新的土地增值税清算政策对房地产开发企业的影响

杨韶华/三秦论坛网/20070625

　
　　2006年12月28日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知》。如今，该通知要求的土地增值税清算已经从2007年2月1日起执行，该政策的执行势必会对房地产开发企业造成一定程度的影响，虽然影响的大小因地方不同而不同，也因企业的不同而不同，但对每一家房地产开发企业而言，都是一个不得不正视的事情，都有必要对该政策对本公司造成的影响进行分析，未雨绸缪，事前安排好相应的应对措施，把政策对公司的不利影响降到最低。那么，到底会有什么影响？又该如何面对呢？

　　一、什么是土地增值税

　　1、简介

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。

    2、特点

　　土地增值税有以下几个特点：①以转让房地产取得的增值额为征税对象；②征税面比较广；③采用扣除法和评估法计算增值额；④实行超率累进税率；⑤实行按次征收。

　　3、纳税人

　　转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

    4、征税范围

　　土地增值税的征税范围是有偿转让的房地产，包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。

     5、税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

　　二、土地增值税的由来和变化

　　1、土地增值税的由来

　　土地增值税的历史并不长，1820年在德国出现，1898年在中国青岛德租界完善，所以青岛实行的土地增值税被视为该税种的起源。国际上开征土地增值税的国家（地区）并不多，从德、英、日早期开征的土地增值税，在历史上都先后停征，并且未见复征。征收时间最长，征收范围最广的，是我国的台湾地区，土地增值税是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上。

    2、土地增值税的变化

    1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。

    2007年1月16日晚国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％至60％不等的土地增值税，并进行清算管理，这意味着从1993年就出台的土地增值税将开始实行严格征收。

　　三、对房地产市场的影响

　　具体来讲，该政策对房地产企业的影响有以下几个方面：

　　1．政策明确规定：对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这样开发商通过分期开发来延迟土地增值税清算的做法将受到遏制，开发商会想办法对整个项目进行整体开发，而不是分期开发，使开发商的资金需求加大，也在一定程度上会使市场上的商品房供应量增加。

　　2．由于普通住宅增值额占扣除额在20％以下的免征土地增值税、50％以下的按增值额的30％征收土地增值税，开发商如果是开发普通住宅，把增值额控制在允许扣除额20％以内将不会有什么影响。

　　3．土地增值税的清算会使房产开发企业的开发成本加大，开发商如果要保证项目利润率，就会把这部分成本转嫁给购房人，这样势必会加大公司的销售压力；如果不涨价，开发商职能自己承担这部分成本。

　　4．由于以往房地产开发项目只是预交土地增值税，几乎没有过清算，那么这次出台的清算政策将使开发商对众多的项目进行清算，清算会使房地产开发企业的资金压力巨大，如果没有足够的资金实力，可能会受不了清算带来的后果，这样会使强者更强，弱者更弱，甚至一部分开发企业不得不转行或被并购，使行业内的房地产开发公司减少，则商品房市场供应量又会减少。

　　5．由于清算政策规定对商业物业不征收土地增值税，所以会促使部分房地产开发企业转向商业地产的开发，以规避土地增值税，并获取中国经济高速发展的长期收益。

　　6．该政策的执行会使房地产开发企业的投入风险与产出风险不平衡，买地的时候存在投入风险，获取收益后国家还要分取，而国家在卖地时获取收益，在房地产开发企业获取收益后又分得收益。

　　四、如何应对土地增值税的清算管理

　　房地产开发企业应该采取什么样的策略和措施来应对以减少清算带来的不利影响呢？

    1．转变开发模式规避土地增值税清算来提高盈利

    对房地产开发商来说，使自己的利润最大化主要有三种路径：一是尽量提高售价，以获取尽可能高的毛利率；二是加快产品的开发和销售，通过提高周转率，降低资金的成本，提高盈利能力；三是在低利润下，快速扩张，提高开发规模。

    土地增值税征收执行清算管理，选择第一种路径将面临交纳巨额增值税的处境，因此，选择缩短开发期和扩大规模来提高资金回报率的后两种路径不失为明智的决定。

    由此，开发模式转变为在提高产品研发和开发能力基础上，加快周转率或者加大低利润普通住宅开发的开发规模。

    2．转变经营策略――改售为租

　　转变自己的经营战略，把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有的物业不用缴纳这从30-60%不等的土地增值税，同时，出租的回报率在中国还是比较高的。

　　3．适当增加成本规避税收

　　通过一些合理的方法加大成本可以减少增值额，增加扣除额，从而降低土地增值税，如：精装修、增加建设费用、材料费用、广告设计费用等。当然，这种策略最好不要使用，真实反映开发成本，通过扩大业务来提高公司利润才是长久之计。

　　4．房地产开发企业避免直接转让土地，而是以股权的方式入股开发。

　　5．注意商品房定价策略，开发普通住宅要把增值额的占比控制在20％以内，开发非普通住宅控制在50％以内，以便最大限度降低税收成本。当然计算市场价格与预计定价之间的差额，计算以市场价格进行销售需缴的土地增值税与预计定价进行销售需缴的土地增值税之间的差额，将这两个差额进行比较确定采取什么样的售价。计算交土地增值税或不交土地增值税的临界点，以便定价。

　　但是，至今并没有哪个城市出台具体的清算管理办法，清算的开展进行与各个城市管理者的态度和执行力度有着直接的关系，而且房地产企业众多，政府人力有限，从某种程度上说，土地增值税的清算大多还要靠房地产企业的自觉。所以该政策到底能起到多大的作用，还有待时间的考验，让我们拭目以待！