上海：修改住宅用地竞价规则

刘笑一/《中国房地产报》/20071029

    今后，在上海购买住宅用地，开发商们要适应新的“游戏规则”了。

　　10月22日,记者在上海市房屋土地资源管理局发出的一份名为《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》(沪房地资[2007]633号，以下简称《通知》)中看到，纯住宅用地以及住宅用地面积占总用地面积50%以上的综合地块，将从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。

　　与以往通常采用的公开举牌叫价的方式不同，调整之后的规则主要将着眼于现场“竞价”环节。

　　根据《通知》，新的土地出让规则具体措施为，“现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。由竞买人当场书面填写现场报价单，密封后交现场公证人员。”

　　之后挂牌主持人将在现场公证人员公证下，当场拆封报价，宣布最高报价者为竞得人。最高报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止。出现同一最高报价的，由报价相同的竞买人再次书面报价。

　　据知情人士透露，于规则开始施行的首日，即10月22日正式开始挂牌的上海6幅纯住宅用地，就将全部采用新方式进行，其中包括了关注度颇高的新江湾城D3地块。这一占地面积5.4208公顷，容积率为1.2的地块，挂牌起始价达到5.51亿元，折合楼面地价约8470元/平方米。

　　而引发诸多房地产大鳄关注的D3地块，被业内猜测为如果按照原有规则出让，价格甚至可能超过绿城中国在今年6月份以12.6亿元中标的新江湾城D1地块，该地块楼面地价高达1.25万元/平方米，超出底价一倍有余。

　　“此次规则的调整，目的是为了改变一些开发商拿地的乐观预期。”上海北孚地产研究所副所长吴伟良分析，由于今年上海出让的住宅用地到目前仍然偏紧，而激烈的竞争使得“地王”频现，地价推高存在盲目性令人担忧。

　　在他看来，如果现场激烈竞争较前有所缓解，开发商比较容易根据自己的成本核算出较为合理的地价，从而减少地块出现惊人高价的可能性。

　　但同时一些知名开发商对记者表示，在宅地供应依然偏紧、需求仍然较大之际，上述竞地方式不排除在拿地时开发商仍存“赌博”心态，对于土地价格的合理性控制是否有效，还有待观察。