(《扬子晚报》/20061226)
今冬江苏省房地产市场呈现热销势头,南京个别楼盘还出现了"抢房"现象。一些消费者担心,楼市未来的供求状况是否会发生变化?宏观调控不断升级后,为何房价还一涨再涨,政策是否增加了购房负担?记者昨就此进行了采访。
业内人士认为,目前江苏省的房地产市场供求基本平衡,而从规划来看,未来的供应也是充足的,符合消费需要的,因此除了少数楼盘确因地段等资源稀缺性造成局部的供不应求外,市场总体不会出现"房荒"。
"十一五"房产快速发展
省建设厅房地产业处周士冲处长认为,今后几年江苏将进一步扩大城市规模,推进城镇化,城镇居民对住宅的需求旺盛。"十一五"期间江苏的城市化水平预计将每年上升1.5到2个百分点,如果按照1.5的增长水平计算,每年将新增城市人口一百万左右,以人均居住面积30平方米的小康标准计算,五年内就要新增住宅1.5亿平方米。二是考虑到现在全省3774万居民改善住宅的需要,如每人增加2.1平方米,"十一五"期间需要新增商品住宅0.81亿平方米。三是拆迁带来的刚性需求,2005年全省拆迁面积达到1000多万平方米,涉及居民七万多户,如接下来5年仍以每年拆迁1000万平方米计算,共需新建商品住宅0.5亿平方米。可以预见"十一五"期间是江苏省城市建设的新一轮高潮期,更是房地产业的快速发展期。
供需基本实现平衡
但是在需求放大之时,未来的楼市供应也会放量。目前江苏省十三个省辖市均出台了住宅建设规划,其中对供应均制定了明确的指标。如南京市经测算,不含高淳、溧水两县,2007-2010年市区住宅需求总量4180万平方米,规划新开工建设住房4150万平方米,42.7万套,基本实现供需平衡。再以苏州市为例,该市规划在"十一五"期间,共开发建设住房建筑面积2100万平方米,28.8万套。其中市场型商品住房1148万平方米,11.67万套;政策保障性住房952万平方米,17.13万套,包括定销商品房和其他动迁房7.57万套,租赁型中低收入家庭住房1.8万套,销售型中低收入家庭住房2.3万套;集宿房5万套,廉租住房4667套。在具体的板块划分上,苏州市也明确了城市中心包括老城西部、老城南部、老城东部的核心圈层,共建设各类住房210万平方米。
业内人士认为,目前江苏省的房地产市场供求基本平衡,市场总体不会出现"房荒"。
结构优化有利消费者
对于未来的房价走势,中国房地产业协会副会长、南京栖霞建设董事长陈兴汉表示,以当前的土地出让形式,让房价下降不太可能,所以涨依然是个趋势,但涨幅会得到有效控制。
不少消费者都感觉,虽然国家宏观调控的目标是稳定房价,但为何涨价还是在继续,营业税、个税等一系列政策是否也在无形中推动了买房成本的上升?业内人士指出,从2005年以来,宏观调控主要采用抑制投资和消费的双向调节,营业税、个税,包括目前传闻要开征的大户型保有税,都是以提高卖房成本和持有成本,压缩投资人的获利空间,来控制房产消费。买房的人少了,市场消费降温,房价自然也会走稳。但从目前市场现状来看,由于供应结构的矛盾,适合普通老百姓居住的好房子依然偏少,所以二手房卖主可以顺利地将增加的政策成本转嫁或部分转嫁到买房人头上,造成了二手房价的上升,也影响了商品房价。不过,随着"90平方米以下户型占七成"政策的逐步落实,普通消费者的选择多了,市场的结构性矛盾会得到有效缓解,房价也会稳下来。
从目前南京楼市的销售状况来看,涨得最快的也是供应最为紧俏的城中板块,网上房地产的数据显示,自10月份以来,城中板块每周的均价基本在每平方米11000-13000元之间浮动。所以不少消费者也建议,希望今后政府能加大城中或者城市边缘90平方米普通商品住宅供应,这些才是老百姓最需要的房子。如果中小户型大多集中到江宁、江北等区域,即使是比例上升到70%,结构性矛盾仍难得到解决。
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2006/12/26 11:16:00