珠三角：别墅市场整体升温

（朱蕾 陈海保 王伟/中国房地产报/20061211）

    权威数据显示，今年7月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比仍上涨6.7％，其中深圳上涨13.6％、北京11.1％、广州9％。在珠三角地区的房地产市场，广州和深圳的楼市表现具有“羊群效应”，直接拉动了珠海、东莞、中山和惠州等城市的房价。随着珠三角经济的发展和人们生活水平的提高，别墅逐渐成为成功人士置业的首选。
　　一年前的“国八条”调控政策，让大量谨慎的海外资本撤出了风险日益增高的上海，但这些海外资本并没有撤离中国，而是和国内资本一道开始转向珠三角地区。密集的资本快速涌入珠三角高端市场，使这一市场迅速升温。
　　这些投资者看中的，首先是珠三角快速的经济增长所带来的巨大发展潜力，其次是交通的不断改善使珠三角大经济圈融为一体，整个板块的投资价值增加。
　　随着珠三角经济的进一步增长，区域经济一体化，城市之间的交通需求将更加频繁，广东省政府及时提出珠三角城际快速轨道交通线网规划，突破了行政界限，从更大范围研究区域性的轨道交通网络，增强了珠三角城市之间的运输能力和运输效率，这对珠三角的经济发展必将产生重大和深远的影响。
　　按照《珠江三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》，线网规模将以两条主轴、三条放射线和两条联络线构筑主骨架：即广州—深圳、广州—珠海为两大主轴；广州—肇庆、中山（小榄）—江门、东莞—惠州为三条放射线；在广深、广珠两条主轴间，建设顺德—番禺—东莞、中山—虎门两条联络线，线网总规模约599.6公里。据有关专家测算，轨道交通的平均造价为1.5亿元/公里，是地铁平均造价的1/3，预计总投资1080亿元。
　　规划分近期（2005年）、中期（2010年）、远期（2020年）三阶段有序进行，到2020年后，此交通系统将连通珠三角地级以上城市，形成放射线与环行线相结合的线网布局，将珠三角经济区9个城市一“轨”网尽：以广州为中心，1小时内9个城市可以互相通达，形成真正意义上的“1小时生活圈”。
　　除了城际轻轨，还有港珠澳大桥等海上交通设施的建设，整个珠三角立体交通网的形成，带动了区域内的地产投资热，也使市场更加看好珠三角的居住环境与投资环境，区域内的高端物业投资迅速升温。
　　以深圳别墅市场为例。据中国房地产指数系统分析，今年1~6月别墅市场供应继续放量，深圳别墅市场整体价格走势波动较大，价格不断高攀。其中最低均价出现在5月，为10592元/平方米，最高均价出现在2月，为30105元/平方米。6月全市成交均价为29843元/平方米，较5月上涨181.76%。
　　据了解，近期中山的别墅市场也开始走旺，开发量达到历史高峰。但中山的别墅用地更加有限，因为，自2003年国家叫停别墅用地后，目前所开发的别墅项目，已经是在使用当年的存量土地。业内人士分析，由于资源的稀缺性，今后中山的别墅项目供应量会很小，而随着地区经济的高速发展，对高端物业的需求将进一步扩大，因此，今后高端市场的供需矛盾将日益突出，价格的不断走高是必然趋势。
　　今年10月底，全国人大审议物权法草案，住宅用地满70年续费条文被删。消息一出，在市场上激起强烈反响，对于房地产投资者而言，这是刺激投资的新的利好，尤其是对于那些大面积占有土地的高档别墅而言，这无疑将进一步提升其土地价值与投资价值。