北京：满五年经济适用房上市交易等同于商品房

《北京青年报》/20080411

    为了使经济适用房的保障性政策确实落到实处，去年国家针对出售未满五年的经济适用房出台了相应回购政策，之后又传出不能做贷款的说法？那么，现在的二手经济适用房的市场情况究竟怎样？记者采访了“伟嘉安捷”专业人士。

    满五年经济适用房性质等同于商品房，购买时可以做贷款

    不少房贷借款人在买房时容易混淆未满五年经济适用房和满五年经济适用房的区别，根据2004年下发的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：“已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房，确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。”至此，将未满五年经济适用房和满五年经济适用房从政策意义上区别、划分开来。而在2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中结合2004年下发的经济适用房政策，政府再次重申并严格了这项规定。

    对此，“伟嘉安捷”专家指出，目前来看，未满五年的经济适用房只能出售给有购买经济适用房资格的购房人，否则是不给予上市批准的。而满五年的经济适用房根据规定，只要业主缴纳了10%的综合地价款，那么其性质将发生根本性的变化等同于商品房，不但可以上市出售，购房人做贷款时银行也是准予批贷、放款的。

    满五年经济适用房贷款可以按照市场价格进行评估

    现在部分房贷者会存有疑问，认为经济适用房的评估价较低不能满足贷款额。其实不然，记者从专家处了解到，满五年的经济适用房在出售时，业主缴纳了10%的综合地价款转变为商品房性质后，就可以按照二手商品房的交易流程操作了。在这种情况下，购房者做贷款时是可以按照实际市场价格进行评估的，不像未满五年的经济适用房只能按照最初购买价格评估。

    据了解，在房产评估环节中，虽然评估所是由银行来指定，但只要符合正常评估要求，评估所所做出的评估值还是能够满足购房者贷款需求的。

    满五年经济适用房的贷款交易流程，等同二手房交易

    满五年经济适用房的贷款交易流程与二手商品房的交易流程一样，即：买卖双方签署合同→评估房产→银行面签→银行审批合格后进行批贷→买卖双方过户→银行放贷→业主拿尾款。

     “伟嘉安捷”专家建议：房屋借款人可以结合自身需求、收入状况、贷款承受压力等情况，选择适合自己的还款方式来降低自身贷款压力，如传统还款方式等额本息、等额本金；此外还有新的还款方式，如：双周供、气球贷等。

    外地留京大学生满3年，可申购经济适用房

    最近，针对单位城镇户籍集体户口是否可以申请购买经济适用房，成为大家关心的热点。日前，北京市建委相关负责人表示，单位城镇户籍集体户口是北京市城镇户籍的一种形式，符合经济适用房准入户籍的要求。外地来京大学生毕业后，取得北京城镇户籍满3年，即可申请。

    购买满五年经济适用房需要交纳多少税？

    那么，购买满五年的经济房，需要交纳多少税费呢？“伟嘉安捷”专家介绍，根据相关规定，满五年经济适用房需要缴纳：

    (1)契税：总价款×1.5%；

    (2)印花税：总价款×1‰(买卖双方各万分之五)；

    (3)综合地价款：总价款×10%。