。