北京：二季度住宅用地大幅放量 现金紧张成为普遍现象

赵丽萍/《京华时报》/20080421

    在过去的第一季度，土地成交较之去年同期有了不小的增长。但是这些成交的地块多在一二月份，进入第二季度，土地放量将再次增加，预计将有49块土地将入市。其中，住宅用地大幅放量，预计将有31块含住宅性质的用地将推出，供应面积大幅超过一季度住宅供地。

    一季度土地成交增加

    据北京市土地整理和储备中心数据显示，今年一季度北京市土地成交面积较之去年同期大涨，住宅土地成交价格也出现上涨。

    今年一季度，北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平方米，规划建筑面积655万平方米。其中住宅或含住宅性质用地27宗，成交土地面积452万平方米，规划建筑面积574万平方米，分别占总成交面积的85%和88%。

    去年一季度，北京市仅成交11宗地块，成交土地面积193万平方米，规划建筑面积160万平方米。两相对比，今年一季度成交土地增加了30块，成交土地面积增长了175%，规划建筑面积增长了309%。

    亚豪机构副总经理王英男分析，今年一季度土地成交量的大涨，主要是因为去年房价涨势迅猛，所以政府调控策略改变，土地供应由紧缩增量转向放开闸门，以缓和供需矛盾、调节房价，这使得去年底入市土地量大增，经过“招拍挂”的程序，多在1月份成交。

    二季度 30多块住宅用地入市

    尽管一季度土地供应大幅上涨，但是这些供应多集中在一二月份，进入3月份，土地交易寥寥无几。据北京市土地整理和储备中心资料显示，3月份，仅有3块土地完成交易。总交易规划建筑面积仅为28.57万平方米，其中含住宅性质的土地两块，规划建筑面积为17.3万平方米。

    经过了3月份的一个供应紧缩期，一些原本定于一季度推出的地块就推迟到了二季度推出。这使得二季度土地放量加剧。据公示信息显示，二季度预计将有49块土地入市。如果这个计划能完成的话，二季度的土地供应将会超过一季度。

    在二季度即将入市的土地中，目前已经有一块完成了交易，还有两块招标结束。在即将入市的土地中，有31块为居住或者含居住性质的用地，与一季度基本持平。总的规划建筑面积584.8万平方米，较之一季度多了100多万平方米。

    在二季度已经推出和即将推出的地块中，郊区化趋势更加明显。49块即将入市的地块中，仅有16块位于城八区，33块都位于远郊区县。

    即将入市的地块中，位于城八区的住宅用地仅有8块，规划建筑面积总共约为189万平方米，仅为二季度土地预计总供量的三成。

    也就是说，有近七成的住宅用地位于远郊区县，其中房山5块，全部是住宅用地。通州4块，也全部是居住用地。昌平5块，其中4块为住宅用地。顺义5块，4块为住宅用地。大兴3块，全部为住宅用地，平谷2块，也都是含有住宅性质用地。怀柔3块都是非住宅用地，密云还有一块住宅用地，延庆、亦庄各有一块非住宅用地。

    随着二季度入市土地的增加，对于缓解土地供应紧张有一定的作用。不过，伟业控股公司副总经理张剑认为，即便是土地放量，也不一定带来房价的下调。房价的形成是诸多因素构成的，还是跟市场的实际供应量相关。

    缺钱成普遍现象

    在目前的土地市场上，存在一个普遍现象，就是不论是大企业还是中小企业，都出现缺钱的现象。这一方面阻碍了大企业拿地，另一方面使得中小企业即便有地也没有足够的资金来开发，市场上出现了土地转让的现象。

    在日前的焦点房地产网举办的一次论坛上，张剑表示，目前的土地市场正在由“土地为王”向“现金为王”转变。目前，据他了解，中小企业即便是四证齐全还是拿不到银行贷款。去年央行和银监会调控以后，本来大家预期放贷额度今年比去年会涨20%-30%，可是结果今年总量控制和去年差不多，大家预期能放出来的贷款放不出来,造成资金紧张。

    不仅是中小企业资金紧张，一些一线房企也同样面临缺钱的窘境。北京高通智库总经理张宏表示，在去年疯狂抢地的过程中，多数是大企业获得土地，企业抢地是对市场有一个良好的预期，认为即便是高价格拿到地，将来也能赚回来。可是由于政府的宏观调控以及银根紧缩，使得这些储备了大量土地的一线房企出现了现金流的紧张。目前一些一线房地产企业推盘速度加快，是目前资金链偏紧的表现。

    中建国际发展股份有限公司运营总裁雷越姝表示，由于资金链紧张,目前市场上的确出现了转让土地的事情,其中既有中小企业,也有排名靠前的大企业。